“一顿操作猛如虎”，这应该是渝系老二——重庆金科在2019年上半年的最佳结语了。
近日，金科正式发布2019年半年度报告。
报告显示，2019年上半年，金科地产实现营业收入261.05亿元，同比增长68%；实现净利润31.67亿元，同比增长近300%，其中归属于上市公司股东的净利润25.90亿元，同比增长289%；
1-6月，金科实现合同销售金额约814亿元，同比增长约36%；要知道，同期全国商品房销售额仅增长5.6%。
是不是感觉金科已经摆脱了市场引力？
金科2019年销售目标额是1500亿元，如今半年已完成54%，是TOP100中为数不多的完成年度过半目标的房企。
事实上，猛如虎的不仅是业绩，还有高歌猛进的逆势扩张。
上半年，金科新增土地投资项目94个，合同投资金额423亿元。
前不久，董事长身陷丑闻的新城一口气甩卖15个项目，其中，金科自己就接盘了8个，预计交易成交总额约为27亿元。
截至6月底，其在建面积约4468万平方米，同比增长约76%。
在当下市场行情下，这无疑是一份很漂亮的半年报。（此处应有掌声）
当然，市场的反响也很不错，连着三个阳线，一个完美的V字反弹。
不过资本市场无新鲜事，细细推敲其半年报，还是发现了一些不解之处。
在上述数据中，细心的读者或许会发现异样之处，即营收增速（68%）和净利润增速（288.5%）差距过大。营收是净利润的前提，那么利润增速远超营收增速，这一现象是怎么发生的呢？
首先非经营性收益的影响基本可以被排除在外。
数据显示，金科上半年的扣非净利润增速高达330.57%，比净利润增幅还高。可见，非经营性收益在上半年是拖后腿的，净利润基本由经营性利润所贡献。
那么，原因就只能从营业成本上去找了。
数据显示，2019年上半年，金科营业成本，同比增长51.08%；营业总成本同比增长51.39%。
可见，金科营业成本的增速低于营收增长近17%，而正是这17个百分点，造就了亮瞎眼的盈利增速（近3倍）。
但是，问题又来了。
营业成本的增速怎么比营收增速低那么多？还有，今年上半年其在建面积可同比增长约76%。
金科是得到了独门秘籍，成本控制能力一夜之间突飞猛进，还是施展了某种“财技”，比如通过推迟部分成本确认，来拉高利润？具体原因也只有金科自己清楚了。
值得一提的是，金科这份闪闪发光的半年报在随后的董事会表决中，7 票同意，0 票反对，2 票弃权。
其中一位投弃权票的董事给出的理由是“不了解实际情况”。各大房企中报里，这也算是比较罕见的了。
不用猜，这位投弃权票的董事就是来自第二大股东融创系代表张强。当然，这里面牵涉到两大股东的博弈，金科之前的董事会相关议案的表决中，张董事历来是个坚定而孤独的反对者。
不过，张强也不是单纯地为了反对而反对，其多次提到了金科管理混乱问题。
如金科7月30日的董事会公告里，张强投出弃权票的理由：“上市公司担保事项变动频繁，相应管理混乱，本人无法判断该事项合理性，故本人就该议案投弃权票。建议董事会慎重考虑，酌情提请议案。”
逆周期扩张是近年来一些房企变身黑马、上演逆袭戏码的关键，背后则考验着决策者的战略远见（看透行业发展的本质）和赌性（敢不敢下注）。
不过，随着上面一再表态和老大哥万科高喊“活下去”，房地产旧的周期正常被打破，面对前途的不可知，纵使前两年比较激进的闽系房企，也开始主动降杠杆、强调“稳发展”
但金科似乎是个例外，仍在开足马力向前冲。
今年上半年，金科货币资金309亿元，看似能完全覆盖短期有息负债。不过，这些都是去年的积累，上半年其净增加额仅有9.9亿，环比大降91.59%。
要知道，上半年其融资来的现金流入高达448.17亿元。
那么，这些现金都去哪了呢？
一是还债和支付股息，如超65%的筹资资金用于偿还债务及支付利息；二是支撑新的扩张，如收购新城的8个项目就花了27亿。
值得一提是，很是重要的经营性现金流大降为307.19%，由去年同期的正35亿降为负73亿。金科已失去造血能力，完全靠融资度日。
也就是说，金科今年上半年销售、营收、盈利都大幅增长，但赚来的钱并没有被及时囤起来，抵御接下来的寒冬，又被撒了出去、跑马圈地。
截至2019年上半年，金科的净负债率高达156.02%，是TOP50房企的平均净负债率的1.5倍。
这么高的净负债率、在如行情下还敢如此激进，不得不说，金科真猛！
只是，是一时猛，还是一直猛？就不得而知了。
来源：楼市参考