近来，越秀地产频频大手笔拍地，半年时间花去337亿元，超过去年全年一倍多。特别近一个月内的表现更为疯狂，先是深圳59亿元抢拍地王，紧接着在广州豪掷210亿元拿下172公顷旧改项目。即使负债已高达1259亿元，也遮挡不住越秀地产的土豪本色。

今天狐狸看楼就来聊聊林昭远董事长带领下的越秀地产。

越秀地产董事长林昭远

投资210亿元拿下广州里仁洞村

据观点地产网消息，7月16日，广州市番禺区南村镇里仁洞村改造确定了最终的合作房企为越秀地产股份有限公司，总投资金额达210亿元，改造的面积约为172.25公顷。

据了解，里仁洞村位于番禺区汉溪长隆、万博片区的核心位置，北至锦绣香江、西至新光快速、南至榄塘路、东至番禺大道。里仁洞村股份合作经济社土地利用总体规划总面积135.7公顷现有建筑面积约221万平方米。改造后总建筑面积将达到约349万平方米，预计将为越秀地产带来约150万平方米的土储。

据越秀地产的改造方案，拟于仁洞村增加11所学校。同时，改造后之后，里仁洞村的道路规划、公交站点、停车场、市政管网等民生设施将得到全面优化。拟改造后的道路面积近600亩，拟整治河涌面积10.5亩， 给村民一个青山绿水的生态环境。

狐狸看楼认为，此次拿下里仁洞项目，是越秀地产城市更新旧村板块的一次成功尝试。不过，该项目投资金额巨大，从资金投入到后期经营可能会给越秀带来不小的负担。

59亿元抢下深圳宝安地王

众所周知，越秀地产发轫于广州，也是深耕于珠江三角洲的房企之一，在上个月刚拿下深圳宝安区地王。

6月24日，深圳上演了一场“史诗”级别的土拍。当天，越秀地产以59.08亿元总价，配建人才住房19610平方米的“投入”，拿下位于深圳市宝安区西乡铁岗地区A122-0360宗地。人才房+其他配建共26610平方米，可售面积94450平房米（含商业），如果按照5000元/平方米的建造成本核算，总成本约60.4亿元，折算可售楼面价高达6.4万元/平方米。

在深圳，尖岗山区域每一次土地拍卖，都会受到万分关注，这是一个“地王”扎堆的区域。

2012年11月底，中海以48.6亿元综合成本竞得尖岗山商住地块，折合楼面地价26689元/平方米，被称为深圳建市以来的“地王”。

2015年12月25日，泰禾以57亿元竞得尖岗山两宗地，楼面地价分别折合5.13万元/平方米、7.99万元/平方米，刷新全国单价地王记录。如今三年半过去，泰禾这一项目仍未入市。

而越秀地产这次拿下的地王，和“泰禾深圳院子”仅一街之隔。

越秀地产最终拿下的宗地可售楼面价是6.4万元/平方米，未刷新泰禾最高楼面价。但如果综合泰禾两宗地的楼面价6.2万元/平方米计算，越秀地产这块地的平均楼面地价，已经超过泰禾深圳院子的平均楼面地价。这意味着，越秀地产面临的考验将比泰禾更加严峻。

半年拿地337亿元，超去年一倍多

与深圳拿地的同一天，越秀地产还斥资28.34亿元在广州从化、杭州两地分别补仓，再加上深圳尖岗山地块，越秀地产当天拿地总额达到87.42亿元。

一天夺三地，引发外界高度关注，但细看之下发现，实际上这还只是这家企业近两个月 “进击拿地”的一个集中缩影。事实上，今年以来，越秀地产便开启了土储扩张之旅，拿地力度明显加大。

今年5月28日，越秀地产还通过其控股股东广州越秀集团有限公司与广州地铁签订协议，以78.5亿元总价收购广州地铁旗下位于广州的两个项目。

此外，越秀地产同时还大力进军华中地区，首次落子郑州、成都：

5月19日，越秀地产首次进驻郑州，以5.01亿元竞得郑州新郑南龙湖6号地块，溢价率达173.73%，占地面积34952.98平方米。

5月30日，越秀地产通过合作方式以0.17亿元取得成都市一宗地块9.50%的实际权益。

今年上半年，越秀地产在土地方面的支出已经达到336.86亿元，对比去年全年拿地金额159亿元，实现翻倍，同样也超过今年公司此前宣称的目标：2019年拿地预算与去年相若。

激进拿地千亿负债，急速扩张有隐忧

实际上，在如此密集地拿地背后，是越秀地产冲刺千亿元营收目标的追求。即使经历一把手更迭，这个目标也没有改变。越秀地产前任董事长张招兴曾表示，公司目标是在2020年将销售规模达到800亿元，并冲击1000亿元。林昭远在接任后也在多个公开场合表示，“越秀地产2020年冲刺千亿的目标不会改变”。

2014年，越秀销售金额220亿元，曾居行业第31位，这是其迄今为止最好的排名。到了2018年，其行业销售额排位已下滑至第54名，再看其急于扩张的心态也是可以理解的了。

据越秀地产发布的2019上半年未经审计销售资料和新增土地资料显示，2019年1月至6月，公司累计合同销售金额约人民币368.95亿元，同比上升约32%。累计合同销售金额约占2019年合同销售目标人民币680亿元的54.3%。

狐狸看楼认为，2019年的销售目标680亿元只比2018年销售额577.8亿元上升了17.68%，即使这个目标今年能够完成，越秀地产想在2020年实现千亿的目标也很有难度，毕竟从680亿到1000亿是47%的大跃进。

此外，扩充规模的另一面，就是房企往往要面临较大的资金压力。截至2018年底，越秀地产负债总额为1259亿元，与2017年的961.5亿元相比增加近300亿元，负债率达74.58%。同时，2018年全年的新增借款为404亿元，较2017年增加了226亿元。

在狐狸看楼看来，今年来越秀地产开始激进扩张，可见其冲击千亿的决心。在负债急速上升的情况下，越秀还是选择扩张，这说明其愿意承受这种压力去扩大规模。不过，从长远发展来看，负债的高企对后续战略扩张有一定的制约。