观点指数8月25日，ESR召开了2022年中期业绩会议，在会议上介绍了上半年的业绩情况，同时回答了与会者的一些问题。
整个问答环节的焦点，主要还是在于ARA的并购对ESR的影响。管理层表示，ESR的主要战略是通过ESR和ARA的结合，使得扩大后的实体将更加强大，同时也在新经济的推动下更加强大，这将巩固ESR作为亚太地区最大的房地产基金管理公司的新地位。
ESR收购ARA，大大增加了其资产管理规模，这不仅给公司带来了更多的客户资源，也带来了大量的表内收入。
在资管业务成为ESR最主要的业务时，ESR的开发业务比重仍有较大分量。从ARA并购来的资产，成为ESR最主要的开发来源，这使得公司在目前这种一地难求的环境中具有较大优势。
但并购也会带来一定的风险，ARA并购案带来数额高达34亿美元的商誉。这部分商誉的稳定，高度依赖于ESR的经营管理能力。但目前投资物业公允价值收益放缓，具有较大资管规模比重的日本收入下滑，以及疫情给传统房地产业务带来的冲击，都在考验着ESR的资产管理能力。
基金规模扩张
1月20日，ESR宣布完成对ARA的收购，后者成为全资附属公司。这意味着，ESR将从一家物流资产开发、管理公司，或者说是新经济地产管理公司，转变为一家大地产资产管理公司，资管范围涵盖了商办、商场、物流仓储和数据中心和生物医药产业园等，总资产规模约1490亿美金左右。其中就有820亿美金来源于传统地产行业，670亿美金来源于新经济地产。
ESR中国首席运营官周波曾在2022博鳌房地产论坛表示，过去十年资本不断涌入物流地产行业，导致物流仓储用地价格迅速攀升，导致面粉比面包还贵。同时也表现为资产通过REITs退出，资本化率在下降。而旗下拥有大量基金的ESR，对收益率要求是有底线的。
周波称，下面有底线，上面有天花板，这是一个赚不赚钱的问题，所以ESR当前面临的挑战其实有很多。
这也不难理解ESR为何要收购ARA了，一方面获得大量的物流地产和数据中心存量，另一方面加大传统传统房地产领域的比重。
而从财务数据来看，ARA的合并，为ESR带来了巨量的表外资产。2022年上半年末，ESR于合营公司的权益高达26.75亿美元，比年初翻了一番。而2021年的合营公司的权益仅同比增长了23%。这主要是ESR与其他投资者共同控制的基金。在2021年中期，ESR的资产管理规模仅为327亿美元，而如今膨胀到了1400多亿美元。
表外资产规模的迅速增长，不仅可以带来更多的租户客户关系，而且还可能达到规模效应，在统一管理下或许能减少部分固定开支。
上述只是隐形的好处，对于ESR来说，最大的显性好处还是在表内。
单从净利润来看，上半年就已经达到了4.2亿美元，超过了2021年全年的净利润3.83亿美元，比2021年中期同比增长了82.6%。
ESR有三大业务，投资、基金管理和新经济开发。分部来看，利润增长最主要的贡献来源是基金管理业务，这部分主要是基金管理费用收入。而2021年全年的基金管理业务利润增速，也同比增长了34.76%。
具有开发能力的资产管理者
即便在土地价格高涨的环境下，ESR也似乎没有放弃开发业务。
据2022年中报显示，上半年新经济开发业务增速也达到了68.89%。但驱动利润高增速的主要是在建物业的公允价值变动收益为1.19亿美元，而该项业务收入已萎缩至15万美元，但2021年同期为2674万美元。
不过这不意味着ESR在降低开发的力度，收入规模的骤降，主要是因为今年上半年ESR加快了成熟物业的出售步伐，拟出售资产规模达7.26亿美元。意味着ESR在加快成熟物业的出表速度。
而从竣工的规模来看，上半年竣工规模为1.58亿美元，同比增长7.4%。竣工规模的增长也进一步加速了在建物业规模的下滑。
据此，ESR及时补充弹药，上半年在建物业添置规模为2.67亿美元，同比增长118%，主要是来源于ARA。在热点城市仓储用地、数据中心用地较为稀缺的情况下，收购得来的在建物业要比直接抢地省事得多。如此以来，ESR的在建开发项目规模达到了120亿美元，为亚太地区最大。
当然，ESR也没有停止拿地的步伐。于7月份在香港葵涌以52.57亿港元的代价拿下一块仓储用地，后续引进了华懋集团进行共同开发。在2022年中期业绩会上管理层表示：对于此合作，ESR认为将加强未来在香港的物流市场份额，巩固亚太的市场份额。
由于开发业务耗资巨大，风险较高，所以ESR创设专门的开发基金参与项目的开发。当物业开发至成熟时，ESR将物业出售给核心基金或者第三方，赚取开发利润。2021年全年，ESR将资产出售予旗下管理的基金，总套现近8亿美元。
在资产出售后，ESR设立控制核心基金将接手该种子资产，ESR继续管理维护这些资产，一方面赚取物业公允价值增值收益，一方面赚取利润收益。这部分收益加上基金管理费用等收益，在2022年上半年已经占到ESR总收益中的70%左右。
所以，预计未来ESR会以大资管收益来源为主，赚取开发利润为辅。
并购风险
收购ARA的合计代价为51.92亿美元，而这给ESR带来了34亿美元的商誉，这是该股权收购的溢价部分。当ARA的这部分资产出现利润下滑的情况的话，那么就会出现商誉减值，直接拉低ESR整体的利润水平。
从利润的组成部分来看，2022年上半年，ESR的投资物业公允价值收益为1.63亿美元，同比下降了1.8%。而这部分收益占总收益的比例为22%。
从收益的来源区域来看，2022年上半年，来自日本的收益同比下滑了6.2%，由0.61亿美元下滑至0.57亿美元，占总收益的13.3%。而日本的资产规模为322亿美元，占总资产管理规模的21.5%。所以，对于ESR资产中的重要组成部分出现的收益下滑，应引起足够的警惕。
而拖累利润的另一因素就是借贷利息。2022年上半年，ESR的长期借款余额由年初的29.35亿美元增加至43.1亿美元，增量大约为14亿美元。而这部分增量贷款的实际利率在1.8%-4.85%之间。这也使得ESR的融资成本同比上升了24.43%。
最后，反观港台和内地REITs的数据，大部分办公楼、购物中心出现出租率下滑，单位租金下滑的现象。目前疫情仍在持续，未来是否会进一步影响到ESR传统地产业务，还是个未知数。但可以肯定的是，ESR作为亚洲前列的房地产资产管理机构，也将面临着不少挑战。