楼市回暖，到来的比我们想象中还要早，还要快

最近，调控松绑的消息频出。

而最让人担心的事情，也伴随着放松出现了。

回暖，到来的比我们想象中还要早，还要快。

当逐一分析完近期的房价数据之后，在此提醒朋友们注意：

不论你未来是想买房还是卖房，近期一定要多关注关注楼市，尤其是过年前后这段时间！

现在的楼市，变化真的是太快了，有些地方可能只需要2、3个月的时间，就能让你一年工作都白忙。

比如下面这个标杆城市，9月-12月的涨幅情况（具体是哪个城市我就不说了）。

我选择了7个今年放松的城市，用这些城市的房价数据变化情况，来给大家展现一个当下真实的楼市行情。

一．7个放松城市的典型案例

为了方便研究，我们选择了7个代表性城市，并将其进行了级别、松绑程度、库存进行了分类和标注。

从表格中，我们可以看到，这一轮楼市松绑遍布一线城市核心区域和郊区、二线城市核心区域和郊区和三四线城市。

松绑程度情况大概是这样一个情况：

# 对于一线核心区域，进行楼市微调，比如深圳进行豪宅税微调。

# 对于一线城市郊区，进行较大的调整，比如广州南沙。

# 对于二线城市，进行了全面和局部调控共存的较大调整，比如南京六合区和佛山，人才引进和社保要求降低。

# 对于三四线城市，进行了较大、全面的调整，比如湖北宜昌落户限制取消，大学生购房打折。

了解完基本信息后，下面最关键的问题来了。

二．松绑之后，涨了还是跌了？

这一定是我们最关心的问题，松绑后房价究竟是涨了还是跌了？！

首先，我们来看一下一线核心区域深圳的房价趋势，如下图。在新政之前，深圳房价虽有上扬态势，但较为平稳。

然而，当豪宅税微调政策出台后，深圳房东纷纷调价，房价显著上涨。

新政后一个月，深圳均价上涨了3.5-4%，对于动不动就大几百万的深圳房价来说，这可不是个小数目。

接下来，我们来看一看，一线城市郊区（非核心区）的房价。

在新政之前，上海临港的房价进入显著下跌趋势，库存积压严重。

而新政之后，上海临港楼市交易量出现了大幅提升，房价下跌趋势瞬间扭转。

从图中可以看到，上海临港楼市开始进入不断上升趋势。

而另一个典型是广州南沙，据报道：

“从CRIC监测的周度数据来看，南沙放松限购一周后量价均出现了小幅上涨。在这其中，2019年29周广州全区成交均价26411元/平方米，几乎与上周成交均价26266元/平方米持平，在这其中，南沙区的成交均价为22775元/平方米，较上周成交均价21282元/平方米出现较明显增长，涨幅约7%，为上周广州除天河区（9%）外最高涨幅。”

从上面可以看出，对于一线城市郊区，新政的出台，对于房价是利好的。

那么，对于二线城市来说，情况又是如何的呢？

首先，我们来看一下广东佛山。

今年来，佛山房价有微涨的态势，涨势较为缓慢，有些偏远城市甚至在下跌。

而新政之后，房价开始跳涨。房价单月上涨4.46%！

可谓涨幅显著。

而对于南京六合来说，情况也是类似。

据悉，南京六合区库存积压严重，新房、二手房滞销，房价进入下行态势。

而新政出台之后，成交量大幅增加。

相应的价格也出现了微涨。

最后，我们来看看两个典型的三线城市，湖北宜昌和山东菏泽。

从图中可以看出，对于湖北宜昌来说，自从8月份进入下跌通道以来，其趋势并没有因为新政的出台出现转折。

结果是，房价持续阴跌。

而对于山东菏泽来说，自从去年年底新政出台以来，房价并没有逃脱下跌的大趋势。

因此，各地松绑后对楼市房价影响规律总结如下：

# 对于一线、二线城市，松绑后都出现量价齐升，价格涨幅根据不同的城市、区域出现不同。对于一线城市主城，不管松绑程度大小，都对房价具有较大利好。

# 对于三四线城市，松绑后，下跌趋势几乎无法扭转。

三、为什么一二线涨，三四线跌？

为什么一二线涨，而三四线跌？

里面的逻辑其实是很清晰的！

首先，对于一二线城市来说，其经济较好、人口大量涌入。

无论是购买力还是购买需求都比较旺盛，前一两年制定的调控政策把这些购买力和需求给压制了。

所以，当政策一开放，那么自然有上涨的预期和基本面。

举个例子，对于深圳，抛开这次政策对库存的影响，深圳的供需关系原本就紧张：

1. 首先，深圳土地极度稀缺。在一线城市中，深圳土地面积最小，面积是上海的1/3、广州的1/4、北京的1/8。而且其中的不少土地为山丘，可用土地更是稀缺。
2. 其次，就在这小小的深圳中竟然生活着两千多万人。而更恐怖的是，深圳不像北京、上海严格控制人口，反而不停引进人口、人才。这造成每年还以大几十万的人口流入，而且平均年龄才三十多岁。这些不断增长年轻人口带动着强劲的购房需求。
3. 再者，深圳经济发达，顶层购买力极强。例如2018年统计的GDP排名中，深圳仅次于北京和上海，排名中国第三名，而且还以较高速度增长。同时，各种高科技公司云集，如腾讯、华为、大疆等等，这些都将带来一大批的富裕人群。

总得来说，土地稀缺、商品房供应不足，人口急速增长，经济发达，购买力强，限购并非严格，这些汇聚成深圳楼市顶级基本面，有上涨压力是必然。

这次新政策只是点了一把火而已。

而广州南沙也一样，虽然地处广州郊区，外来人口相对较少，但是广州、珠三角的购买力和需求强劲。

一旦开了政策的口子，期望值大涨，那么周边的资金将快速涌入，这就是上涨的原因。

然而，对于三四线城市来说，人口有限、经济疲软，货币+棚改退潮时，并没有足够的需求。

比如湖北宜昌，尽管松绑力度较大，落户毫无限制，对大学生购房还有打折，可以说是全面放开了。

然而在松绑后，房价依旧快速下跌。

对于山东菏泽市来说，结果显得极其相似。

需要说明的是，全国有大量的像湖北宜昌、山东菏泽一样的三四线城市，其经济并不发达，人口聚集能力也非常有限。

它们在2011年至2016年间已经横盘、阴跌多年。

但一个棚改+货币安置政策给其楼市打了一份兴奋剂，房价翻倍。

然而失去了货币因素，购买力和需求透支问题直接就暴露来。

拿山东菏泽来说，在过去的几年，作为山东典型的棚改大市，因此政策而大涨。

但棚改进入尾声，库存积压严重，购买力、经济实力与房价早就不匹配，泡沫下必然下跌。

这也是为什么楼市需要松绑的原因，因为没有调控的必要。

然而，有用吗？自然是没用，持续下跌的房价已经给了我们答案。

四、近期一定要多关注楼市

自2018年以来，外部环境不良，加上产业转型艰难，咱们的经济进入下行趋势，倍感压力。

因此，在2018年底到2019年初，国家在“房住不炒”的基础上进行了“因城施策”倡议，结合着降准的策略一起面世，之后2019小阳春在不少城市出现。

当经济数据好于预期后，自然是上面重新强调“房住不炒”，并严格限制房地产。

然而，各种因素下，2019下半年经济数据经济又下一个台阶。

按照这样的趋势，明年保6是一件不容易的事情。

那能怎么办，只能是放松下楼市，然后再来进行新一轮的放水。（元旦之前大概率会再次降准）

其中，最典型的例子就是深圳，作为咱们经济引擎之一，其经济也在2019年下滑严重。

因此“豪宅税”微调政策出台，给深圳楼市带来回暖的态势。

无独有偶，最近中央经济工作会议提出全面落实因城施策，注意，是“全面落实”。

在现在房价普遍下探的情况下，全面落实因城施策等于什么不言而喻。

后来的结果大家也知道，核心城市如广州南沙、佛山等地纷纷放开。

从上面的表可以看出，这些城市中除了深圳库存不大，其他所有城市都面临巨大库存压力，房价阴跌，因此开启了松绑。

原因就一个，实在是撑不住了！

因此，预计下一阶段将越来越多的城市将进行或大或小的松绑。

不过，根据目前的数据来看，一二线的买房机会更大一些，四五线哪怕松绑也不会再有很好的机会了。

五、几个真诚的建议

最后，有几个真诚的建议跟大家分享

1、今年底明年初，降准+松绑，尺度虽然比不上2015年那一波，但是肯定比2019年这一波小阳春强，所以不管你是买家还是卖家，不管你是一线、二线还是18线，都建议你多多关注市场的变化。

2、松绑方式不同，松绑原因却一致，经济下行，楼市依旧是压舱石，稳定楼市是未来大方向，松绑将继续，不过也不能幻想房价会长期变化，窗口期只有很短的时间，3-6个月最多，比如深圳这一波，过去就过去了，后续一定会出手控制。

3、对于一线、二线重点城市，不论是城市还是郊区，不管松绑程度大小，松绑对于短期房价总是利好，最终结果将是涨价或者扭转下跌，这显示出重点城市依旧值得买入。有些重点城市短期依旧有一定的风险，欢迎关注公众号，我们将会持续进行分享。

4、对于大部分已经透支后的三四线城市，松绑已经无用，扭转不了下跌趋势。即使自住也要慎重。

5、以往来说，一线城市的行情一定是深圳先行，上海随后，北京最后跟上。目前来看，上海已经有苗头，北京已经触底，如果要买房建议不要等年后。

6、北京今年的触底回暖，和17年18年又不太一样，17、18年的回暖，

只有降准，没有降息。北京今年的回暖，降准+降息+大环境偏松，预计力度会超过17、18年的回暖情况。

7、目前国内最值得入手的10个第一梯队城市分别是：深圳、北京、上海、广州、杭州、南京、成都、天津、武汉、重庆。

8、最适合普通人上车的二线低房价高潜力城市是长沙、郑州、合肥，一梯队上不去，可以考虑退而求其次。

9、比最高点降幅到20%的城市，差不多就安全可以入了。

10、尽快把四五线的房子，置换到二线省会，或者置换到大城市群核心区域。

最后，提前祝大家新年快乐。