鲁法案例【2024】390
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案情
2023年3月1日，葛某将房屋出租给孙某，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期1年，月租金2000元，每半年一付；终止合同须提前3个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金。合同下方手写：“乙方在租赁期间，甲方不得出售”字样。合同签订后，孙某支付半年租金1.2万元。2023年8月1日，孙某联系葛某交纳下半年租金，葛某称自己已经离婚，有事联系自己前妻王某。孙某联系王某时，王某称房子已经卖出去了，要求其与新房东联系续租事宜。后孙某于2023年9月17日搬离该房屋，此后新房主更换门锁。孙某遂诉至法院，要求法院解除双方《房屋租赁合同》，同时要求葛某赔偿装修费和设施费2万元、违约金2400元，并返还押金2000元。
葛某辩称，孙某对房屋进行装修未经过自己同意，因此孙某要求的经济损失费用应由其自行承担。鉴于孙某使用自己的房屋开办小饭桌，违反合同约定改变房屋使用用途，葛某表示自己有权扣留孙某全部的押金。
裁判
双方争议的焦点为：《房屋租赁合同》何时解除？葛某是否应向孙某赔偿违约金和经济损失？
法院审理认为，孙某与葛某于2023年3月1日签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。鉴于葛某认可孙某已于2023年9月17日实际搬离了案涉房屋，故应认定双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。
《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，在合同履行期间葛某将案涉房屋出售，所有权发生变动，并不影响租赁合同的效力，案涉房屋仍应由孙某占有使用，其可交纳房租继续履行原租赁合同。现孙某无证据证明葛某在卖房前后要求其搬离案涉房屋，也无证据证明其向新房主交纳下半年房租，新房主拒收且不允许孙某继续租赁使用。从孙某庭审陈述情况来看，其搬离案涉房屋后，新房主才将房屋更换门锁。综上，葛某将案涉房屋出售，不影响孙某的承租权利，葛某不构成违约并由此承担相应的责任；另外，《 房屋租赁合同》 中虽手写添加“乙方在租赁期间，甲方不得出售”条款，却未约定房屋出售的违约责任。故孙某要求葛某支付设施费、装修费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。孙某要求葛某返还押金2000元的诉讼请求。葛某辩称孙某违反合同约定将房屋用于小饭桌，属于违约，因此押金应全部扣除。案涉合同并未对房屋用途作出明确清晰的约定，孙某用于小饭桌并不明显违反合同约定。故葛某应向孙某返还押金。
关于孙某主张违约金2400元的诉讼请求。案涉合同约定：在租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前3个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金。现孙某无证据证明葛某要求其搬离案涉房屋、终止合同，故孙某的该项诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。
最终，法院判决葛某与孙某签订的《房屋租赁合同》于2023年9月17日解除，葛某向孙某返还押金2000元，驳回孙某其他诉讼请求。判决作出后，双方均未提起上诉。
法官说法
《民法典》第七百二十五条是关于租赁物所有权发生变动后租赁合同效力的规定，通常也被理解为“买卖不破租赁”规则的体现。该规则的设立初衷是为了保护承租人利益及居住安宁，即出租人在租赁期间将租赁物出卖，导致租赁物的所有权发生变化，出租人与承租人之间的租赁合同也仍然有效，承租人可以继续按照原租赁合同租用房屋，房屋买受人需承接原租赁合同。
该案中，双方当事人在合同中约定了提前终止合同需偿付总租金10%的违约金，但并未约定出售房屋的违约金，也未要求承租人搬离房屋，故承租人要求出租人支付违约金的请求未得到支持。
但是，《民法典》第七百二十六条同样规定了“承租人优先购买权”。房东出售租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。但如果房东未提前通知，就直接出售房屋，承租人该如何应对？承租人不能主张房东与买方之间的房屋买卖合同无效，但可以请求房东承担其优先购买权被侵犯的损害赔偿责任。所以，租赁的房屋被出售后，承租人一定不要着急搬走，可以基于在先的有效租赁合同主张有权占有，适用“买卖不破租赁”规则继续居住，直至租赁合同期限届满。
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作者：李晨烁
来源：法院周刊
编辑：石慧
作者：李晨烁
来源：法院周刊
编辑：石慧
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