潮水退去，才知道谁在裸泳，这句话送给上周7000套房上市爆发式开盘的南京楼市。
从目前公布的中签结果和开盘现场情况来看，分化越来越明显了，热盘是少数，大多数楼盘堪忧。池子一旦见底，谁裸泳，谁就可以开始明目张胆降价了。
我估算了一下，江北经过核心区三宝接力赛式开盘已经推出了超4800套房，而且几乎加推都没有多少剩余房源，打九折整个江北已经抽干了4500套房子的购买力，而核心区又传出年底还有华侨城、正荣卓越的纯新盘上市，不少人连核心区都放弃了，决定等新盘。
喜新厌旧？购买力分流了
喜新厌旧？
江宁：纯新盘都会四季4000多人摇号今天开盘，间接受益的上秦淮的热盘云台天境，摇中概率比之前高了许多，目前还有房源在售。
紫东：收官的楼盘也遇到大幅冷清
紫东核心区两大楼盘阳光城文澜府、珑悦双盘齐开，不同的是文澜府是首开，珑悦是收官，这两大相邻的楼盘同一天开盘是不是也是一种交接呢？
据了解，目前阳光城文澜府基本售罄，仅剩几套跃层房源，其中119㎡户型半小时就结束；珑悦开盘现场遇冷，许多买房人未能到场，但最后也是售罄。
现场实景图：
江北热！累计1.3万人摇号 奈何也抵不住新欢的诱惑
江北：摇号中签最低的
江与城中签率5%，7059组买房人报名，共356套房源
中海左岸澜庭中签率20%，3172组客户参与摇号，共计635套房
金地风华国际：中签率17.4%。1745组客户摇号，304套房
即使是热度最高的核心区，依旧也被纯新盘分走了一部分买房人，不少摇中的也要放弃，有买房人直言“江北还有那么多量，新盘开了，这几个盘估计也还没卖完，当然要比较一下”
更靠近中央商务区的正荣卓越地块，自带商业体的华侨城G04地块，但友情提醒，更好的位置，会否是更高的价格呢？
现在的南京到底处于什么阶段呢？后面的楼市会怎么走，不如跳出南京看看。
涨上去卖不掉是最大的伤害！因为低价所以买房，你危险了
天下韭菜都一样，楼市周期放在每个城市，也何其相似。
近日，我参加米宅长三角地产论坛和全国优秀的地产媒体人聚在杭州，各地的楼市现状都如何了？我发现一些楼市规律：
1、你买的不是房子，是一座城市的资源
深圳看广州，5万/平，简直是白送：广州啊，被低估的城市，在深圳同样的江景、学区、产品可以卖十几万/平，而广州只需要5万。
深圳均价5万起步，同样产品即使放在同为一线城市的广东的首府，依旧吊打。
当深圳湾卖20万/平的，杭州的钱江新城卖7-8万/平。市政府旁、万象城、江景豪宅，城市新中心，城市天际线，同样的绝版地段。
只是一天，并不能看透城市肌理，因为看的片面，直观冲击剧烈。
结论：你买的不是房子，是一座城市的资源。
你会看到什么样的区域将会让金字塔顶端的豪宅聚集。
他们往往都有着CBD公园以及未来的市民公园，市民中心、大剧院、国际会议中心、城市阳台、万象城、来福士，烘托出钱核心区的地位与未来。与此同时，世界500强企业以及全球的银行、保险、证券等方面的大公司、大集团总部也相继入驻。
按图索骥，南京的摩天大楼带来的最美天际线布局在鼓楼滨江，世界500强企业以及全球的银行、保险、证券等方面的大公司、大集团总部在河西，市民中心、大剧院、国际会议中心，这些在河西青奥村附近。
河西，依旧是南京未来十年的宇宙中心。
2、楼市一旦变冷，涨上去但卖不掉才是最大的伤害
青岛业内：市场的断崖式下滑速度超乎所有人的意料
过去，开发商按备案价1.1倍卖房；
现在，开发商按备案价0.9倍卖房；
也就是说，部分青岛开发商正在8折卖房，成交数据也一言难尽。
当杭州还在说，限价倒挂能有1-2万/平的时候，现在买房就买摇号红盘，南京青岛只能幽幽的回一句，限价倒挂盘已经被扫光了，已经过了那个阶段了。
“开发商又开始拿房子抵营销费用了，这只能说明开发商真的非常缺钱”
“每次开车路过那些当年开发商要拿房子抵营销费的楼盘，都要摇下车窗，怨念看一眼，3000/平都没要啊，现在十几万/平了”深圳业内说这话的表情和当年错过河西的南京媒体人一模一样。
历史总是在重复。
周期都一样，我的今天，就是你的明天。经过3个阶段
1、限价严重，倒挂盘排队疯狂，买到就赚——苏州杭州
2、限价盘清货，供应量上涨，分化加剧，卖不动的增多——南京
3、冰火两重天，一次比一次低的首开价，楼市阴霾重重——青岛
9月初，杭州也开始出现分化，报名2000多人，开盘竟还有100多套卖不掉！杭州购房者弃选：大家都不要，我也不要。嗯，杭州的今天，就是南京的昨天，南京的明天，也许在青岛可以看出一点端倪。
“那些供应量最大，库存量最高，空置率最高的区域，二手房惨不忍睹。”
3、因为低价，所以买房，你很危险
如果一个楼盘除了贵，没有缺点，那你，当然是，必须买的。
但是阻止你的依旧是贫穷，所以这是句废话。
但如果一个楼盘除了便宜，没有优点，那你必须远离。
这句话，绝对正确。因为天下的韭菜都一样，既然限购，那我去远郊买个便宜的，因为低价，所以买房，在楼市下行的阶段，你可能买的不是升值潜力最大的，而是佣金最高的。
杭州的临安青山湖因为之前不限购不限价，所以被限购的人群涌入了这个区域，而且眼睁睁看着价格也的确上涨了，但是背后呢？
据杭州房叔的话说，这个区域的供应量大到可怕，二手房变现很困难。涨上去却卖不掉，这是什么样的伤害？
同样是打开上海限购口子的临港自贸区，突然有了光环，黄袍加身，上海缴纳5年社保才能买房的门槛在这里只需要3年。但是用米宅长三角主编的开玩笑地说，这个地方真正起飞估计要50年。
所以现在所有打折的优惠楼盘都不能买？错，除了便宜，没有优点，必须远离。这是底线。
神奇的国土，都是何其相似，记住我今天说的三句话：
1、你买的不是房子，是一座城市的资源，选对城市。
2、楼市一旦变冷，涨上去但卖不掉才是最大的伤害，二手房变现了才是真赚钱。
3、因为低价，所以买房，你很危险。回归核心区优质资产。