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出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴亚
为了避免同业竞争，华发股份又接下了控股股东的“大礼包”。
11月13日晚间，华发股份发布公告，公司控股股东华发集团下属公司通过单一来源采购的形式，将珠海高新区裕华聚酯城市更新项目、华发沁园商业项目托管给公司。
华发股份称，“华发集团将与本公司形成同业竞争的项目托管给本公司，既解决了同业竞争问题，亦为公司带来合理的收益。”
搜狐财经梳理发现，今年以来，华发股份已托管华发集团11个项目，整体回报约为7%,与其整体净利润率不相上下。
而在今年之前，华发股份托管华发集团项目的整体回报为5%，低于净利润率，被质疑“利益输送”、拖累上市公司盈利能力。
调高托管费率
此番受托管理两个房地产项目，并非华发股份首次获得大股东“礼包”。
据了解，华发股份在2004年上市，是珠海国企华发集团房产开发板块的承接者。截至今年9月末，华发集团持有华发股份28.49%。但在拥有主营房地产开发上市平台后，华发集团依然没有完全放手地产业务，也由此形成同业竞争问题。
近几年，为了解决同业竞争，华发集团除了将项目装进上市公司，更多的将手中的项目工程、开发、销售交给华发股份托管，也就是代建。
搜狐财经梳理公告发现，2018年至今，华发股份共7次披露关于受托管理关联方项目的公告，其中受托管理项目最多的一次是在2020年7月。彼时，华发股份一次性受托控股股东华发集团17个土地及1个项目，被被业内称为“天降大礼包”。
而在今年，华发股份已陆续托管华发集团11个项目。翻阅公告发现，托管内容主要为三方面：注册商标许可使用、工程全流程管理及营销管理。
但项目所有权仍留在华发集团手中。换言之，华发集团将股权之外、所有耗费精力的事情全部“包”给了华发股份。
那么，作为“包工头”的华发股份，可以从中赚多少钱？
以最新公告为例，华发股份若托管珠海高新区裕华聚酯城市更新项目，可收取的商标使用费为实际销售回款金额的0.4%；工程全流程管理费以项目实际建设总投资作为计算基数，实行阶梯式费率，费率为5%-6%之间。
至于营销管理费，对使用营销渠道成交的销售物业，华发股份可收取对应实际销售回款金额的1.8%。
整体来看，华发股份承包一个项目的收入大约为项目销售回款（假设销售回款率100%）的7%。可作为对比的是，今年前三季度，华发股份净利润率为6.59%，2022年为7.98%。
也就是说，华发股份托管华发集团项目的回报，与其花费同等人力、精力、时间做出的项目利润相当，大概率是不赚不赔。
而该不赚不赔的结果，离不开华发集团提高托管费率。搜狐财经梳理发现，在今年以前，华发股份托管华发集团项目的整体回报为5%。其中，工程全流程管理费是以项目销售回款2%左右收费。对比来看，今年该管理费改为建设投资为基数，至少为5%，提高了3个百分点。
若按照此前5%回报来看，低于华发股份整体净利润率，被质疑“利益输送”、拖累上市公司利润。此番华发集团提高托管费，可以看做是让利上市公司。
毕竟上市公司华发股份冲规模多年，却未逃出“增收不增利”的怪圈。财报显示，其中，今年第三季度，华发股份录得营收158亿元，同比增长95.3%；但归母净利润2.8亿元，较去年同期下滑了0.5%。
财通证券认为，“毛利率下行，以及少数股东损益占净利润比重的23.9%提升5.4个百分点至29.3%，使得归母净利润增速低于营收增速。”
华发集团“托底”51亿定增
身处地产行业调整期，华发集团除了让利行为，还在融资方面“托底”上市公司。
11月3日，华发股份发布公告称，已完成A股定增计划，募集资金共计50.52亿元。
不过，华发股份的这次定增并不顺利。早在去年12月，华发股份内部就披露了非公开发行股票预案，预计发行数量不超过6.35亿股，拟募集资金不超过60亿元。该方案直到今年9月才收到中国证监会的批复。
历时10个月拿到批复后，华发股份还出现首轮申购不足的情况。据披露，10月11日，华发股份曾向91名投资者发出了《认购邀请书》及附件材料。
但该申购结束后，投资者认购资金未达到本次发行拟募集资金总额、认购股数也未达到拟发行股数，且有效认购家数不足35家。对此，华发股份及其主承销商还启动了追加认购程序。
最终，华发股份此次定增发行价格为8.07元/股，发行股份数量为6.35亿股，认购总金额为51.24亿元，包括控股股东华发集团在内的17名对象获得配售。
而在这次定增中，华发集团的认购金额为14.6亿元，占总认购金额的28.49%，占总认购金额的28.49%。可对比的是，此前招商蛇口完成85亿元定增，其控股股东招商局集团最终参与认购金额约16亿元，占募资总额的18.79%。
从首轮认购不足，到华发集团“托底”认购近三成，可以看出当前行业大环境下，即便是背景强大的国资房企，融资亦十分艰难，更何况民营房企。
即便艰难，华发股份还是“咬牙”完成了定增。定增好处也显而易见，既能补充流动资金，还可以进一步改善华发股份的财务结构。信达证券认为，定增完成后公司现金短债比提升0.18倍，净负债率下降6.59个百分点，剔除预售款资产负债率下降0.9百分点。
值得一提的是，11月13日，华发股份还发布公告称，控股子公司拟以现金方式收购华发集团持有的珠海海润45%股权。对此，华发股份将向华发集团支付20.01亿元。
除了“托底”定增，华发集团还在今年9月末发布增持计划，截至10月17日已增2121万股，占华发股份总股本的1.002%。
信达证券指出，“在当前行业信用仍然不稳定的背景下，大股东积极增持公司股份，彰显对于公司长期发展的信心，公司国资背景得以强化，未来有望在项目资源等方面持续得到控股股东的强力支持。”
尽管目前地产行业依然秋风萧瑟，但国资背景的大股东支持上市公司的情形并不少见。前不久，万科遭遇“股债双杀”，其国资股东站到台前，鲜明地表示：“万科不是一个人在战斗！万科背后是深铁，深铁背后是国资委。深铁工具箱将全力支持万科！”