千人“连夜排队”，200套房子开盘还剩80余套；几度出现千人登记的盘，现在能继续“摇号”选房已不错……
开盘“秒光”、“千人摇”等现象也越来越少；过去不少盘一度出现“摇不到”，目前不少盘面临“卖不掉”：市场画风转换为何如此之快？
市场是突然转变的吗？
2019年上半年住宅市场供应量624.3万㎡，成交749万㎡，成交均价12077元/㎡，达到历史新高！
6月份的主要数据为：住宅供应量为151.8万㎡，成交量145.7万㎡，供需比为1.04，成交均价为12132元/㎡。
开盘去化率：主城区开盘21个，整体去化率82%；外围城区开盘15个，整体去化率85%。总体去化率在83%以上。
以6月份的数据为基数，看看7-10月份这四个月的住宅供应量、成交量、开盘去化率的情况：
7月份：住宅供应量63.7万㎡，环比降58%；成交量157.7万㎡，环比涨8.2%；成交均价12467元/㎡，环比涨2.8%；开盘29个（次），整体去化率80%，环比降3%。
8月份：住宅供应量185.3万/㎡，环比涨191%；成交123.8万㎡，环比降21.5%；成交均价11569元/㎡，环比降7.2%；开盘42个（次），整体去化率77%，环比降3%。
9月份：住宅供应量175.7万㎡，环比降5.2%；成交量119.9万㎡，环比降3.2%；成交均价12249元/㎡，环比涨5.9%；开盘53个（次），整体去化率70%，环比降7%。
10月份：住宅供应量122.9万㎡，环比降30.1%；成交量159.9万㎡，环比涨33.4%；成交均价12661元/㎡，环比涨3.4%；开盘40个（次），整体去化率71%，相对稳定。
从7-10的数据看，两个特点比较明显：
1、从数据对比看，开盘去化率呈现下降趋势，开盘“秒清”、“100%去化”减少，销售周期拉长、阶段性的可选房源增多，是7-10月份的一个明显特征。
2、从7月份以来，均价在10000-12000元/㎡之间的楼盘房源上市增量明显，这也导致8月份的成交均价呈现结构性的“下跌”。
10月份的房价上涨，与价格基数相对高一些的房源成交占比上升有关；而成交量的反弹则与楼盘的“明折暗扣”增多，也不无关系。
我们再来看看二手房市场的情况：
与新房价格持续出现环比上涨的态势对比，西安二手房自2019年8月份以来，已出现明显的下跌行情！
8月份西安二手房价格环比涨幅为0，9月环比涨幅下降0.6%，10月份环比涨幅下降0.7%！也就是说，两个已累计下跌1.3%。
与过去的动辄上涨百分之十几甚至几十相比，环比下跌的比例不是很大，甚至可以说是很小，但释放的信号非常强烈和刺人眼球！
从去年之前的“大热”、“价格倒挂”到今年年初挂牌房源突然增多、挂牌价主动下调，到9、10月份成交均价的实质性下跌，二手房行情和价格拐点出现！
其实，始于2018年下半年的控价从严，主城区高层房价“不涨”，供应量持续增加，对二手房的影响就已经产生。
西安二手房价格下行，从目前的市场特性看，还将持续。现在对于二手房买家和卖家而言，总体看，都不是最合适的买卖时机。
市场行情的演变，有其前因。
新房去化率走低，销售周期拉长；二手房价格实质性下跌，成交低迷；导致这一态势转换的分水岭事件是突发的“6·20新政”。
2019年6月20日，西安房地产调控再度加码：从6月21日起，新落户人士须满足“落户满1年”或“新落户+西安12个社保（纳税）”；非西安户籍人士须有西安的5年社保（纳税），方可在限购区域买房。
几乎同时，国家统计局西安调查总队介入西安新房价格申报审核，此后引入第三方定价机制，主城区新房价格从严控制态势加剧，同盘后续房源全面“零涨幅”出现。
新增购买力被限制和控价从严，是市场的两个核心按钮。至此，西安房地产调控才是进入“动真”阶段。
而在另一个层面，金融管控从严，对房企的资金来源加强监督，则让房企不能掉以轻心。
6-9月份，银监会、央行等，持续发布通知并加大检查、处罚力度，对涉嫌违规进入房地产的资本、消费贷等进行管控，房企资金面趋于紧张。
8月份以来，西安开盘次数急剧增多，楼盘上市速度加快，开盘优惠开始普现、部分楼盘实销价与公示价有一定落差，不能说与此态势无关。
多因素共振之下，市场面发生变化，已不能再用“理性回归”来解释，而应是到了一个新的市场阶段。
可以说，当前西安楼市卖方和买方市场已经达到一定程度的平衡，或已逐渐在由卖方市场向买方市场转化。
过去，盯着一个盘非买不可，摇上7、8次甚至10多次……“摇不到”是少数显现，毕竟性价比高的盘，持续热销不奇怪。
现在，不摇号，销售周期拉长，其实也不奇怪，一方面房企要省钱（摇号公示费也是成本），加快资金回笼，流程能简化则简化，另一方面，摇号与否作为评判楼盘品质和热销的依据已弱化。
未来，分化态势将持续，面临“卖不掉”情况的楼盘将逐步增多。需求和购买力是需要蓄聚的，在低位稳定的态势下，高品质盘也将面临更严格的挑选，而产品力不够、品质差的房子，面临的压力则会更大。
2019年10月31日，西安市政府办公厅发布稳增长工作清单，明确指出：保持调控定力，严格执行房价申报制度，严控房价涨幅。
在特定的政策面和城市特性下，过去用来判断房地产周期律的理论，正在失灵。只要政策面和手段不变，新的市场特征必将持续。
日子太舒服了，大家都接受；日子不太好了，大家都难受。从“大热”到相对“平淡”，市场的转变，对于卖方和卖方而言，需要的是适应！
对于现阶段和未来想要买房自住的人士来说，更好的机会正来。而要继续通过房产投资获益，则需要加强城市和产品价值点的双挖掘能力。