老实说，普通的降价消息，现在已经很难掀起一丝波澜。
除非是价格到位，市场才有可能稍稍多看两眼。
比如这两天南山西丽的总章叠翠公馆，获批预售后，价格让一众深圳人不禁唏嘘——
备案均价约8.17万/平，算上4个折扣，折后单价区间6.77万-8.2万/平，沦落到和龙华、宝安这些区域抢客流。
一套81平户型的三房，总价588万起，折后约547.83万/套，还不到550万就能上车南山三房，还带全套装修，距离西丽留仙洞总部基地约1.5公里，距离西丽地铁站不到800米的改善新房。
西丽新房，6字头，就问你惊不惊喜，意不意外。
要知道，西丽曾几何时，价格都是二手房8万+，新房6万+只有产权性质尴尬的丹华公馆[宿舍]，户型也不实用。
即使是常规的新房，也就只有距离项目约1.6公里的汇城名院。
这个项目今年8月入市，124套116㎡3+1房，以现房备案均价9万/㎡，单价区间7.84万-10.32万/㎡，总价区间912万-1207万/套，毛坯交付入市。
如今总章叠翠公馆，一下子把西丽的价格击穿，你们猜市场会不会有点蠢蠢欲动？
南山550万左右，靠近地铁口，临近大沙河，背靠塘朗山，且近距离通达南山的核心圈留仙洞总部基地的三房，对市场还是有不错的吸引力的。
更重要的是，这个项目高层能看大沙河的风景，视野是比较不错的。
而这个价格，放在两三年前几乎想都不敢想。
因为两三年前，西丽的新房就已经是8万/平左右，并且还没有什么可选的项目。
2020年南山西丽的远洋天著华府，就在总章叠翠公馆马路对面，即使车位比不到1：1，开盘两次，当时一房难求，两次都短时间之内清盘。
远洋天著华府第一批住宅，571套，面积段100-163㎡，均价约8.38万/㎡，单价区间在7.6万-9.1万/㎡，总价区间在801万-1464万/套；
第二批房源114套，面积段99-121平，均价约8.38万/㎡，单价区间在8.1万-8.7万/㎡，总价区间在795万-1060万/套。
接着到了2021年汇城茗院入市，124套住宅，开盘均价7.84万-9万/平，总价区间918万-1692万/套，而同年入市的玖裕茗院，虽然是宿舍用途的住宅，主打小面积，开盘均价也要8万-9.22万/平，并且312已经全部备案登记。
如果再把时间线往回拉，西丽的新房代表宝能城，2015年推出东区的时候，备案均价就已经到6.96万/平，到了2019年，推出的房源涨到8万+/平，把整个片区的新房价格推向了高潮。
所以可以看到，即使是过去几年，西丽的新房几乎都是100平以上大户型为主，很少匹配550万左右刚需段位的产品。
别说西丽比较少有550万左右选择三房的机会，就算是在龙华的红山、北站、龙岗的大运，宝安的碧海以及深圳一些外围地段，都未必能挑到心水的新房。
所以现在南山就能选，对这些地段的竞品来说，会是一次不小的打击。
但这个项目是不是一定就值得闭眼出手？
从客观上来说，所有的项目都会让市场比较在意的bug。
首先就总章叠翠公馆而言，307套住宅总价在600万以内的套数仅4套，换句话说，折后总价约550万的房源只有少得可怜的4套，即便是600万以内的套数也只有44套，其余套数
不得不说在市场极限拉扯的情况下，开发商是懂定价法则，懂如何拿捏市场心理的。
通过几套低价的房源，就能打开整个市场的推广度。
其次对项目而言，周边的生活配套差了点意思。
虽然免掉楼下商业的嘈杂和复杂的人流，但生活便捷也需要打上折扣。
大型购物商场消费需要到650米左右外的益田假日里或者天虹商场，附近普通的食商比较少。
附近的深圳市南山区第二外国语学校（集团）平山学校，需要步行约1.1公里。
第三点是，项目和旁边的鼎胜金域阳光项目，由于距离太近，南向的户型采光和隐私都有一定程度影响。
而北向项目还存在未建居住用地（自留用地），如果未来地块建设，总章叠翠公馆就有可能变成“奥利奥”，北向和南向的景观和视野可能会受到影响。
另外，能直接看大沙河景观，朝向和位置相对更优越的1、2栋住宅为自留楼栋。
但更重要的是，项目的户型放在整个西丽而言，有错配的风险。
因为项目约140平的大户型总价1072万-1229万，有可能导致普通刚需群体够不着，而改善群体又有可能看不上地段和户型。
而当下深圳楼市处于调整阶段，买房群体有可能是深圳楼市这么多年来，买房最挑剔的一群人。
所以即使550万-700万左右就能选择南山距离留仙洞总部比较近南山的3-4房，未必会买单。
就目前整个市场对西丽的预期来说，受周期的影响，其实表现都一般般。
从今年西丽的两个新盘选筹便窥见一二。
位于总章叠翠公馆后面的鼎胜金域阳光家园今年8月底入市，259套住宅，备案单价约8.81万/平，单价区间约7.83万-10万/平，总价区间约699万-1303万/平，项目官方公告71批客户冻资入围。
但开盘时间已经过去近4个月，在深圳房地产信息平台上已备案的套数仅仅只有13套。（统计截止：2023年12月22日）
再看汇城茗院（二期），同样也是今年8月底入市，124套住宅，备案单价约8.98万/平，单价区间7.84万-10.32万/平，总价区间912万-1206万/套，到目前为止已经备案的套数只有50套。（统计截止：2023年12月22日）
其中汇城名苑还是南向看大沙河，北向可望西丽湖，背靠深圳大学城，马路对面就是深圳野生动物园，景观资源和圈层都不错的项目。
但即使是这样，肉眼也可以看到，市场都不怎么买账。
最主要的原因还是价格高了。
有这个预算的群体都向前海，南山科技园，白石洲这些地段看齐，800万-1500万左右在深圳市场卷得厉害的情况下，完全可以有更多选择，能买到更好的产品，买到配套更齐全的小区。
而本身西丽过去就一直跑在大市的身后。
现在整个片区内的二手房也在调整。
沿着留仙大道两侧建设、靠近大学城和塘朗的几个新一点的小区，比如宝能城花园、博林天瑞、华晖云门等，价格大概在8万-12万/平，已经调整到2018年阶段。
其中博林天瑞今年8月成交的一套79.7平3房，成交总价958万，成交单价约12.02万/平；宝能城9月成交一套89.93平4房，成交总价约1055万，单价约11.73万/平。
但华晖云门的成交价格相对就便宜一点了，今年10月29日成交一套126.78平4房，成交总价1048万，单价约8.27万/平。
整个板块的次新房的挂盘单价约8万-9万/平，接下来板块大概率还会出现一个现象——8万左右一平的房源会陆续出现，板块也同样在挤泡沫。
所以总章叠翠公馆的折后价和100平以下的户型，会有一定的价格优势。
但从自主角度看，又必须接受周边学校资源一般，大一点的商圈比较远，车位不够1：1，南向的户型还一字排开和鼎胜金域阳光家园对视的问题。
换句话说，这个项目只适合不考虑增值，仅仅考虑自住，对学区和生活配套之类要求不高，在南山上班通勤的群体。
如果不是，只是冲着南山，冲着西丽日后能成为价值板块的目的去的，那么就要谨慎些了。
作者 | 醉酒大鲨鱼