我曾经是银行的一名房贷经理。其实银行工作人员很少称呼我为“房贷经理”，大多都是称为客户经理。只是因为房贷业务办理多了，被不知内情的人戏称为“房贷经理”。

回顾那段时间，每天早上八点半一到单位，就被扑面而来的房贷业务给压的喘不过气。晚上通常都是八点以后下班。

开发商在不断催促想要回款快，卖房的人委托中介在不断催促，尽快收到尾款，好去置换新房。

无论是新房业务还是二手房业务，每天都不敢有丝毫的懈怠。因为我知道房子对于每一个人来说都意义重大，都承载着一个家庭的梦想。

可即使如此，我也会毫不犹豫拒绝某一类人群的申请或者帮助风险审批经理拒绝一些隐藏着一定风险的客户群体。看到得知消息的客户变得很丧，我虽心有不忍，但也爱莫能助。

事实上有些问题在房贷申请时都是可以避免的。即使银行拒绝了客户的申请，在对部分问题进行整改后，也是可以通过的。

下面我就从房贷审批者的角度来帮助朋友们尽可能规避一些雷区，尽量提高房贷的通过率。

基本上房贷被拒都可以归结到收入方面和信用方面。

一、收入方面

无论银行是以债务太多、收入太少、月供过高、选择期限太短等理由中的哪一个来拒绝房贷申请者，归根到底都是因为收入不够。因为以上所有问题都可以通过调整收入负债比来解决。

收入负债比是衡量一个人能不能贷款能贷多少款的一个重要指标。这里涉及两个公式：

1. 个人收入负债比：房贷月供/借款人月收入<50%。
2. 家庭收入负债比：所有贷款月供/借款人家庭月收入<55%。

如果债务太多，没有办法降低债务的话，那就提高收入；

如果月供过高（本质上是债务太多），没有办法降低月供的话，那就提高收入；

如果期限太短（其实反映的是月供过高），不想要加长期限的话，那就提高收入。

提高收入可以解决上述说的所有问题。可收入怎么能一下子就提高呢？

这里边有两个思路可以分享给大家

第一、增加自己的收入

回想自己名下曾经有过的收入。有些人会经常忽略单位发的补助或者年终奖。这些其实都应该要算到自己的收入中去的。前提是要能找到证据，空口无凭，银行是不采纳的。

我不是要教你作假。只是，过去的任何一项收入都应该被认为是自己的赚钱能力，都应该作为自己未来能够归还贷款的佐证。

第二、增加共同借款人

有些单身的人申请贷款，最容易出现收入不够的情况。银行通常采用的方法是让借款人增加共同借款人。共同借款人必须是借款人的直系亲属。有些银行会把共同借款人的借款记录上传至征信报告中，但据我了解，大部分银行都不会。

如果无法通过一系列方式来提高收入，那就根据银行的要求，降低月供。

提前归还其他类型贷款降低债务，降低总月供；

增加贷款期限降低月供；

增加首付款，降低贷款金额，降低月供；

采用等额本息的方式来降低月供。

二、信用方面

除了收入，信用问题也是阻碍客户申请房贷的关键绊脚石。

信用问题主要体现在征信报告上。很多人都知道征信报上显示的逾期次数多了不好，容易被拒，但其实还有很多其他维度，如果不满足条件，一样要被拒绝。

维度一、逾期情况

很多人都知道逾期多了不好，但怎么衡量“逾期多”呢？所少次算多呢？各家银行都是有一套自己的衡量标准的。

1. 近两年逾期次数不能超过6次。
2. 近两年连续逾期不能超过3个月。
3. 账户状态不能是逾期，也就是说当前不能有逾期。

这三个标准，在各家银行都是存在的，只不过相关参数可能会有变化。比如有些银行是“近两年”，有些银行是“近一年”等。

如果是前两条，因为逾期次数而被拒绝，那就可以看看自己的这几次逾期的分布，如果再过一个月或者两个月，自己的逾期次数会不会随着时间的推移而减少。比如23个月之前有一次逾期，在不新增逾期的情况下，再过两个月，逾期次数就会减少一次。

如果是第三条，那就把当前逾期还上就行，因为征信有延迟，所以只要提供还款凭证就可以。

维度二、信用卡使用量

现在很多人的信用卡使用量都非常多，有的甚至都达到了20万以上。银行不喜欢信用卡总额度比较多的人，更不喜欢，信用卡总额度比较多，刷卡量也比较大的人。

一般来讲，信用卡张数超过10张会扣分，总额度超过20万会扣分，信用卡近六个月的平均使用量超过10万会扣分。

扣的是印象分，单独扣一项不足以拒绝客户，但是每一项都占有，那可能就会被拒绝。

近六个月的平均使用额度是一个人是否在正常使用信用卡的重要指标。一般每个月的刷卡量都特别大的话，一方面是这个人的开支情况比较高，另一方面有套现的嫌疑。

建议将信用卡控制在6张以内，使用量不要超过信用卡总额度的一半。

维度三、小额贷款申请量

因为小额贷款申请比较多而被拒的人越来越多。很多人不明白是为什么。这主要涉及客户质量和负债不可控两方面问题。

大家都知道小额贷款的利率比较高，借款门槛比较低。几乎每个人都或多或少拥有一定的额度。这说明了两个问题：

1. 小额贷款客户层级比较低。因为相对优质的客户都会去银行申请低利率的贷款。银行贷款批不下来才会考虑申请小额贷款。
2. 客户的贷款量不好把控。小额贷款随用随取，可能会让一个人陷入债务危机，最终还不上银行的贷款。

建议在申请房贷之前，尽可能将所有小额贷款都还上。哪怕房贷放款之后再申请都无所谓。

维度四、贷款和信用卡申请次数

近半年信用卡和贷款申请次数比较多也有可能会被拒绝。申请次数比较多，证明你的资金比较紧张，银行会考量你是否真的能够还上银行的贷款。

申请次数比较多，但是信用卡的下卡记录或贷款的发放记录却比较少，那就说明这个客户已经被其他银行列为谨慎对待的行列了。房贷很有可能也会受到影响。

建议申请房贷之前，不要频繁申请信用卡或贷款。

写在后面的话：

房贷在银行人眼中，是最简单的一个贷款产品，也是通过率最高的贷款产品。一般老百姓都能申请的下来。

可如果你因为这样或那样的原因被拒了，不要紧张。关键是和银行的工作人员沟通，被拒的原因是什么，有没有可以整改的余地。

除非是因为征信特别差，债务特别多，其他情况基本都或多或少能够采取一定措施来解决。

所有的招式都试过之后，还是不行，可以试试最后一招，那就是“收买”房贷经理。

我说的“收买”不是直白给钱，而是通过帮他拉存款，在他那买保险，帮他介绍存款客户之类的方式来让房贷经理能够领你的情，帮你向房贷经理说说好话。

最后希望所有申请房贷的人都能够轻松审批通过。