2023年10月以来，明确反映房企表现并被搜狐财经采纳的指标内容主要包括国际评级机构对房企的进一步信用评级收紧，以及房企拿地及交付数据等。因此在本期榜单中，五星头部房企排位竞争较为激烈。而低星级房企或因部分负面信息而排名下滑，甚至遭到降级。

从整体市场表现上看，10月房地产市场迎来中央定调，未来“三大工程”将成为行业重点。销售端房企表现普遍同比下滑，市场仍缺乏回升动力；投资端参与者主要为头部国央企，投入力度仍极为谨慎。

政策的全面宽松，房企销售迎来环比上涨，但复苏势头仍然有限，同比仍呈下跌态势。此外，从国际评级机构对市场及房企的评价上看，9月又有多家房企遭遇降级或降低展望，这代表着国际机构对中国房地产行业的看衰。

政策方面，金融工作会议首谈房地产，重点关注“三大工程”

10月底，中央金融工作会议在北京举行。会议首次涉及房地产行业，并首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，意味着房地产行业的金融模式将迎来转型。新监管模式将继续深化对房企的主体监管和对资金的监管。此外，未来房地产“三大工程”——保障性住房规划建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等民生工程将成为金融投放的重点领域。

销售方面，千亿房企阵营缩水，市场仍缺乏回升动力

据机构数据显示，2023年1-10月，百强房企销售总额为52977.0亿元，同比下降13.1%。千亿以上阵营房企数量也相对减少，而销售额在100-300亿的企业数量共增加13家。目前，需求仍需进一步释放，特别是一线城市限购、首付比例等方面仍有调整空间；此外，其他重点城市政策刺激效果已尽，缺乏持续回升的动力。

投资方面，国央企领跑土地投资，头部房企

据机构数据显示，1-10月，TOP100企业拿地总额为10107亿元，同比下降10%。新增货值前三的企业分别为中海地产、保利发展和华润置地。目前头部房企拿地策略为“以销定产、聚焦核心城市”。在保证经营稳健的前提下，量入为出，保证新增项目后续变现能力。

二、典型企业分析：

1、持续稳健房企：

随着宏观经济复杂化，市场红利逐渐消退，行业走到了艰难的转折点。此时，有国企央企背景的房地产公司由于资金无忧，经营稳健等原因，可以在市场中逆流而上，因此在本次测评中大多获得五星级或四星级的评价。其中，绿城中国凭借近期的稳健表现，在竞争激烈的五星房企中排名上升。

绿城中国：69亿投资拿下南京地王，毛利率回升借贷利率下降

据机构数据，绿城中国10月单月销售额实现了环比增长。而绿城更大的成绩在土地投资端。从各城市群拿地金额上看，前10月长三角地区总金额领跑全国，而绿城中国则以435亿元的总金额领跑在长三角地区拿地的一众房企。继以“近五千分之一概率”一口气在上海摇中三幅地块之后，10月27日，在南京第七批次集中供地中，绿城通过摇号拿下主城区G55地块，该地块出让面积达7.2万平方米，成交总价达69亿元，成交楼面价4.35万元/平方米。绿城中国也凭借这笔投资成为今年南京土拍的总价、单价“双料”地王。

2023年上半年，公司销售毛利率为17.41%，同比回升0.06个百分点。2023年上半年，总借贷加权平均利息成本降至4.4%，较去年同期的4.5%下降10个基点。2023年上半年公司可售资源充足，且存量土储充足，深耕核心城市优质土地。

基于以上短期与长期表现，绿城中国维持在五星房企行列，总排名提升1位至第12位。

2、明显改善房企：

截至目前，房地产行业呈现先扬后抑的态势，短期楼市复苏仍存波折。但在这样的大环境下，依旧有部分房企复苏迹象强于大市。在本期测评中，金辉集团排名上升较快，星级评价从三星升至四星。

金辉集团：为“第二支箭”受益民企，盈利欠佳但有息债务余额下降

据机构数据显示，2023年1-10月，金辉集团全口径及权益销售额分别为256.8亿元和210.5亿元。其中，该公司前10月累计交付近2.81万套房屋，单月交付约4100套。此外，金辉集团8月成功发行8亿元中期票据，成为“第二支箭”三家受益民企之一。

长期来看，金辉集团销售业绩仍未有明确好转迹象，截至2023年6月底，公司在售项目中去化率低于75%的项目总剩余可售面积623.53万平方米，占总剩余可售面积的60.88%。公司盈利能力有所下降，2023年上半年毛利率12.7%，相比2022年末下降5%。从资本结构来看，截至2022年末，公司有息债务余额同比下降29.46%至356.13亿元，短债占比32%。

基于以上短期与长期表现，金辉集团在总榜中上升3位，星级评价从三星升至四星。

3、表现下滑房企:

在行业经历了有史以来最漫长的下行周期后，部分房企由于亏损难逆、化债缓慢，导致股价崩盘、年报难产，最终在市场中停牌甚至退市。在本期测评中，融创中国表现不佳，遭到降级。

融创中国：销售额腰斩毛利率为负，连续两月被强执超10亿

10月，融创新增两则被执行人信息，执行标的合计3.2亿余元。11月初，该公司再被强制执行7.1亿。目前，融创房地产集团有限公司现存700余条被执行人信息，被执行总金额超百亿元。此外，东鹏控股也于本月发布公告称公司及控股子公司连续十二个月累计发生案件的诉讼、仲裁金额合计约9.49亿元，其中包括融创、恒大等房地产相关客户等交易对方支付拖欠公司的货款等款项。

融创中国此前在创始人的领导下，经营通常以收并购模式获取新资源，夹带着“低获取成本（风险项目打折）+高资金成本（并购资金翘杠杆）”等特色。但2023年1-10月，融创中国全口径销售756.2亿元，同比继续腰斩，公司流动去化难度持续；2023年上半年毛亏30.8亿，毛利率仅为-5.3%。

基于以上短期与长期表现，融创中国在总榜中下降4位，评级由三星降至二星。

测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远。

从“三道红线”、“住房贷款集中度管理”到“两集中供地”，再到“二手房指导均价”，地产调控政策频出。

调控政策的不断深化，使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的经营模式面临着诸多挑战，找到发展新模式、实现持续稳健发展成为房企的首要义务。

在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中爆发了“流动性”问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

由此，“稳定”成为2023年房地产行业的首要目标。在2023年政府工作报告中，其对房地产行业的定位是以“防风险”为前提、以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。

因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。

此次安全测评的意义在于：规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，推动房地产行业的可持续稳健发展。

（监测时间：截至2023年10月31日；最终解释权归搜狐财经、搜狐地产及焦点财经所有）