【边疆时空】李艳洁｜清乾隆年间绥远城房屋变价探析

清朝从龙入关，陆续开疆拓土，在很多地方开始 建筑和改建驻防满城，驻扎八旗军，维护统治。城内任何设施都属于军营所有，不允许买卖，北京城为最大满城。由于是携带家属的长期驻防，必然会出现一系列社会问题。在北京城，“旗人置买民房的现象，至迟在康熙初年已经出现。”雍正元年，颁发八旗田宅税契令。认为“旗民互相典卖之处毋庸议外，至旗下人等典卖房地，从前俱系白契，所以争讼不休。嗣后应如所请，凡旗下人等典卖房地，令其左右两翼收税监督处领取印契，该旗行文户部注册。凡实买实卖者，罩民间例纳税，典者免之。至年满取赎时，将原印契送两翼监督验看销案，准其取赎。倘白契私相授受者，照例治罪，房地入官”。这则史料说明在雍正元年，清政府从法律上认可了旗内买卖房产。规定卖房收税，典房不税。雍正十一年（1733），又规定，“现银认买官房，拆修听其自便，指扣俸饷认买官房，俟价值照数扣完之日，听其拆修。”，《钦定八旗则例》亦说：认买入官房地给与执照，入官房地人口，八旗官兵以现银认买者，俟银两交部给发回文后，该旗移咨该翼，给发印信执照，俱报户部存案，毋庸纳税卷三孝部户口。关于典卖房地的规定：旗人拖欠银两以所典房地报抵者，查询原业主限一年内照原价赎回，如愿将俸饷按年坐扣赎回者，亦准其坐扣俸饷赎回。如不愿赎回，将房地入官变价抵项。进一步完善了旗内房地买卖的规定。

尽管清政府多次禁止旗民（指旗人和民人——笔者）交产，但屡禁不止。到咸丰二年（1582），只好发布上谕：“向来旗民交产，例禁甚严，无如日久生弊，或指地借钱，或支使长租，显避交易之名，阴行典卖之实。此项地亩，从前免纳官租，原系体恤旗人生计，今既私相授受，适启青役等人讹诈句串等弊。争讼繁多，未始不由于此。若仍照旧例禁止，殊属有名无实。著照该部所请，除奉天一省旗地盗典盗卖，仍照旧例严行查禁外，嗣后坐落顺天直隶等处旗地，无论老圈自置，亦无论京旗屯居及何项民人，具准互相买卖，照例税契升科。其从前已卖之田，业主售主，均免治罪。”，同时，清廷又颁布了同《变通旗民交产章程》十六条。至此，旗房交易全面放开，旗民交产受到法律允许。这里包括房屋、土地，当然也包括满城内的地基。

二、清乾隆年间绥远城两次房屋变价

清政府关于驻防满城房地问题的规定也在不断修正。雍正末年，官方允许旗内房地产交易，尚不允许旗民交产。而在乾隆年间，绥远城就有两次大规模官方组织的兵房衙署等变价事宜，将多余兵房衙署进行交易。两次变价的背景都与绥远城驻防八旗兵变化有直接关系。

（一）乾隆十五年（1750）绥远城第一次大规模房地变价

变价即变卖。这次房地变价是乾隆十五年开始，乾隆十六年完成。初建后的绥远城驻防处于不断地调整中。最初商议的是“于右卫兵四千内，酌拨三千，并军营所撤家选兵二千，热河鸟枪兵一千”，共6000人，每人两间，所以绥远城最初修建兵房12000间。很快，2000名京师家选兵和1000名热河汉军，共3000人驻进绥远城。但另外3000右卫兵没有来，原因是“右卫驻防兵丁，不宜迁移”，归化城应该“悉行开垦”，待“积谷充裕”，再行从京师调兵。显然是绥远城所在地区开垦屯粮不及时。当年，右卫蒙古八旗兵调绥远城500人。乾隆六年（1741），绥远城内京师家选兵内开户400人。从乾隆六年到十二年，绥远城兵丁共3900人。由于“兵丁生齿渐多，粮饷不敷养赡，日久生计愈艰”。到乾隆十一年（1746），初时的2000名家选兵已经有“领催、前锋、马甲、匠役等共二千四百名”，“十岁以上、渐次成丁者，已有六千四百余名口”。这是相当庞大的数字，不仅是兵房不够住，粮饷供给也有困难。乾隆十二年（1747），来自京师的家选兵及家属全部出旗，补充绿营兵。当即又从京师补派八旗兵1200人，绥远城内补选500人。这是第一次较大规模的绥远城军事驻防变动。至此，绥远城共有八旗兵3200人，按每人两间的标准，兵房、衙署均有剩余。

这次绥远城房地变价约在乾隆十五年五月就开始了。绥远城将军富昌曾上奏请旨，绥远城大量空闲官房衙署如何处置？就这个问题，绥远城将军和清政府上层是有分歧的。绥远城将军本意是将剩余兵房分给兵丁居住，遭到户部驳饬。清廷要求兵丁有偿认买，兵丁又无力承买，最后决定变价归款（即将房屋交易后，钱款上缴——笔者）。这次变价事宜责成山西巡抚全权办理。山西巡抚阿里衮遵旨，随即遴委朔平府知府顾世恒、崞县知县金潢前往，会同归绥道法保，带领绥远城同知勒尔金等来绥远城进行房地评估。评估内容包括官兵房屋“现在闲空若干，据实确估价值，设法招商认买，或应拆料运变，令其酌筹详报，一面将办理缘由先行奏覆”。由于原来建筑房屋的费用已经不清，又请工部将从前报销原册移发，最后查明：“绥远城现空衙署五十八所，七檩五檩瓦房土房不等，椽檩木植殊属细小，并无成材大料。内协领衙署二所，计房六十九间，共估银六百七十一两零；佐领衙署十三所，计房三百二十三间，共估银二千四百九十三两三钱零；防御衙署二十三所，计房四百三十七间，共估银二千八百二十三两九钱零；骁骑校衙署二十所，计房屋二百八十间，共估银一千九百九十一两九钱零；兵丁营房计四千七百七十四间，俱五檩土房，木植更属于零星细小，以四间为一连，每间估银五两零，共估银二万四千四百九十六两六钱零。以上衙署营房通共五千八百八十三间，共估银三万二千四百七十六两零，较之从前原估一万九千余两已加增银一万三千余两”。招买对象也经过了商讨，“原认之商以无利可获，不能承买，即凡在归绥附近之商亦恐有赔累，畏惧不前”，又怕“附近之人或有垄断居奇情事”。山西巡抚责令“布政使朱一蜚转饬内地州县，晓谕所属地方，如有情愿赴买者，不拘买房拆料，准其承买”。最后，阳曲、太谷、祁县“王濬等一十四人各情愿认买房间，多寡不等，共计衙署营房五千八百八十三间，已据照现估三万一千四百余两之价全数认买。”并“所有应交房价应定限三个月，令地方官照数解司，俟便搭解部库归款。”此次绥远城房地变价圆满结束。

综上档案情况可知：首先，清廷对绥远城财政的严格控制。绥远城财政问题由绥远城所在地区山西省地方官统一负责，绥远城将军无权干涉。山西巡抚所派评估官员都是地方官员，并且所卖银两均“定限三个月”，由“各该县速令各户清交”，“兑收司库”显示其驻防城的特点，也显示了清廷对驻防城经济的管理模式。第二，绥远城房地的买卖程序是在清廷直接控制下，由山西巡抚委派官员勘查，直接定价招商认买，没有浮动余地，不具有自由交易的状况。虽然采用招标形式，但在招买之前已经定好招买对象和规则。正如山西巡抚所说，“该城居民鲜少，买房居住者实系无多，止有拆运变价之法”。显然这些山西商人买房并不自行居住，而是利用拆毁的原材料再次变卖赢利。在《大清会典事例》中提到，“山西归绥道所属之归化城、绥远城、和林格尔、萨拉齐、清水河、托克托等处地方，向因各处工程无多，未经定有物料价值则例”，乾隆六十年（1795），才规定“该省查明本地现在物料价值，陆续造册送部，将木植灰石瓦颜料杂料铁斤匠运脚等项，逐款比较，酌中覆定，发交各该省，归入各省物料价值例内，永远遵行”。既然商人可以将所买房屋拆毁转卖，看来价格还是相对较低的。第三，采买对象是山西省内地县里的商人，说明这次招标对象已经实现了旗民交产的模式，只是这种交易是由山西地方政府主导进行。

（二）乾隆三十三年（1768）绥远城第二次大规模房地变价

乾隆二十九年（1764），清政府和准噶尔的战争基本结束。“准格尔回部等处全已平定，凡边界驻防之处，皆成内地。既毋庸多住兵丁”，当年驻防绥远城的1000名热河兵人数已经翻倍，“所有热河派来驻防归入汉军旗分官员七员，兵丁430名；归入满洲旗分官37员，兵丁1669名”，“官员、兵丁公同扣禀，据情愿调补绿营”。这样，原热河兵全部出旗为绿营兵。第二年，从绥远城内旗兵中又补了700名八旗兵，从右卫迁徙过来100名蒙古八旗兵。乾隆三十三年（1768），又从右卫迁来700名旗兵。绥远城内共有2700名八旗兵。直到清末，绥远城兵额再无变动。显然，2700名旗兵入住，绥远城内兵房衙署相比较原来又有剩余。乾隆三十三年六月，绥远城房地实行第2次大规模变价。

乾隆三十三年（1768），山西巡抚苏尔德上奏请求“绿营官兵空出房屋三千四十三间，奉文估变。”这次招商认买的时候，“确估共银一万六千七百六十六两零。”但苏尔德提出，尽管估价数值已经确定，但“前项房间系乾隆二年建造，已历三十余载，坐落，空出已久，无人修理，再经风裂雨淋墙垣坍塌，柱木糟朽，势必差多，若不定为空价召变，将来更费周章。”空价招变即不预先确定房地售卖总额。提出空价招变，无疑是一个较为大胆的改革。这次变价的有佐领衙门60所、防御衙署60所、骁骑校衙署60所、八旗兵房1662间。根据上谕，“其官兵空出官房，亦照前次空出官房之例，变价收贮同知库内；如旗人内有情愿指俸饷购买者，准其购买”。这次招买对象不受限制，旗人可以用提前支付饷银方式购买，比乾隆十五年的政策有所放宽。

在档案资料中显示，乾隆三十七年（1772），还有绥远城将军容保将收租房卖给八旗官兵的记录。乾隆三十八年，也曾商议在绥远城内的原副都统衙署改为绥远城收税监督衙署。但最后未能成行。清代绥远城大规模的房地变价只有乾隆年间这两次，现有史料再无其他记载。

三、清乾隆年间绥远城房地变价意义分析

（一）体现了清政府驻防满城房地政策

清代的驻防满城是在军事征服过程中不断修建的，体现了清朝八旗驻防的特点。一般来讲，在乾隆之前修建的驻防满城都依托旧有城堡，在原有城堡中划出一片房地为驻防城。例如北京、广州等。在雍正后期，驻防满城一般都独立于原有城堡或干脆就独立修建，如绥远城、新疆的慧远等。这些独立于旧有城堡的满城都是清政府全资修建，随着战争结束，八旗逐渐衰落，原有城堡的驻防职能不断萎缩，向行政为主的城堡转化，而这种转化最主要的因素就是房地产权的转移。雍正末年，驻防满城还不允许旗民交产。旗人内部利用饷银购得的房地也不能独立经营。《绥远旗志》中有这样的记载：八旗官兵等所住房间并无私行租典，每年年终由各旗具结，呈司咨部。说明八旗官兵购买房地除了自住外，即便作为产业出租使用，也是由八旗统一管理的。乾隆年间绥远城两次房地变价均由民人购得，或住或拆卖。正因为有了先例，清政府出台政策，允许民人购买驻防满城房地。因此，绥远城作为清政府满城一分子，其房地的两次变价无疑也是清政府关于满城房地政策探索的一部分。

（二）体现了绥远城及其驻防满城的财政特点

乾隆年间绥远城两次房地变价是由绥远城所在地山西省政主持完成的。变价事宜由山西主管财政的山西巡抚为首，派遣各县地方官进行评估，制定价格，组织商民招标，所卖银两归入山西地方府库。说明绥远城房地大规模变卖是官方行为，由地方官员照章办事。绥远城将军无权干涉，体现出绥远城军政大权和财政大权的分离。

（三）确定了绥远城房地产交易的模式，开启了绥远城房地私有化进程

绥远城距离旧城归化城五里，清廷实行严格的旗民分治，直接影响了绥远城房地变卖。两次变价对象一为旗人，一为民人。旗人购买房屋，“准其照估卖给该处官兵为业，所变银两照依定限令粮饷同知坐扣归款”，“按年扣饷”。旗人买房主要从每年饷银中扣除。购买房地后，官兵拥有部分房地产权，可以自行居住或统一出赁。民人买旗房多拆毁变料，再次售卖来获利。这就开启了绥远城房地私有化的进程。无论旗人还是民人，只限于购买房屋，变价后形成的官房地基和空地，地权依然掌握在清廷。但事实上，从民国初年制定的《修正绥远城官产清理处简章》看出，官产中包括官房地基、私房地基、铺面地基、园圃地基和空地；房屋有官房、私房、衙署等形式。显然，绥远城房屋产权私有化进程有其复杂性。由于房地变价，绥远城内逐渐形成旗民混住情况，使驻防功能为主的城堡向行政功能为主的城市转化成为可能。房地变价后，房屋被拆毁变卖，城内空地较多，为以后城市发展预留了空间。

【注】文章原载于《内蒙古师范大学学报》第43卷第3期。为方便手机阅读，注释及参考文献从略。

责编：赵展

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