引言
商业地产观察全新推出深度报道栏目——《微距》，在细微之处寻找商业真相。
今天为大家带来第一期内容——《激流勇进的通州商业》，对行业其他角度话题有兴趣的可以在下方留言处告诉我们，我们将对有报道价值的选题进行调研及文字加工，如果您的选题被我们报道出来，我们也将送上小礼物，期待您的互动。
“通州国”，是通州居民的一句自我调侃，每一个在通州居住过一段时间的人，多少都对这个梗有些自己的感同身受。这个得名于京杭大运河北端的区域，这个曾经是北京运河漕运门户的区域，这个在百年来反复划归为顺天府、河北省、北京市的区域，除了在老北京口中残存的对通县这个名称的回忆，近年来在许多不那么熟悉它的人印象里，最深刻的恐怕是总也建不完的工地以及四惠、四惠东地铁站里水泄不通等待换乘八通线的疲惫面庞。
而对于商业人来说，几年前提起通州，首先想到的大概是年年都会有的“通州商业即将迎来爆发式增长”的说法，以及仍没有爆发的现实。“通州商业一直在崛起的路上行驶着，但是哪一天才能到站？”曾有商业人半开玩笑半严肃地写下这句评论。
及至2017年《北京城市总体规划（2016年－2035年）》文件的全文发布，许多商业人意识到，通州商业的发展曲线可能真的到了拐点。城市副中心的确立，北京市委、市人大、市政协三大机关单位搬入通州区，以及到了今年北京市人民政府搬入通州区。至少在政策引领的大方向上，通州商业的未来前景已经毋庸置疑。
北京城市副中心行政办公区
大方向有了确切的回应，问题就会进一步被细化：通州商业的现状如何？除了已知的政策因素，还有什么要点值得关注？未来，通州商业又将去往何方？通过对这些问题的一一拆解，通州商业发展中的机遇，自然会现出端倪。
1 长期缓慢生长的通州商业
在理解通州商业发展现状时，如果仅从现象层面进行分析，能发现诸如商业发展不成熟、人均商业面积低于城区、商业体量普遍偏小、品牌丰富度低等几乎所有郊县区域商业的共性，但这并不能帮助我们看明白通州商业到底处在什么阶段，又有哪些信号说明未来会朝什么方向发展。我们不妨以郊区商业的发展普遍规律，来梳理通州的商业发展脉络。
郊区商业的起步阶段，一般处于城市主城区快速建设的时期，服务郊区居民较为高频但十分基础的消费需求，如粮油食品、生鲜蔬果的购买、低端服饰、家居用品购买以及理发、洗浴、临时住宿等生活服务，以个体经营的沿街商铺、底商为主要形式，规模较小，经营者也多为区域内居民。
第二阶段是郊区商业缓慢生长的时期。在城市主城区发展到一定水平后，城区无论居住还是商业空间都变的十分紧缺，与城区交通往来便利的部分郊区成为即人口与企业自发外迁的第一选择。但受限于经营规模与经营能力，个体商铺自身扩张升级的脚步跟不上区域人口快速增长带来的巨大需求，此时数量十分有限的超市、批发市场、建材市场、体量较小的传统百货、社区型的购物中心开业，继续以满足基础需求为经营核心。
运营24年，今年已拆迁的八里桥批发市场
通州商业在很长的一段时间都都处在这一阶段。据赢商大数据的统计结果显示，通州区独立的购物中心、百货项目较少，目前通州区成规模的商业有41处，其中配套性质的商业就有24处，其余仍有不少为建材市场、批发市场、生活超市、以及奥莱项目；以5年的地产开发周期为节点进行划分，在2014年以前，已统计到的41处商业中，建筑面积超过5万㎡的商业仅有2处。
这种现象不难理解，在郊区商业缓速生长的阶段，有实力的大型开发商，出于优化资本效率与控制经营风险等因素，仍然会优先考虑主城区的项目投建，在郊区的项目开发有一定的试探性，只有在机会更加明晰时才会有更多动作。在通州的41个成规模的商业项目中，2014年后入场的项目就有20处，占比近半。目前在运营的项目中，比较有代表性的如通州万达广场、京通罗斯福广场、新北京中心等项目均为2014年后开始投入运营。
通州万达广场
除了数量与规模上的不足，长期处在缓慢生长周期的通州商业，也存在着郊区商业常见的招商难题，很少有品牌在选址拓店时会优先考虑郊区商业。一份今年下半年的市场状况简报显示，北京、上海等地的郊县区域，商业空铺率已超过30%。在万达集团等号召能力较强的开发商入场后，一些在城区常见的快销时尚品牌、运动品牌、餐饮品牌才首次进入通州市场。而在高端品牌、奢侈品牌方面，通州区仍然一片空白。
2 凭什么能进入高速发展期？
前文提及的《北京城市总体规划（2016年－2035年）》与《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年－2035年）》两份规划的发布，以及城市副中心的确立，北京市委、市人大、市政协三大机关单位搬入通州区，以及到了今年北京市人民政府搬入通州区。
随着一系列政策与规划落地，通州商业迈入高速发展期已成为不争的事实。在通州的41个成规模的商业项目中，除了前文已经提到的2014年后入场的项目就有20处这一数据，再细化到2017年两份规划文件相继公布以来的时间段，通州区新增商业开业达到9处，据赢商大数据统计，未来一至两年内计划开业的商业就有13处之多。
如远洋集团旗下商业地产板块远洋商业，与新光资产联手打造的高端城市综合体远洋新光中心也即将投入运营。其总建筑面积37万㎡，包括17万㎡甲级写字楼，以及10万㎡大体量商业。其中，写字楼部分遵循国际级WELL与LEED认证建筑标准，打造绿色办公“空中花园”，商业部分则定位全业态旗舰。远洋新光中心高规格、环保、智能化的建设理念，其实也从侧面证明通州商业已进入新的发展期。
作为北京各郊区中率先迈入商业高速发展周期的通州区，背后的推动因素有哪些？或者说，凭什么它能脱颖而出？
政策与规划先导
在郊区商业缓慢发展的周期，无论开发商还是品牌，对入场郊区都抱着试探态度，毕竟，如果郊区自身发展速度没有爆发，商业也很难一枝独秀的发展起来。但试探无疑会使商业跟不上人口的增速，无法满足郊区居民快速增长的消费需求。通过明确的政策、规划先导，为开发商等市场主体提供对大势判断的信心，在中外城市新区发展史上，都有诸多成功案例。如果说机会是瓶中不断加热的水，政策无疑就是揭开盖子的力量。
城市副中心与周边区域关系示意图
在2017年发布的《北京城市总体规划（2016年－2035年）》中明确提出，“加强北京城市副中心与顺义、平谷、大兴（亦庄）等东部各区联动发展，实现与廊坊北三县地区统筹发展，发挥北京城市副中心服务优化提升首都功能、服务全市人民、进而辐射推进京津冀区域协同发展的作用。”将通州在北京以及京津冀一体化发展中所处的位置予以确定，而“紧紧围绕对接中心城区功能和人口疏解，发挥对疏解非首都功能的示范带动作用，促进行政功能与其他城市功能有机结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能”，则明确了通州区发展的重要方向。
城市副中心空间结构规划图
今年年初发布的《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年－2035年）》中关于行政中心区、运河商务区及文化旅游区的布局规划，则给商业会朝着什么方向发展，在什么区位做什么给出了更清晰的方向。
得天独厚的交通条件
熟悉北京东部的人都知道，如果从通州核心区域出发，不堵车的话，只需要二十分钟左右即可到达东三环CBD区域，而乘坐轨道交通的话，时间为30分钟左右，如果从交通线路的距离来说，这里比中关村离国贸更近，地铁八通线与6号线的拥挤其实也从侧面证明了，通州在往来核心城区这件事的便利性。
北京城市副中心与周边地区交通骨架网络示意图
以开工在即的大规模交通枢纽城市副中心交通枢纽为核心，多条区域内轨道交通已经规划完毕，以及通过六环路勾连的首都机场与大兴新机场两大航空港，以及京唐城际铁路和京滨城际铁路的交汇，通州区的内外立体交通条件得天独厚。如果将更大范围的区位关系纳入考量，无论是往东的燕郊、三河、平谷、大厂、香河等区域，还是往北的顺义，往西南的大兴、亦庄，通州都能在较短的时间内往来通行。
通燕高速潮白河大桥
不断上涨的常住人口数量
人口是商业发展的要件。区域内人口增长缓慢是郊区商业难以进入高速发展的限制性因素中不容忽视的一环。人口数量与消费需求总量、消费结构的复合程度高度相关。
通州组团发展家园中心规划示意图
2018年末，通州区全区常住人口157.8万人，在北京各区中排名第6。根据通州区政府出台关于进一步明确责任加快实施《通州区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的通知，通州区“十三五”时期常住人口规模控制在180万人，在北京市常住人口连续两年减少的大背景下，通州区人口仍呈现快速增长的态势。而城市副中心规划的落地，无疑会吸引更多人口在此定居。十年时间，通州住宅均价从3000元/㎡上涨至50000元/㎡，也从侧面证实了这一趋势。
3 各自不同，又形成合力的商业发展格局
前文提到，城市副中心控制性规划中，行政中心区、运河商务区及文化旅游区的布局规划，给通州商业会朝着什么方向发展，以及在什么区位做什么给出了更清晰的方向。在规划中，运河商务区、城市副中心交通枢纽从南到北C型排列，虽然距离不远、相互呼应，却各有各的精彩之处，无论是面向的客群，还是提供的服务，都有所不同而形成互补，共同发挥对通州商业发展的带动作用。从三者的不同特质出发分别分析，就不难看到通州商业未来的总体格局。
以运河商务区为基础的高端时尚、奢侈品零售业态机遇
在中国社会科学院发布的《商务中心区蓝皮书（2018版）》中指出，CBD为时尚产业的发展提供了产业聚集的作用，其良好的交通、建筑空间等条件为奢侈品零售业态提供了硬件基础，CBD的商务活动氛围也为高端时尚、奢侈品提供了重要的消费场景。
运河商务区效果图
在通州，高端时尚、奢侈品牌的入驻基本为空白。但运河商务区的规划建设，其4倍于国贸CBD的体量，无疑为品牌第一次进入通州市场提供了首选。如定位于高端综合体的远洋新光中心等项目的投入运营，势必吸引众多大型企业入驻，进而为高端时尚、奢侈品牌的发展提供必要条件。
以城市副中心交通枢纽为核心点位的TOD商业机遇
业已正式开工的北京城市副中心交通枢纽，预计于2024年通车。副中心枢纽站位于副中心0101街区，紧邻通州北运河，处于城市副中心“一带一轴”空间结构的交汇处。这一大型交通枢纽汇集3条铁路和3条轨道交通线路，投用后可15分钟直达首都机场、35分钟直达大兴机场。
北京城市副中心交通枢纽项目用地范围约61公顷，在规划之初，便按照站城一体化（TOD）“站、城、融”的理念进行设计与建设，据北京城市副中心工程建设管理办公室的权威发布称，未来城市副中心综合交通枢纽将被打造成“站城一体化”（TOD）的范例，不单起到换乘作用，也将引入商业设施，利用交通人流资源，打造城市会客厅，从地下一层就可进入城市消费场所，地面以上规划建筑面积超过100万㎡。
以城市副中心交通枢纽为核心的立体化交通网，辐射面积远超通州区，将为TOD商业的发展带来庞大的消费客群。而这一枢纽也将成为北京乃至全国发展TOD商业的项目标杆。
副中心站综合交通枢纽
以环球影城为“超级IP"的文旅消费机遇
北京城市副中心三大主导功能区的文化旅游区，重头戏无疑是北京环球主题公园及度假区，也即人们常说的，北京环球影城。规划占地4平方公里的北京环球影城，预计总建设投资超过1000亿元，其中将于2020年竣工的一期工程占地1.6平方公里、投资约460亿元。
通过多层次规划，从零建设大型旅游目的地项目，以带动城市新区快速发展的成功案例，在国内外都有迹可循，如东京台场临海副都心的规划，就使得本来为东京城市副中心的台场成为“世界的台场”。
而环球影城之于北京城市副中心，也许正是同样画龙点睛的一笔。作为一个能吸引全国游客，甚至能吸引跨境游客的“超级IP”，据估计每年环球影城将吸引千万量级的游客，它无疑将为区域商业带来不容忽视的发展机遇。这种机遇，与普通的文旅项目相比又有极强的复合性。对于北京环球影城能带来什么样的机遇，我们将在通州商业专题的第二篇重点分析。
北京环球影城
-结 尾-
“通州可能是中国城市发展史中最后一座真正意义上的新城”，一位从事城市规划工作的行业人在自己的文章中写到，这句话绝不是悲观的断言再无后继者，而是饱含了对城市副中心规划这一大手笔的感慨。也许在不远的将来回望当下，会发现一切正处在城市发展史上又一个高光时刻。在这样的历史大背景下，通州商业的爆发式增长，便是顺势而为的激流勇进。
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