“惟楚有材，于斯为盛。”

人才辈出的楚国被洞庭湖划为两个省，湖之南谓为湖南，湖之北谓为湖北。

同属雄楚大地，两省的省会武汉与长沙，有不少如出一辙之处。

武汉有长江汉水，长沙有湘江浏阳河。一方水土养一方人，武汉姑娘伢和长沙湘妹子都是水灵水灵的。

同为四大火炉，同食无辣不欢，同为中部崛起，同属潜力巨大的新一线...

武汉和长沙有太多相似的地方，只是有个东西还真有点区别。那就是房价。

武汉18000的基本面和长沙11000的现状差了太多。但武汉2018的人均收入是42133，长沙是44647，两地民富程度和生活水平相差无几的情况下，

房价，怎么就差这么多呢？

一.浮光掠影

说到长沙房价低，大多数人会想到两个原因，一是限价严厉，坚决不让商品房价格过高，调控供给端。二是政策严厉，坚决遏制炒房客进入，压缩需求端。

的确，两者都对长沙房价有一定程度上的控制作用。限价限购与限售，基本打击了短期炒房套利的空间，使市场不会产生泡沫性价格。但 是，这些举措也不至于把价格压到脱离基本面。

先说限价，所谓的限价都是在可控范围内压薄开发商利润，既要保障民生福祉，也要让开发商有利可图。不会说本来可以卖到18000的房子给你限到11000，也不会说让整个城市出现严重的一二手房倒挂。

北辰三角洲和梅溪湖片区等热门片区，二手房可能会比新房价格高出个三成甚至更多，但望城等普通片区，同小区的二手房照样没限价新房贵。

再谈限购和限售，长沙的限购政策相对武汉是严厉不少的。长沙首套房需要落户社保共两年，而武汉首套只需落户即可，且武汉的落户已放开至所有大专基本无门槛。这种严格的限购，确实压缩一部分房价，没得说。

限售降低了房产的流动性，挤掉了房产中金融属性的那部分价格，但同时也降低了二手房的供应量，增加了二手房房价。

所以，不管政策如何，对商品房的价格影响是有限的。长沙房价低的更深层原因，还得追究给市场，那便是当地购买力和房产价值。

二.抽丝剥茧

从平均收入看，长沙和武汉没什么区别，都是4万多。但2018长沙的人均消费是32165元，武汉的却只有26535元。

很显然，在长沙这座曾十次获得“中国最具幸福感城市”的幸福之城，生活的主旋律是消费而非还贷，可是没多少人愿意因房子而降低自己的生活质量！

两地的购买力其实相差无几，但分在房产支出的 意愿却大相径庭。在长沙，用房产来保值自己财富的做法，简直就是浪费生命。

武汉人掏空6个钱包，长沙人带父母6国旅游。

三.追本溯源

回归到价值，房产的溢价中有两个很重要的部分，一是座城市未来城运的折现，二是城市目前可以享受到的各种资源，以长沙所展示的城市后劲，和目前的资源实力来说，的确不如武汉醒目。

1.城市规划

1933年，旧金山金门大桥被设计为双向6车道，正式开始建设。当时很多人都不理解，来往通行的车辆并不多，桥建那么宽干嘛？

20多年后的1957，中国第一座长江大桥通车，为双向4车道。1968年，中国第一座自主建造的长江大桥在南京通车，还是4车道。当时人们觉得桥都好宽，竟然能走4辆解放牌巴士。

然而，随着车流的增多，早年建设的桥梁慢慢显现其宽度不够的弊端，拥堵现象也随之出现。

好在金门大桥有6车道，可以通过“4+2”或“2+4”的潮汐车道方式来缓解堵车，但武汉和南京，只能无奈限行了。

由此可见，城市规划中道路宽度的设计，对未来是多么重要。只有一座城市的路网畅通了，经济也才能随之一路畅通。

我们走在长沙的五一广场附近，市中心夜晚的灯红酒绿的确让人感觉生活气息满满，但叫个滴滴已近在咫尺却要堵个十几二十分钟，就有点难受。

我们走在武汉的武昌火车站附近，破旧不堪的老安华酒店的确让人觉得这是真老城区，但门口非要搞个双向8车道，竟然让我看到了旧城区充满改造性的未来。

长沙黄兴路解放西路路口

武汉中山路张之洞路路口

在长沙的绝对市中心五一一带，你很难看到舒畅的车流与行人，狭窄的道路似乎已经没有多少再扩宽的空间，局促的人流只能在拥挤中摩肩接踵。

未来长沙若想有更多的人口承载力，只能把人口从河东老城区往河西新城区疏散。而缺乏历史文化积淀、足够就业岗位和成熟生活配套的河西想要完成这一任务，显然是需要时间的。

在武汉的绝对老城黄鹤楼一带，所有的街边低矮建筑被拆得一塌糊涂，能扩宽的地方坚决不吝惜道路旁的老街铺。

尽管还有许多房子仍然是极具历史特色的破旧，但从路网改造的力度来看，武汉在为未来的人口导入，下一盘很大的棋。

走在黄兴路的繁华地段，一位老长沙朋友告诉我，这里五年前就被围挡起来，五年后围挡内的上世纪建筑还是一片繁茂，拆迁进度极慢。

走在武汉的老城区，绿色的军运围挡也遍地都是，但围挡后的老房子大多已然被夷为平地。可以明显感受到，武汉拆迁的速度和力度，在全国都是首屈一指的。

长沙在处理历史遗留建筑，和对道路规划的前瞻性上面，确实和武汉有差距。当然，这也与城市的综合财力有关，不能勉强。

不过这些城市交通网的建设，决定的可直接是一座城市未来的人口容纳力，是城市规划中非常重要的一环。这也是这年头为什么那么喜欢搞TOD这个概念，毕竟“要想富，先修路！”

2.公共交通

谈到TOD（以公共交通为导向的开发），就不得不聊聊公共交通。公共交通的发达程度，直接决定了经济活动中的通勤成本，和交通出行的方便程度，也间接影响人才留下的意愿。

都知道武汉地铁的318KM比长沙多102KM多，但真正决定方便与否并不是比谁地铁长，而是地铁密度。

长沙的建成区是435平方公里，武汉为864平方公里。据此可推算出长沙的地铁密度为0.23KM/平方公里，而武汉为0.37KM/平方公里。这么看其实长沙并没有落后武汉那么多，地铁便利程度只是稍逊一筹而已。

可是，长沙的快速路太少了。

据不完全统计，目前长沙城内建成快速路有二环56公里，人民路25公里，岳麓大道18公里，万家丽17公里等共约126公里的无红绿灯封闭快速路。

而武汉则有二环48公里，江北快速29公里，东风大道20公里，东湖通道12公里等加起来近400公里的城市快速路。

武汉遍地的高架路

完善的公共交通系统极大提升了武汉市民的出行体验，也顺便拉动了一波房价。

长沙一栋又一栋耀眼的高楼大厦的确非常气派，但与民生息息相关的公共交通，还得再加把力气呀。

3.自然资源

说个实话，我是觉得武汉长江的风景，是完全不如长沙湘江的。

因为长江边有很多历史遗留下来的老楼，那种年代感极强的土绿色幕墙，令整条长江都仿佛老了几岁。

但湘江边的房子大多是二十一世纪的新楼，现代的建筑风格与蓝天白云象征的活力融为一体，给人一种很年轻的感觉。

武汉长江

长沙湘江

可惜的是，这种大自然赐予的美景，长沙并不多。

除了湘江、浏阳河、松雅湖等等，长沙没有多少可以依水而居的住宅。

但武汉在这方面，就有点优势了。

武汉市的湖泊面积占到武汉国土面积的25.01％，遍地可以是一线望湖的湖景房。无论来自于全国哪个城市，在这里置业一套湖滨豪宅，都能有惬意的居住体验。

当我站在东湖边，想象着对面住宅楼里的业主们能和我一起欣赏这夕阳西下的美景时，还是很羡慕的。

这种得天独厚的自然资源势必会产生巨幅的房产溢价，就像深圳20万一方的海景房，广州10万一方的江景房和郑州5万一方的湖景房。蹭大自然的景观，是最值钱的。

4.经济预期

2019上半年，武汉GDP为7475亿，长沙5538亿，所以武汉房价比长沙贵50%。

照这个逻辑，1万GDP的重庆，房价要到2万3，1万2的GDP的深圳，房价只能到2万5。

很显然，并不能这么比。武汉与长沙经济对比，并不在现有的GDP上面。

经济反映在城市房价上，不看经济“大不大”，而要看这个城市的经济“新不新”。

就像北京上海三产占比分别是8成与7成，深圳房地产依赖度仅10.6%，这些反映经济活力的数据，都是其他城市难以企及的。

走在长沙的街头，你更多看到的是一些工业园和工业基地，发达的重工业造就了长沙第二产业的强盛。

走在武汉街头，你慢慢可以看到一些生物谷这样的东西，近年来光谷高新的发展，并不是纸上谈兵。

武汉的高新企业是3527家，高新产业增加值同比增长率为16.1%，长沙是2300家，增加值同比增长率为14.3%。武汉的经济，比长沙“新”那么一点点。

这些高新技术，直接与未来城市经济活力和人均收入涨幅挂钩。就像20年前内陆的城市都还在搞钢铁建材小汽车，深圳的腾讯华为已经开始慢慢孕育互联网信息了。

四.结

1. 长沙的调控力度的确比武汉大，对房价有一定影响。但武汉的楼市基本面也比长沙好，城市规划、公共交通、自然资源、经济活力等因素直接表现在房价上，贵也是贵的有道理的。

2. 中国现在的新一线城市已经横盘一年半，该挤的泡沫已被挤的差不多，该补涨的地区也补涨到位，房价基本可以反映出一座城市该有的价值。比如苏州南京杭州的人均购买力强，房屋质量高，房价就是高。比如河南整个省的购买能力强于四川，所以郑州就是比成都高一点点。

3. 楼市已经进入分化时期，靠投机炒作把房价捧起来的时代已经过去，未来房价走势将直接与城市的发展水平呈正相关，选对一座潜力满满的新一线城市，房产将把城市发展的价值，兑现为价格。