穿越周期、韧者行远，红星美凯龙做对了什么
超四万亿规模的家居产业受到疫情冲击和地产下行的双重压力，如何应对才能走出困局？国内家居市场龙头红星美凯龙用最新财报业绩给出了答案。
3月31日，红星美凯龙发布2021年度业绩报告，核心指标表现超出市场预期。2021年，红星美凯龙实现营收155.1亿元，同比增长9%；归母净利润20.5亿元，同比增长18.3%；扣非后归母净利润16.6亿元，同比增长42.6%。
穿越周期、逆势回稳，净利增速超过营收增速、盈利能力稳健提升，是红星美凯龙经营模式升级的必然结果。
资产质量改善
创办35年来，红星美凯龙用布局全面的卖场规模及行业领先的品牌地位构筑了牢固的护城河。截至2021年底，红星美凯龙共经营95家自营商场，278家委管商场，规模稳居行业首位。弗若斯特沙利文（Frost &Sullivan）数据显示， 2021年红星美凯龙零售额占家居连锁商场的份额继续提升至17.5%，持续位列第一，几乎是第二至第五名的总和。
近年来，红星美凯龙践行“轻资产、重运营、降杠杆”战略，从传统的资本赋能向可持续的管理运营赋能转变，一方面放缓一二线城市铺设自营店的节奏，在进入新兴下沉市场时采用更有效率的委管模式，另一方面通过店态和品类升级、数字化转型、营销服务创新等举措，全面提升经营效率。
从最新财报看，红星美凯龙的战略落地效果已初步显现。
2021年，红星美凯龙仅新增3家自营商场，但新增20家委管商场，此外有327个委管签约项目已取得土地使用权，“由重变轻”的趋势明显。与此同时，红星美凯龙通过委管的轻资产模式加速对下沉市场的卡位：自营商场主要位于一二线及省会城市，委管商场则相较更为下沉，储备项目中超70%位于三线及以下城市。
“轻资产”转型，加上剥离非核心业务瘦身，推动红星美凯龙持续降低资本支出、提升了财务稳健度。2021年，红星美凯龙的资本开支大幅下降17.6%。截至2021年末，红星美凯龙的资产负债率同比下降了3.7个百分点，计息负债同比减少63亿元。
与此同时，得益于经营效率的持续改善，红星美凯龙的经营现金流净额稳步提升，去年达到53.81亿元，同比增长29.4%。充裕的现金流、更加合理的资本结构，反过来又增加了红星美凯龙在市场调整期聚焦主营家居业务、集中资源提升坪效的底气。
财报显示，过去一年红星美凯龙的商场总经营面积变化不大，但2021年商场零售额同比增长27.2%至1374亿元，大大超过家居建材市场的零售额增速。这样的成绩说明， 红星美凯龙已经摆脱了传统靠资本撬动、新建商场驱动业绩的模式，更多是对现有商场进行结构优化、提升运营效率实现了业绩的大幅改善。
盈利能力持续提升
红星美凯龙的净利增幅，显著超过同期营收增幅，是2021年财报的亮点，反映的则是红星美凯龙业务运营能力的提升。
财报显示，2021年红星美凯龙综合毛利95.66亿元，同比增长9.3%。从综合毛利率指标看，红星美凯龙2021年综合毛利率为61.67%，自2019年起连续两年小幅提升，显示出盈利能力见底回升的趋势。
进一步拆解， 红星美凯龙的业绩改善主要体现在核心经营指标出租率的上升态势上。出租率的稳步提升，又得益于红星美凯龙在2021年做出的多店态布局、九大主题馆落地、精细化运营等举措。
针对不同消费力的差异化客群进行店态细分，是家居零售行业的趋势。红星美凯龙按照区域特征、客群划分、品牌选取等原则，采取多店态布局的策略，将旗下零售门店规划为至尊Mall、1号店、标杆商场三大店态，分别对应高净值人群、中产阶级、刚需消费群体。截至2021年末，红星美凯龙共拥有9家至尊MALL 、32家1号店及59家标杆商场。
顺应消费多元化的趋势，红星美凯龙还升级主题馆战略，规划重点品类、优化品牌结构，实现智能电器、进口国际、设计客厅、高端定制、软装陈设等九大品类主题馆的全面覆盖，通过抢占所在市场不同消费层级的消费者心智，将主题馆变成流量入口。2021年，红星美凯龙已完成逾三百个主题馆的打造，计划三年打造千个主题馆。
再进一步，红星美凯龙精细化了运营颗粒度，以“高频带低频、低频护高频”的方式引导关联销售，通过对品类在商场不同楼层的精准规划布局盘活整体出租率，比如在商场高楼层布局高毛利及趋势品类，对高区楼层的提效尤为显著。
以红星美凯龙上海全球1号店为例，作为一家成熟期商场，满租情况下通过九大主题馆全覆盖实现年租金收入增长超过10%。像沈阳铁西商场这样的培育期商场，通过高区布局睡眠生活馆，高区楼层出租率提升超5%，商场整体出租率提升超3%。
财报显示，2021年红星美凯龙自营和委管商场的出租率分别为94.1%和91.4%，比2020年提升了2个百分点和0.7个百分点。其中，自营商场出租率已经超过2019年的水平。
这反映到业绩上，2021年红星美凯龙自营商场收入达到80.9亿元，同比增长21.1%。自营商场77%的高毛利率则驱动了红星美凯龙主营业务盈利能力的显著提升。
走出地产周期
一个不容回避的问题是，家居市场曾经在中国房地产的上行周期吃尽红利，但随着房地产行业进入深度调整周期和存量竞争时代，红星美凯龙是否能够摆脱地产周期的影响？
从最新的市场环境来分析，市场的担忧可能大可不必。
一个确定的事实是，家居零售市场的规模仍在持续增长。统计数据显示，2021年，家居零售市场规模增加至3.5万亿元，2021年同比增幅和过去六年的复合增长率均高于整体家居市场的增长水平。
与此同时，家居市场的需求侧同步发生着剧烈变化。近几年国民收入的大幅攀升，以及消费意愿的积极增长，带来了新一轮消费升级。消费者对家居零售企业不断提出的新要求倒逼下，整个家居零售商场迫切进入新一轮升级改造。由此带来的结果是：家居零售市场与房地产的关联关系正在逐渐弱化。
可以佐证的是，商品房住宅销售面积近几年增速逐年收窄，过去五年的复合增长率仅为2%，同时家居零售市场规模及线上家具建材社会消费品零售数据表现较为强劲，过去五年复合增速大幅高于住宅销售数据。
据弗若斯特沙利文统计，住宅家居市场剔除精装房后，一线城市新房装修占比仅为20%，近八成需求来自于交易二手房装修、自住房翻新、家居日常购买。二线城市50%来自于存量装修需求。三线及以下城市目前存量装修占比需求为35.6%。
商品房增速的放缓，意味着家居市场的增长驱动由增量迈向存量，交易二手房装修需求及存量房翻新需求将成为家居市场的主要驱动力，家居市场将与房地产周期逐步脱钩。
与此同时，家居市场正在调整出清，部分运营效率较差的区域性连锁家居卖场将会逐渐退出历史舞台，未来行业势必呈现马太效应，红星美凯龙等头部企业的集中度继续走高。
新的行业逻辑下，市场对连锁家居卖场的价值评估方式也正发生变化，关注指标从原来的商场规模、经营面积向运营效率转移。而在低频、低复购的家居行业，跑出不一样的快速度的红星美凯龙，已经用过去一年的实践证明了自身运营效率的改善，走上更可持续的高质量发展之路。
站在新旧周期交替的起点，手握规模及品牌、运营效率等多方面的优势，红星美凯龙的价值重估刚刚开始。