年末时刻，人们格外关注房地产市场的走势。房地产能否圆满收官，关键在于前期的有利政策是否能够实质发挥作用，以及接下来会有怎样的政策出台。目前的迹象显示，房地产市场似乎出现了轻微的好转，但这是否意味着触底呢？安信证券首席经济学家高善文在12月6日的论坛上重点谈论了中国的房地产问题，引发了广泛关注。他的讨论涉及了楼市是否见底、房地产市场是否超调、人口流动与房地产投资、流动性风险以及房价泡沫化等热点议题，这些都备受关注。从遏制房地产市场过热到目前稳定房地产市场的方向性调整，显示出我们调控政策的转变。然而，在各种叠加效应下，房地产市场未能迅速复苏，是否存在超出预期的调整呢？
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高善文表明，中国长期房地产投资的中枢或许会在8%左右，至少不低于7%，而当前房地产投资的绝对水平已明显偏离这一中枢，预计到2024年，中国房地产投资占GDP的比重将跌破6%。因此，当前的房地产市场明显低于其长期合理中枢水平，呈现出明显的“超调”状态。然而，对于房地产泡沫，他认为2016年以来房地产价格快速泡沫化主要是因为土地供应的骤然收紧，在投资、销售等层面上，并没有明显的泡沫化迹象。在我看来，过去的房地产泡沫规模也相当可观。尽管泡沫没有破裂，却是因为多方因素的支撑。然而，问题却像滚雪球一般越滚越大。在高周转、高负债、高杠杆的时代，许多问题都被掩盖和消化，但人们都清楚，在这种纵容之下，总会有不可控制的一天到来。
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高善文认为近年来的房地产价格泡沫化是因为土地供应骤然收紧，但实际上，这种收紧反而促使泡沫逐步消化。然而，如今的超调现象却出乎意料，与过去三年的疫情有着密切关系。房地产自身问题的积累原本可以逐步通过政策调整来解决，但这次意外事件加速了房地产问题的爆发。高善文认为只有房价泡沫化，投资和销售不会受到影响，我认为这并不值得争论，因为这些方面都是相互关联的，不可能只影响其中一项。不可否认的是，自2020年以来，疫情对地方、企业和居民的资产负债表都造成了严重损害。这导致企业和居民的风险承担意愿和能力明显下降，购房需求急剧减少，股市也经历了大幅调整。当购房者失去购房能力和意愿时，房地产企业首当其冲受到影响。
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近年来，我们目睹了有史以来最严重的房地产企业破产事件，这是以前难以想象的。当大多数房地产企业面临流动性危机时，它们就没有能力和兴趣购买土地，地方政府也受到了巨大影响。尽管疫情的影响逐渐减弱，但后遗症仍然难以消除，经济正在逐步恢复。然而，高善文认为，今年最大的经济负面因素和不确定性来自房地产市场。最新公布的房地产数据令人不太满意，这给2024年甚至更长期的房地产前景和信心带来了巨大挑战。在各种有利政策的推动下，人们不禁要问，房地产市场是否已经触底了？标普此前的报告预测房地产市场即将见底，而央行也引用了这一说法。然而，高善文认为，尽管目前房地产市场已经严重过热，但并不一定已经触底。未来需要关注两个信号或条件。
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首先，必须阻止房地产行业的流动性危机，也就是说，需要停止房地产筹资性现金流的“失血”。预计明年上半年，随着政策支持力度的增加，房地产行业的流动性风险有望显著改善，相信房地产企业融资能够恢复正常。其次，需要消退疫情所带来的“疤痕效应”。高善文认为，在房地产市场改善的条件下，“疤痕效应”会逐渐消退，并最终恢复正常。实际上，可以明显看到，疫情和房地产市场的叠加伤害对相关行业造成了广泛影响。要恢复信心并继续持有风险资产，需要一定的时间。如果房地产市场能够出现好转，这种影响或许会逐渐减弱。总的来说，老百姓目前的收入也出现了严重过热，信心受到了严重打击。
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要想恢复信心，需要的不仅仅是口号式的增加消费，而是应该思考如何继续努力提高收入和促进经济增长，未来如何优化收入分配结构，这是一个需要深入思考的问题。总的来说，并不是住房需求减少了，而是价格让一些人望而却步。