清华大学建筑学院党委书记、博士生导师，中国城市规划学会城市设计学术委员会副主任委员、历史文化名城保护学术委员会委员，北京城市规划学会副理事长边兰春
我国城镇老旧小区改造正在加速。8月2日，国新办举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军介绍，党中央、国务院部署实施城镇老旧小区改造以来，全国累计新开工改造城镇老旧小区25万个。目前城镇老旧小区改造仍在进行中。
随着全国范围内老旧小区改造的推进，社会上逐渐形成了某种固化的共识，即无论是“原拆原建”还是存量更新，似乎都被看作是城市发展的必然路径。然而，清华大学建筑学院党委书记、博士生导师，中国城市规划学会城市设计学术委员会副主任委员、历史文化名城保护学术委员会委员，北京城市规划学会副理事长边兰春的观点挑战了这一思维定式。
他认为，在强调减量发展和现状保护的同时，我们往往忽略了城市居民的真实需求，以及他们与生活环境之间深厚的情感联系。
这种情感联系，尤其在历史街区的保护与更新中，显得尤为突出。边教授强调，很多历史街区并非单纯因为其建筑的历史价值或文化意义需要保护，更重要的是这些街区承载着无数居民的个人记忆和情感纽带。
在这些地方，居民与建筑、与社区之间的关系早已超越了物质层面的意义，成为了一种身份认同和情感归属的象征。然而，在实际的城市更新过程中，这种情感联系往往被忽视。无论是出于政策导向还是开发利益，很多历史街区的改造倾向于“大拆大建”，试图以全新的面貌取代那些早已融入城市肌理的老建筑。
边兰春的研究方向为城市设计与城市保护，曾主持完成成都人民南路南延线城市副中心城市设计、北京什刹海历史文化保护区烟袋斜街整治规划等，并参与完成北京城市总体规划修编、天津城市空间发展战略规划、桂林历史文化名城保护规划等项目。
日前，边兰春受邀担任信心与城市·未来城市大奖2024的年度评审，也接受了36氪未来城市实验室（CityLab）的访问。谈到历史街区保护、老旧小区改造，他介绍了城市更新的社会共识与矛盾、规划与政策、原拆原建的文化传承等问题。
边兰春特别提到，在某些历史街区，居民对待老建筑的态度往往与主流的规划思路存在巨大差异。许多人珍视那些看似破旧的老物件和建筑，不仅因为它们的历史价值，更因为它们承载着个人和家庭的记忆。这种对旧物的珍爱，甚至超越了对新建筑和现代化设施的追求，成为了一种内在的情感需求。然而，当前的城市规划却缺乏足够的灵活性来应对这种需求。规划者们往往一刀切地采用同样的标准去改造不同类型的街区，忽视了其中的细微差别和居民的真实意愿。
他进一步指出，这种僵化的规划思路在很大程度上限制了城市的活力和创新潜力。他呼吁，城市更新不应仅仅局限于物质层面的改造，更应注重社会结构的重塑和文化的延续。在这个过程中，需要充分考虑居民的参与，尊重他们的意愿，并通过合理的机制激励他们积极参与到社区更新中来。只有这样，城市更新才能真正做到“以人为本”，既保持城市的历史传承，又推动其现代化发展。
以下是与边兰春的访谈实录（经过编辑、节选）：
36氪：2017年，中共中央、国务院批复《北京城市总体规划（2016年－2035年）》提出“将核心区内具有历史价值的地区规划纳入历史文化街区保护名单，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保，最大限度留存有历史价值的信息”。在北京，越来越多居民搬进“胡同共生院”。在这些历史文化街区修缮的过程中，如何实现历史保护与有机更新的平衡，并确保经济效益的可持续性？
边兰春：城市更新，特别是在历史文化街区的保护和修缮过程中，确实是一个非常复杂的问题。我们不能只看到一个角落，或是对某个历史街区有片面的理解。北京老城的62.5平方公里内，有42%属于历史文化街区、风貌协调区和一般平房区，这是一个非常大的保护范围，甚至在世界范围内也是最大的。你要知道，很多城市可能只保留了一小块，比如成都的宽窄巷子，只剩一小片，已经不够典型了。所以，北京的历史城区是一个非常重要的保护对象。
在这个过程中，我们不能简单地认为每个角落都应该被保护，也不能把整个城市变成单一模式。过去很多项目都是一家企业做一条街，这样一来，结果是出现了大量雷同的设计，缺乏多样性和特色。
至于“胡同共生院”，这是一个应对北京老城区改造过程中现实挑战的产物。共生院的逻辑在于，我们不能让所有人都搬走，因为有些人可能把居住条件打造的好，不愿意走；有些人条件差，给的补偿不够，也走不了。所以在共生院的建设中，我们需要面对这些复杂的社会和人群结构，进行精细化的处理，而不是一刀切。
北京胡同共生院 图片来源：IC Photo
我认为，私房不腾退的理论是合理的，因为私房的产权复杂且涉及个人利益。对于公房，也应该进行差异化处理。我们不能简单地看待胡同四合院中的所有居民，而是要精细化掌握他们的家庭条件、住房状况等信息。这样，我们才能确保腾退和疏解是有针对性的，而不是简单地强调数量。我赞成腾退，但我认为应该更加精细化地面对复杂的社会、人群和房屋产权结构。
在实际操作中，政府习惯于大规划，但在一些需要精细化处理的地方，这种做法就不太合适了。历史保护与有机更新的平衡，需要在微观层面上进行精细化管理，政府在这方面需要向那些“房虫子”学习。他们在一个院子里研究每一户的情况，虽然他们是为了利益最大化，但这种精细化处理的能力是我们在做历史保护与更新时所需要的。
共生院的建设，不能只强调投入和产出，还要考虑人群居住的实际需求。如果将来这些共生院转做民宿，我认为这也是一个问题，因为现在政府腾出来的房子可以用于经营性用途，但老百姓的私房却不能做民宿，这其中存在着不公平。政府在这方面的角色需要慎重考虑，避免形成新的不平衡。
另外，在历史文化街区修缮过程中，市政基础设施的改善是一个关键问题。比如，在一个院子里住着好几户人家，房屋面积有限，市政条件不完善，像上下水这些基本设施都跟不上现代生活的需求。如果这些基础设施能够得到改进，比如完善上下水系统、改善供暖设施等，那么院子里的居民就能够在保留传统风貌的同时，享受现代生活的便利。
我举个例子，在什刹海地区，我曾参与过一个小规模的腾退项目，当时我们腾退了十几个院子，有的院子居民愿意搬迁，有的则不愿意，这其中的差别往往就在于居住条件的好坏。如果市政条件得以改善，我相信更多的居民会愿意留在这些历史街区里，过上有尊严的生活，同时也保留了北京城独特的小院文化。
我曾经带过学生做了一个关于胡同四合院里社会网络的研究。这项研究是对四合院里居住人群的收入、社会关系等因素进行了细分调查，发现这些因素对环境的影响非常大。例如，有些院子里的居民收入较高，生活条件相对较好，他们对环境的要求也高，愿意花钱进行院子的修缮和改造。而那些收入较低的公房住户，条件较差，他们住在政府分配的房子里，房屋条件和居住环境较为恶劣。
这个研究的结论是，胡同四合院中的居民群体是多样化的，我们不能简单地把他们看成一群需要腾退的“破房子”住户。要在修缮和更新过程中实现平衡，就必须对不同人群的需求进行精细化的评估和管理。这个研究帮助我们更加深入地理解了胡同四合院的社会结构，也提醒我们在规划和实施过程中要特别注意这些细节。
36氪：在一些历史保护街区，有些片区把空间改造为隐奢风格的高奢酒店，公共区域需要预约制消费，对此您怎么看？
边兰春：这种做法需要我们从多个角度来审视。我觉得中国还会有很多这样的地方，未来肯定会越来越多。这种改造会迎合不同的消费人群，民宿、小型的创业办公空间，现在都开始往这些历史街区里进驻了。过去，很多地方是不允许个人来做这些的，现在都是政府的平台在操作。
首先，我们要认识到，历史街区的保护不仅仅是为了保留建筑的外壳，更重要的是要保护和传承其内在的文化和历史价值。将这些空间改造为高奢酒店，可能会带来一定的经济效益，但同时也可能会对原有的社区生态和历史氛围造成冲击。这种做法可能会吸引不同的消费群体，包括那些寻求独特体验的游客，但也可能使得原本的居民感到自己的生活空间被侵犯。
其次，这种做法在操作上也存在一定的问题。正如我提到的，过去很多政策和规划在实际操作中存在矛盾，比如封墙堵洞、商业用途的限制等。现在，当我们把腾退出来的房屋用于商业用途时，可能会面临工商局等相关部门的审查和执照问题。这种政策的不连贯性，可能会导致实际操作中的困难和冲突。
刚才提到，共生院的问题在于，它需要不同功能、不同人群的共生，而这本身就存在很多问题。如果一个院子里的大部分人都同意腾退，而剩下的少数人不得不跟随，这可能会引发不满和冲突，院子的功能和价值都会有很大的差异性，我们需要一个更加细致和人性化的过程，而不是简单的政策。
现在很多地方不再做共生，而是整院腾退。这种情况下，如果一个院子里90%的人同意腾退，政府可能强制要求剩下的10%也要走。这种做法还是太简单了，北京城经历了上百年的变迁，从一个个独立的院子变成了现在的复杂格局，要想在短时间内解决这些问题，几乎是不可能的。
从保护的价值角度来看，对人群进行大规模的干预也是一个问题。现在一些片区不允许房地产企业参与，但即使让它们参与，它们也可能缺乏耐心去做这种需要长期投入和精细管理的项目。
北京什刹海荷花市场夜景 图片来源：IC Photo
36氪：回过头看，您在参与一些片区的城市更新过程中，有没有什么遗憾？例如，在复兴一些商业街区的过程，为了使文化商业街区有别于传统消费区，并保持持续的生命力，您认为规划者、建筑师、决策者应注重什么？
边兰春：回过头来看，确实有些遗憾。比如说在复兴一些商业街区的过程中，当时的规划思想还是比较单一，过度排斥房地产公司介入。我觉得现在来看，这个决定是对的，因为一旦房地产公司介入，就会带来大规模的开发和拆除，失去了原有街区的特色。就像前门大街的改造，那种统一拆、统一改的模式，当时我们有反对的声音。事实证明，这种做法确实存在问题。
当时前门大街的改造，大家觉得那块是北京的黄金地段，要打造成一个国际化的商业街。但是问题在于，前门大街的游客大多数是第一次来北京的，他们去完天安门广场、看完升旗之后，可能会去那儿逛一逛。可这些游客大多只会来一次，并且他们的消费习惯和需求跟想象中的国际化商业区并不匹配。结果就是，营造的高端商业氛围，反倒没有之前有活力。
在大栅栏附近，一家英式下午茶店装修得非常精致，人均要200多块钱。这个价位在当地居民或者一般游客眼里是非常高的。这里的经验在于，文化商业街区要有别于传统消费区，需要考虑到当地的历史环境、人文氛围，以及那些常来的游客，他们的真实需求是什么。如果一味追求高端、国际化，反而会失去原本的活力，变成一个空壳。
这些年，北京的一些老街区，如大栅栏、鲜鱼口等，改造之后都出现了经营困难。根本原因在于商业街的培育和定位没有从长远角度考虑。商业街需要的是长期的运营和不断调整，而不是简单地拆除、重建。就像现在很多地方的商业运营不善，往往是因为频繁更换商户，没有形成稳定的经营环境。
所以我觉得，规划者、建筑师、决策者在做城市更新时，应该更关注这些因素。历史文化街区的复兴，不仅仅是设计上的问题，还要有长远的经营思路。你不能指望一夜之间打造一个国际化商业圈，它需要时间来培养，一些国际知名的街区，那些著名建筑师的作品并不是一次性完成的，而是逐步积累出来的。
规划者、建筑师、决策者在进行城市更新和商业街区改造时，必须注重两个方面：一是历史和现代的结合，要找到既能保留传统文化，又能满足现代需求的平衡点；二是商业运营的可持续性，要有一个长远的眼光，不能急功近利。商业街的成功，不仅仅依赖设计，还需要商家和设计师共同努力，通过渐进的方式去不断完善，而不是一张蓝图绘到底。
36氪：像黄山宏村、丽江等地，保留比较好的生态，即游客、原住民可以和商业形态进行较好的融合。您认为什么模式才能更好的保护这些街区？同时又保持经济效益的可持续性？
边兰春：我觉得保护好这些街区，同时又能保持经济效益的可持续性，不光是规划和设计的问题，更关键的是人，得让人在这儿扎根。你看，过去40年，我们经历了大量的人口流动，大家东奔西跑，原来住这儿的，现在不住这儿了。这样的迁徙当然是社会发展的常态，但也不应该成为所有人的常态。
比如在福建泉州，有些地方的祖宅对他们来说非常重要。我发现当地人对祖宅的认同感特别强。尽管有些人会外出闯荡，但最终还会回来，他们把家乡看得很重要。这种乡土的认同感是非常有力量的，它让这些地方能持续发展、维持人文的气息。
历史上很多地方之所以能形成很好的文化形态，不是因为人们一直待在原地耕作，而是他们在外闯荡之后，最终还是回到了家乡。福建那些民居大宅，就是在这种回归中创造出来的。今天我们也有漂泊的感觉，年轻人走出去可能就再也不回来了。这种漂泊的不稳定感，也许是导致年轻人不愿意生孩子的原因之一。我们得找到一种方式，让原住民能够在这里继续他们的生活，同时也能从旅游中获益。
所以，我觉得要让这些地方保持经济效益的可持续性，得有人愿意扎根在这儿。年轻人需要闯荡，但最后得有个地方让他们回归，有个家乡让他们扎根。只有这样，才能在保护生态和商业形态的同时，保持街区的活力和可持续发展。
36氪：城镇老旧小区改造正在加速，数据显示，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。1—6月份，全国新开工改造城镇老旧小区3.3万个。您更倾向于“原拆原建”模式还是存量更新模式？这两种模式各有何优势和局限？
边兰春：具体问题具体分析。"原拆原建"模式，它好就好在能快速提升居住条件，比如在北京，有的案例中，新建筑面积比原来增加了10%，居民的厨房、厕所等配套设施也得到了完善。这种模式的优势在于可以彻底解决老旧小区的结构性问题，比如一些建筑的安全隐患或者功能不全的问题。
但这种模式的局限在于，它需要居民有强烈的意愿，需要协调一致，尤其是居民的意愿协调，往往会出现99户同意，1户反对的情况，导致整个项目难以推进。而且还涉及到土地使用和规划上的复杂问题。
存量更新模式，它的优势在于能够保留小区的历史风貌和社区文化。不是所有的老旧小区都需要大拆大建，对于那些结构安全、具有历史价值的小区，通过修缮和功能提升，可以在不破坏原有社区结构的前提下，提高居住环境和生活质量。有些老房子和老物件，虽然从实用性上看可能已经过时了，但它们承载了家庭的回忆和历史，这种情感价值是无法用新建筑替代的。但这种模式的局限在于，可能需要更多的时间和协调工作，而且在技术和资金上可能面临更多的挑战。
我们在选择哪种模式时，不仅要考虑技术和经济上的可行性，还要重视居民的情感需求。老旧小区里很多东西早就超出了它们的物理价值，像一些老物件、老房子，承载了几代人的记忆。这些情感链接往往是我们在改造过程中容易忽视的部分，但它们对居民来说却是至关重要的。
我觉得城市更新需要积累经验，摸索适合当地实际情况的改造模式。这些年我觉得在这件事上还是有很大的改进。城市更新是一个渐进的过程，需要从机制、体制、资金投入，到老百姓的理解和支持，各方面都需要积累经验。
36氪：您对2024年的未来城市大奖有哪些期待？希望这一大奖实现什么样价值？
边兰春：谈及未来城市，每个人的脑子里应该都不同的概念，可能首当其冲的是科技的进步，技术如何去改变我们的生活，但这都是笼统和抽象的理解，城市是千姿百态的，颗粒度细分到地段都有很大的差异。我的想法是未来城市大奖，无论是和科技、空间营造、消费活力、城市更新相关的项目，底层逻辑都是离不开人。因此，评奖的逻辑需要具有相对的独立性，应该结合主办方、专家评审，还有社会各界共同对未来城市的思考和探索。
作者 ｜ 宋虹姗
扫码下载申请表
36 氪发起并组织的未来城市大奖2024（FCA2024）的征集报名已经正式启动。在“信心与城市”的主题之下，未来城市大奖2024的总体工作目标是寻找激发城市活力、提振城市居民信心的新技术、新应用、新模式，推动社会关注、激发公众参与、强化市场预期，以未来城市的新供给创造未来生活的新需求。 未来城市大奖现向全国范围、多维空间的未来城市主题项目发出邀请，欢迎与36氪及大奖合作共建方一起，让一部分人先看到城市的未来。扫描上图中的二维码，获取FCA2024申报表。
36 氪发起并组织的未来城市大奖2024（FCA2024）的征集报名已经正式启动。在“信心与城市”的主题之下，未来城市大奖2024的总体工作目标是寻找激发城市活力、提振城市居民信心的新技术、新应用、新模式，推动社会关注、激发公众参与、强化市场预期，以未来城市的新供给创造未来生活的新需求。 未来城市大奖现向全国范围、多维空间的未来城市主题项目发出邀请，欢迎与36氪及大奖合作共建方一起，让一部分人先看到城市的未来。扫描上图中的二维码，获取FCA2024申报表。
36氪作者 ｜ 宋虹姗