中国房地产进入存量竞争时代后，房企如何 “换挡”提质、稳健经营，阳光城（000671.SZ）在过去一年给出了答案。
4月15日，阳光城公布了2020年成绩单，在继续保持双千亿规模、稳居房企前20强的基础上，当年实现营收821.71亿元，同比增长34.6%；归母净利52.2亿元，同比增长29.85%，以利润为导向的经营思路取得不俗成果。
与此同时，阳光城早在几年前就持续降杠杆，与监管趋势不谋而合。2020年，阳光城提前实现“三道红线”由橙档降至黄档。截至2020年末，阳光城净负债率降至94.9%，大幅下降43.04个百分点；现金短债比达到1.53倍（剔除受监管资金后为1.06），已有两项指标满足监管要求，达成阳光城的预期目标。
左手稳规模，右手降杠杆，同时利润以合理增速持续释放，阳光城在市场加剧分化的2020年兑现了高质量经营的承诺。这也赢得了大型险资机构的信赖与加持：阳光城在去年下半年引入战略投资者泰康保险，成为房地产行业下半场唯一一家成功引入险资战投的房企。
稳规模： 核心城市贡献提升
当中国房地产市场规模突破17万亿后触及行业天花板，以及监管部门以“三道红线”托管房企资产负债表，房企寻求以更平衡稳健的经营节奏进入新的市场周期。
因此，跨过两千亿销售门槛后，阳光城的经营思路已转变为控速提质。这在2020年经营中体现明显。
2020年，阳光城全年销售规模达到2180亿元，在疫情影响和长周期调控的双重压力下圆满完成预期销售目标，其中市场需求旺盛的长三角、珠三角及大福建贡献约六成。
目前，阳光城的总土储规模进一步扩大至4252万平方米，货值约5627亿元，其中76%的项目位于一二线城市，且阳光城在2020年继续加大对长三角和珠三角的土地投资力度，土储结构优质，这都对阳光城未来销售业绩稳定增长提供了有力支撑。
2021年阳光城可售资源约3260亿元，其中福建、上海、浙江大区占比合计达到43%，按往年65%左右的去化率足以支撑2200亿元的销售目标。受益于良好的市场形势，今年一季度阳光城在上海、北京等一线市场的销售速度明显快于去年。
阳光城主动“换挡”的同时，经营质量稳健提升。2016年至2020年，阳光城的营收由195.98亿元增长至821.71亿元，年复合增长率达43.1%；归母净利润由12.3亿元增长至52.2亿元，年复合增长率达43.53%。利润平均增速超过营收平均增速，说明阳光城这几年的业绩含金量颇高。
更具体来看，阳光城近年来通过加强管理降本增效，使费用效率明显提升。2020年，阳光城的三项费用支出均呈下降趋势，管理费用、营销费用、财务费用的规模分别同比减少了9.58%、6.49%、7.21%。
得益于业绩的稳步增长，2020年阳光城加权平均净资产收益率（ROE）达到20.76%，平均每股收益1.2元，创近年来新高。在此基础之上，阳光城进一步将分红比例提高至30%，实现每10股派发现金红利3.81元，较2019年增加了一倍。
良好的业绩和经营表现，足以说明泰康保险在去年为何选择阳光城为战略伙伴。长期来看，阳光城的业绩确定性明显，按照阳光城的业绩承诺，在2020年至2024年将实现归母净利年复合增长率不低于15%，且累计归母净利不低于340.59亿元；2025年至2029年，归母净利分别为101.72亿元、111.9亿元、123.08亿元、129.24亿元和135.7亿元。
降杆杆：财务表现持续向好
今年财报季，房企降杠杆速度成为关注重点。按照监管“三道红线”规则，满足“橙”、“黄”、“绿”三档要求的房企，分别可保持5%、10%、15%的有息负债规模增速。降杠杆是大势所趋，但房企也会按照自身节奏采取逐渐降杠杆的策略。
阳光城早在几年前就提出要降杠杆，与监管要求不谋而合。经过去年的努力，阳光城在资产规模增加、土储规模增加的基础上，有息负债规模控中有降，已提前实现“由橙转黄”：截至2020年底，阳光城剔除预收款后的资产负债率为79.1%；净负债率为94.9%，现金短债比（剔除受限和监管资金）为1.06。
这受益于阳光城稳健的销售增长和加强现金流管理。2020年，阳光城平均回款率约80%，实现经营性净现金流入213.54亿元，同比增长约38.7%，期末在手现金近500亿元，流动性充裕。与此同时，阳光城进一步调整优化负债结构，短债规模同比下降3.06%至325亿元，占有息负债比约三成，且非银融资规模进一步从上年末的25%左右下降至20.34%，总有息负债规模同比降低5.59%。
为保持合理杠杆，阳光城预计2021年将继续保持“黄档”，并逐渐向绿档靠拢。阳光城今年还计划分拆物业板块阳光智博赴港上市，这有利于其进一步降低杠杆。
阳光城财务基本面的优化已得到市场的认可。2020年，穆迪、惠普等国际评级机构均提升了对阳光城的评级，阳光城去年平均融资成本同比下降了28个基点。
看未来：瞄准城市更新赛道
房企的稳健经营离不开“规模、利润与负债”的平衡。阳光城对此也有清醒的认识，在利润率难以短期提升的前提下，追求利润增长必然要维持一定的规模增长，因此，不急于降至“绿档”自然也是权衡之下的理性选择。
在存量竞争时代实现未来十年的长远增长，阳光城需要在地产主赛道失速之前寻找到第二增长曲线。新市场周期下前景更深广的城市更新赛道，成为阳光城的战略选择。
阳光城执行董事长朱荣斌在业绩会上定调未来十年，以两个五年计划为阳光城“导航”。
第一个五年计划，2020年到2024年底，阳光城将坚持地产的主赛道，继续把主业做大做强，三道红线全部达标，实现向管理要效益。
第二个五年计划，2025年到2029年，要在开发业务中保持优势，同时在地产相关领域开辟第二赛道，即在住宅消费升级、新型城镇化、新基建、家居科技等方面寻求新的机会，获取稳定收入持续发展。
这是一种非常现实的“换挡”抉择。以核心都市圈为关键战场，中国房地产市场依然存在局部的增长机会，阳光城加快长三角、珠三角等核心市场的投资布局后，在第一个五年中依然可以吃到最后的红利，再次实现经营规模的跨越。
但规模进一步跨越的同时，阳光城致力于对未来主赛道战略布局，寄希望于业务转型和能力提升，在第二个五年实现规模和利润的跨越。面对城市更新赛道，阳光城在去年已进行了一系列梳理变革，明确了旧改的万亿战略目标，确定了广深20个重点旧改参与项目，广州旧改项目今年将实现供地，总体已取得了突破性进展。
值得一提的是，引入泰康的战略投资后，阳光城不仅全面提升公司治理，双方资源互补也将实现相关业务的协同发展，有利于其发现更多的新业务机会。