7月26日，政策利好&美元加息焦虑对冲，A股市场今天走势犹豫不决。按照我的设想，8月沪指沪指冲击3300点，然后回踩确认3250点支撑不破，金九银十出现一轮像样的行情，当然，这仅为个人设想，并不保熟，单纯个人对资本市场的期待罢了。
今天在谈一谈楼市，当前政策对楼市要出手了，但我前几天一直在强调租售同权，但有很多人不理解。这里在深入的谈一谈。
预测楼市未来，你不能单纯以涨价和跌价去判断，而是要考虑房产的使用场景。
上一轮的楼市起点是在2015年，当时让楼市崛起的政策有两条：一条叫棚户区改造，在中小城市，另一条叫货币化安置。这个场景就比较完美，小城市本身房产需求不足，将老破小拆了，给业主一笔钱，业主直接用拆迁款买上几套房，这样小城市购房需求也有了，建设需求也带动了当地经济和就业，财政收入也有了。这个政策很好，只不过，无法从根本上解决中小城市需求不足的问题，因为房产购买力，是收入和人口的综合性问题。客观上，部分房企在2015年之后进入下沉市场，造了很多项目都没有卖完，且由于货币化安置和土地出让金对于房企资金要求比较大，所以杠杆大幅度上升。
这一轮的楼市，我们首先要明确供需改变已经公开认可，是事实。那么这里面中小城市购房需求就很难打开，所以，这一轮的楼市核心不再中小城市，而是超大特大城市，而主要方式是棚户区改造。这里的诉求有几点：其一、超大特大城市人口还在增长，住房依然不足。其二、房价最好不要跌，因为关乎银行系统的房产抵押估值。其三、政府最好有一笔收入，以支持地方财政。
所以城中村改造，从城中村业主中收购了土地和旧房，然后一定是要造成高密度居民区，也就是提高容积率，这样土地的利用率才会提高。而对于业主来说，就会有货币安置或者实物安置，甚至是购房券安置。
我预判，是实物安置，因为当前政府、房企现金流都非常紧张，所以不会采取货币安置。故而这一次城中村改造，对购房需求的推动有限。而购房需求是收入和人口决定的，北上广深如今这些超大特大城市的人口流入都在减缓，所以住房需求不太会有增长。当然，超大特大城市里面人口密集，没有买房的，却有需要住房的。那么怎么办？租。
这几年超大特大城市的年轻人应该深有体会，有很多长租公寓在崛起，即便是私人业主那里租赁，很多的房子也是酒店式公寓、单身公寓。而深圳之前也搞了统租，结果，很多人反对统租，因为统租从业主那里高价的租下房子，成本收益不对等，抬高了城市平均租金，给年轻人增加了成本。所以，未来统租和城中村改造最终必定会合流，而合流的结果，就是租售同权下的、政府主导的长租公寓。
很简单，政府国企作为建设方，买下城中村，用住房实物安置房东，然后剩余房子出租。这种模式下，成本较低，因为土地本身就是地方政府自己的，仅仅需要建设成本，就可以向年轻人投放大量的租房房源。当然，我认为这不是廉租房，而是政府、国企主导的长租公寓。
租售同权概念股：南国置业、国创高新、我爱国家、世联行、深物业A、张江高科、万科A等等。这里稍微提炼一下，重点关注国有的，和北上广深等超大特大城市有长租公寓战略合作的企业。反过来说，为什么城中村改造最终是租不是卖？是因为供需已经发生重大变化，这是基本前提。
然后，这个政策是不是还有补充？有的。如果超大特大城市的思路已经确定，那么中小城市的房地产呢？解决思路是新型城镇化，也就是农民就近迁移到城市。这个方面，就比较难预判，原因是农民愿意进城的，其实早已进城，剩下的农民在中小城市买房的购买力有限。但新型城镇化的确也能带动一些投资机遇，比如城市规划、基础设施建设和环境生态优化。但新型城镇化的可见度，整体没有租售同权高。对于租售同权，投资人近似可以理解为长租公寓。未来政府、企业、私人主导的拎包入住的住房模式，将越来越普遍。
当然，你说房地产公司会不会因此受益？应该也会收益，但供需变化这一点，让卖房的企业不如租房的企业，这是中国楼市的大方向。
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