“假如我不是生在现今第五代的话，那该多好啊！因为现正是黑铁的世纪。”
面对众神带给人类的痛苦和烦恼，公元前1103年的诗人赫西俄德，发出了堕落的“黑铁时代”感叹。
实质上，面对国内地产圈热议的黑铁时代来临，危机和增长是一对孪生兄弟，危机让市场富有变化，而变化正是增长的机遇。楼市资本论观察到，对于2021年成功迈入千亿阵营的宝龙地产，这样基本面良好的房企，眼下依旧是逆流而上的“金银时代”。尤其在关键性的美元债市场，宝龙近期连续发行1.5亿美元、1.35亿美元优先票据，成为民企领头羊。
深入挖掘，楼市资本论认为，遭受行业流言袭扰的宝龙地产不同于一些债务缠身、商票违约、交楼困难的房企，正凭借“财务稳、战略强、布局优”三大法宝，成为行业内逆周期发展的示范样本。
法宝一：财务稳
三线绿档“寒冬中”晋级千亿
楼市资本论注意到，从“三道红线”房地产金融政策启动，到2021年市场自发进入下行周期，面对蔓延的行业流动性危机，销售回笼资金成了房企能否“安全过冬”的关键。
但这“秋膘”却不好贴。
克而瑞数据显示，2021年TOP100房企累计销售操盘金额11.08万亿元，同比降低3.5%；在2022年开年首月，房地产市场也延续了这一降温趋势，百强房企单月业绩规模同比大降39.6%。
在这样的大背景下，宝龙地产逆势而上，2021年全年实现合约销售额1012.27亿元，同比增加24.13%，正式晋级千亿房企。与2019年603.5亿元的销售额相比，三年复合增长率近20%。即使在Top30房企业绩普遍大幅降速的今年1月份，宝龙地产47.01亿元的销售额，依然好于行业平均水平。
业绩稳健的背后，是宝龙居安思危带来的财务审慎管理，“稳健发展”成其最显著的标签。
截至2021年6月底，宝龙地产不仅三道红线均控制在绿档范围内，公司账面上的现金及现金等价物225.15亿元，也完全可覆盖一年到期借款。
随着今年一季度房企海外债到期高峰的到来，资金充裕经营稳健的宝龙，也加入了提前回购海外票据的队伍。宝龙公告显示，截至2022年2月25日，公司于公开市场回购500万美元于2022年到期的2亿美元3.9%优先票据,公司将继续监察市况及其财务结构，并于适时进一步回购其优先票据。在不少房企面对债务已经躺平的大环境下，宝龙的这次回购，在优化其债务结构的同时，更多的是向市场传递出积极信号，为行业树立信心。
对此，亚布力智库专家武亮表示，虽然流动性压力是房地产全行业的，但从行业低谷时的表现看，像宝龙地产这样的头部绿档房企展现出了十足的发展韧性。相信随着政策环境进一步放松，其穿越周期的能力会进一步凸显。
原因很简单，正如三道红线下绿档房企可享更大幅度债务增长空间一样，像宝龙地产这样主体评级较高的房企，已于去年年底开始出现海外市场融资松动。
2021年12月10日，宝龙地产成功发行额外于2024年到期的1.5亿美元6.25%优先票据；12月20日，宝龙再次成功发行额外于2025年到期的1.35亿美元5.95%优先票据。要知道，面对风声鹤唳的美元债市场，过去一季度罕有民营地产企业能够新发债券的。宝龙的这两笔债券，有行业“破冰”的意义，获市场广泛好评。
这里有必要提一下，宝龙近期被终止的20亿ABS是比较特殊的，因为去年交易所就暂停了购房尾款的ABS审核，宝龙也在去年年底就主动撤回了该笔申请，信息变更只是审核期限到期后系统的自动触发展现，这个ABS终止对宝龙并无实质影响。比如，同期终止审核的还有国企厦门项屿地产40亿的ABS。因此正如一位业内人士感叹，“信心没来的时候，任何消息都可以反向解读。”
在楼市资本论看来，看似草木皆兵的大浪淘沙中，稳健经营的高质量发展理念，正成为房企们的分水岭。随着房地产市场已过政策底，不断出台的降准、稳健财政政策等积极信号，也将最先惠及像宝龙地产这样质地较好的“优等生”。
法宝二：战略强
“住宅+商业”双引擎威力十足
稳健发展的住宅业绩之外，商业也是宝龙从容穿越行业发展周期的又一压舱石。
公开数据显示，未来5年内中国常驻人口城镇化率有望继续提升5个百分点，国家以人为核心的新型城镇化战略，正对人居生态理念提出更高的要求。未来的新型城市是一个由住宅、商业、产业、生活服务、医疗健康等多元模块构成的综合“生命体”。
面对时代风向的转变，早在2003年起就专注开发运营综合性商业地产项目的宝龙，已是业内的领军企业，并于2019年以宝龙商业在香港主板成功分拆上市，“住宅+商业”双轮驱动的业务模式展现出极大优越性。
数据显示，2021年宝龙商业新开业项目达22个，新增签约面积270万平方米。整体来看，截至12月底，宝龙商业已布局商业项目总数超140个，面积超1400万平方米，其中近90个已开业项目，均创下历史新高。
值得一提的是，宝龙商业也绝非简单的“盖楼-招商-收租”，不断创造与消费者精神需求相契合的场景化体验。以2021年举例，宝龙商业原创IP“宝龙印记ING”和“HELLO FRIENDS·龙宝全国联展”活动的成功举办，及在上海、杭州、厦门、晋江、宝杨五大城市打造出有自我个性的“宝藏空间”，均展现出强大的创新力和运营力。
宝龙商业强劲的运营能力，自然也转化为多元商业经常性收入，贡献稳定的现金流。
2021年上半年财报显示，宝龙商业实现营业收入11.7亿元，同比增长34.8%；归母净利润2.03亿元，同比增长40.3%；归母核心净利润2.31亿元，同比增长59.4%；综合毛利率为32.8%，同比增长3.5个百分点。
无疑，宝龙在商业地产领域的持续深耕，取得大量低成本、长期限的经营贷、CMBS等优质融资资源，并且商场稳定的租费现金流收入，足心覆盖利息支出，让偿债压力更有保障，进入从业绩到财务稳健发展的良性循环。
在楼市资本论看来，通过“住宅”为“商业”提供充足的流量入口，运营“商业”实现“住宅”项目的价值转化，特别是在行业拿地、融资、盈利整体承压的背景下，宝龙地产“住宅+商业”的双轮驱动模式，自然成为引领行业升级的潮流之作。
法宝三：布局优
3780万方土储深耕长三角大湾区
进入2022年，房地产行业的利好政策正纷至杳来，如按揭回归正常化、开发贷投放提速、降低房贷利率、降低首付比例、放松预售资金监管等，同时，近期高层从央行到住建委的多次公开喊话都指向未来政策预期会进一步放松，这也让今年的楼市有了更多想象。
楼市资本论认为，在行业深度调控时期，最为关键的是，宝龙地产有足够优质的储备可应对变化带来的不确定性。
截至2021年上半年，宝龙地产土储总体计容建面 3775 万平方米，可售货值4759 亿元；尤其值得一提的是，其中新一线和二线城市合计占比 83.9%，长三角区域占比 68.4%。
宝龙地产总裁许华芳表示，宝龙地产和宝龙商业一直以来执行的战略是“生意本身是好生意”才会去推进，不会追求低效扩张和发展。因此，宝龙地产坚持“1+1+N”发展战略，就是重点布局长三角及粤港澳大湾区，同时兼顾其他机会型优质地区。
2021年上半年财报显示，宝龙地产共新增优质地块19幅，新增土储规模达384万平方米，新增货值510亿元，其中长三角及粤港澳大湾区布局占比达84.9%，长三角版图拓展至安徽，且在南京、苏州继续拿地，城市深耕效应凸显。在此基础上，“住宅+商业”模式也为宝龙发挥着调节扩容成本的利器：截至2021年6月底，公司总土地平均成本价为3570元/平方米，土地成本优势明显。
有业内人士指出，考虑到房企拿地开发，有一定的时滞性，未来两年宝龙仍将大概率保持30%以上的毛利率，业绩继续维持高速增长。
在楼市资本论看来，宝龙地产并未牺牲利润换取业绩增长，反而让低成本成为竞争优势。这在为其业绩长期增长奠定基础的同时，也为产品品质的提升提供了有力保障。
梅花喜欢漫天雪,冻死苍蝇未足奇。对于最近议论纷纷的宝龙地产四起被强制执行的案件，楼市资本论深入了解后发现，分别为逾期办证、劳动纠纷、物业维修诉讼等常规的小额诉讼，截止目前已基本处理完毕。一方面，偶发事件在任何一家房企都存在；另一方面，对于千亿规模的宝龙而言，实属小概率，不会影响企业的正常经营。
在楼市资本论看来，谣言的可怕之处就在于“蝴蝶效应”，一个所谓的小道消息经过市场发酵，引发“踩踏”现象，把没有问题的企业搞出问题。
然而手握“财务稳、战略强、布局优”三大法宝的宝龙地产，通过年度业绩持续增长、提前回购美元债、大量优质土储等硬核实力展现，将发展的主动权牢牢握在手中。
2022年伴随房地产行业敲响的复苏钟声，作为中国经济的中流砥柱，必将开启令人期待的升级大戏。
文章来源: https://twgreatdaily.com/zh-hans/96d67c03a22f45609863f585dee41e0e.html