早期城市化发展历程中，大量的人口流入城市，推动经济迅速发展的同时也带来了大量住房需求。数据显示，我国城市化率为49.68%，城市人口数量为6.65亿人左右。而2023年城市化率已经达到了60.6%，人口也突破了14亿大关，因此城市人口数量为8.48亿，也就是说平均每年城市新增人口数为一千八百万左右。
早期城市都是以多层、平房为主，城市住房供应量不足，因此并没有那么多住房提供居住。并且也不可能不停增加土地供应面积去建房，容易造成土地资源的浪费，既然扩张不行，那么只能选择往上建造了，因此越来越多的高层住宅就出现了。
早期的高层住宅，的确很好地解决了住房的需求问题，并且由于其气派的外表、电梯出行的便捷也深受购房者喜欢。对于开发商来说，有限的土地上赚取更多的利润，开发商也愿意建造，于是近些年高层住宅越建越高、越建越多、越建越密，开发商的建造也基本都以高层住宅为主。
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高层住宅面临的两大问题
一、高层住宅自身问题
随着时间的流逝，高层住宅也暴露出了很多的问题。首先，对于购房者来说，高层住宅配置了更多的电梯以及楼梯，因此公摊面积也就更多，100平房子拿到手可能只有70平，增大了购房者成本。其次，由于高层住宅越建越密，导致小区整体容积率过高，影响了正常的居住体验。最后，高层住宅各项设备老化都需要维修，增大了购房者的持房成本。
另一方面，由于高层住宅的高度问题，因此很多高层外表都安装了高反射率的玻璃，能反射绝大部分的阳光，但是反射出去的阳光可能对于路边的行人影响，更可能影响司机的正常行驶。此外，由于高度过高，一旦发生火灾，那么高层住户逃生就十分困难了，对于救援人员来说同样也很困难，云梯以及高压水枪都无法达到那样的高度。
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二、住宅空置问题
由于过去房价涨势太快，因此也成为了很多投资者的目标，也就是所谓的“炒房客”，他们将房子以低价格买入，放置几年再以高价卖出，从中赚取差价。因此导致了现在很多空置住房，虽然住房空置数量我们并不清楚，但根据西南财经大学公布的数据来看，当时国内整体住房空置率已经超过了20%，说明空置的住房还是相当多的。
而上文已经说过，近些年开发商基本都是以高层住宅建设为主，因此空置的住宅也基本上都是高层住宅。如今很多二三线城市的偏远地段小区，白天看起来没什么区别，但是一到晚上小区漆黑一片，只有零星几盏灯亮着，这就是空置房比较多的小区，影响城市面貌、浪费土地资源。
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两条“新规”下，明年起住房模式将发生改变
高层住宅暴露的问题，国家自然也看见了，目前来看，已经有两条“新规”和高层住宅有关。
1、高层住宅“限高”、新建多层要求加装电梯
前阵子，住房和城乡建设部国家发展改革委共同发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》文件中，明确强调了：
1、严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑；2、严格限制新建250米以上建筑；3、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适应，与消防救援能力相匹配；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。
也就是说，未来开发商想要建造超过100米的高层，基本上是不可能了。如果按照3米一层的高度来算的话，新建高层不能够超过34层。
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今年北京、上海、浙江、江苏对于新建住房都新增了一项要求，基本上超过4层的多层住房全部要求加装电梯。以北京为例，北京在最新版的《住宅规划设计》中明确规定了：
四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。
随着现在技术的不断发展，新建住房加装电梯已经不是难题，因此除了上述几个城市明确要求住房加装电梯以外，其他城市相应要求也会慢慢普及，未来新建多层房也会加装电梯。
2、“旧改”要求下，老房要求加装电梯
再来看一下最近进行如火如荼的“旧改”：2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
对于老小区住户来说，这次旧改可以说是涉及到了生活的方方面面，满足居民安全需要和基本生活需求、满足居民生活便利需要和改善型生活需求、丰富社区服务供给、提升居民生活品质。不仅如此，对于符合要求的老旧小区来说，还能够进行加装电梯，极大地保障了老人和小孩的出行安全。
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未来买房要面临“选择题”了？
对于开发商来说，现在高层暴露出来的问题越来越多，也越来越不受购房者欢迎。而现在高层建设又受到了限制，如果拆除一栋15层高的住宅的话，那么新建住宅可能要达到35层才能够盈利，而以后高层最高也只有34层了。另一方面，现在拆除一个高层小区可能面临着几千个住户的赔偿，赔偿款会是一个天文数字，因此开发商也赔不起了。
而对于老旧小区住户而言，以前没有电梯，家里有老人出行不方便，因此部分人会选择搬到高层电梯房，但现在旧改过后，老旧小区也能加装电梯了，因此这部分可能不会选择搬家，因此高层住宅也少了一批潜在需求。
如果未来继续建造高层住宅的话，可能会面临入住率降低的问题，并且现在多层住宅相比更有优势，那么开发商未来可能会以多层建设为主。因此，对于购房者来说，未来将面临着选择高层住宅还是多层住宅的问题。你会选择高层住宅还是多层住宅呢？