买不起房的壹读君 | 敏敏 谢冯辉
近几日，罗永浩在直播间以市场价6.18折、总价205.23万元卖出杭州傲旋城的一套精装修公寓。
图源：交个朋友直播间视频截图
然而，眼尖的网友却发现，房子的套内建筑面积仅96.62平方米，公摊面积达到了63.18平方米，占总面积39.5%。
为什么罗永浩卖的房公摊面积这么大？公摊面积到底多少才合理？
公摊面积的算法
公摊面积（即公摊建筑面积）是指由整栋楼的产权人共同分摊整栋楼公用部分的建筑面积。公用建筑面积一般由以下两部分组成：
- 一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
具体怎么计算，按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第十一条规定：
公摊系数=总建筑面积之和/总套内建筑面积之和-1
公摊面积=公摊系数*套内建筑面积
公摊率=（总建筑面积之和-总套内建筑面积之和）/总建筑面积之和
然而，对于某间房应当匹配多少公摊面积，以及公摊系数或公摊率的范围，都没有明确的法律法规。这也就导致一些楼盘的公摊系数不断突破上限。比如，2010年，山东高密市名为“贵宾首府”的楼盘的公摊系数就超过了50%，也就是说，100平的房子，实际到手能用的不足50平。
实际购房时，我们可以先从以下几个方面，来判断以下楼盘是否可能为大公摊，提前避雷。
从楼层来看，整栋楼在7层以下的住宅的公摊率一般为7%~12%；7层到11层的住宅的公摊率一般为15%~20%；12层到33层的住宅公摊率一般为14%~24%。也就是说，楼层越高公摊率往往会越高，一个原因是高层的公用设施设备也会更多，比如消防设施和电梯。
按照《工程建设标准强制性条文》规定，十层以下住宅， 可设一台电梯且兼具消防电梯功能。纯住宅功能层数在十二层以上、十八层以下，电梯不应少于二台，必须有一台兼具消防电梯功能。纯住宅功能层数在十九层以上、三十三层以下，服务总户数在150户至270户之间者，电梯不应少于三台，必须有一台兼具消防电梯功能。
从这个角度来说，只有步梯的楼公摊面积会小很多。
再者，公共活动区域大小也会影响房屋公摊面积。公共活动区域越大，总公摊面积就越大。比如楼里带休闲功能的大厅，或者大得可以放鞋柜的屋外走廊，这些最后都会归到公摊面积中。
相比之下，从明面标记公摊面积的房屋来看，别墅类型的公摊率算是最低的，差不多在1%~8%。其中，独栋别墅基本是私人车库或地下室，可以算没有公摊面积。
图源：小红书截图
最后，从房屋外形来看，板式住宅的公摊率一般会低于塔式住宅。
根据房屋交易网站的数据，高层塔式楼住宅的公摊系数一般为22％~25％，而高层板式楼住宅的公摊系数为15％~22％。简单来说，较高和较方的是塔式楼，高层塔式楼住宅以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房，呈圆周状分布，而较矮和较长的是板式楼，高层板式楼住宅多为长廊式或单元式拼接，每层楼的户数一般比塔式楼要少很多。
理论上来说，板式楼比塔式楼的空间利用率更高，住户也比塔式楼少，对公共空间的需求也会小一些。而且为了保证安全，塔楼的公共疏散通道、消防通道比板楼占的比重也更大，无形之中增加了公摊面积。
图源：小红书截图
其实说到这，也可以理解为什么罗永浩卖的这套房的公摊率这么高了——
这套精装房位于浙江杭州滨江区中心的绿城卓越·傲旋城内，由2栋约240米高的AB双子塔和一栋约100米高的C塔构成，为“超高层+塔式楼”组合，公摊面积本就偏高。
同时，该楼盘主打垂直生活综合体的概念，配套商业、运动空间、主题花园、酒店商务等，相比于传统楼盘，公共区域大了不少。
图源：交个朋友直播间视频截图
怎么说呢，在房屋这件事上，人们所享受的每一分权益，都是有价格的。
饱受争议的公摊面积
说到房屋的公摊面积，那可谓是饱受争议。
这种明面上看来价格低了，实际上“吃”了不少房屋面积的销售方式，不断压缩着消费者的实际得房率。加上没有明确的法律法规限制，消费者只能被动接受，有时甚至会出现销售人员虚假承诺的情况。
2022年，青岛就出现了一例，销售人员口头承诺房屋公摊率为31%，但收房时业主发现，自己的房子实际公摊率为46%，前后十几平米凭空消失了……
图源：微博截图
苦公摊久矣的人们，对公摊越来越不满，关于取消公摊面积的呼声也越来越多。全国政协委员洪洋就曾在2022年提议取消公摊面积，并表示：“公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。”
一般来说，公摊面积侵害消费者权益的情况有以下几种：
- 第一，商家说有多少公摊面积就有多少，却不明确标示。
- 第二，公摊面积被挪作商用，属于业主的收益不知去向。
第三，公摊面积往往不会孤立收费，而会与各种费用捆绑，比如，按建筑面积收取物业费和取暖费，公摊面积对应的装修费、物业费等也容易被重复征收。
第三，公摊面积往往不会孤立收费，而会与各种费用捆绑，比如，按建筑面积收取物业费和取暖费，公摊面积对应的装修费、物业费等也容易被重复征收。
在目前公摊面积尚未取消的情况下，一味追求高得房率，有时也不是最优选。
主要是因为，适当的公摊面积可以增加居住舒适度，它意味着电梯、走廊、大堂等公共空间更宽敞，居民出入更方便。公摊面积太小则可能意味着公共空间局促，比如电梯数量不足或面积过小，楼道楼梯过窄等。
这也导致，如今一些高大上的住宅的标志，就是公摊面积大，因为豪宅就得有大到能跑步的大堂、一户一梯，电梯间还不能太小，这都是钱啊！
图源：小红书截图
如果说公摊面积还可能有什么好处，那只能说，有时公摊面积能给业主带来一些收益。
2021年，漯河市兰乔迪亚小区业主委员会根据《物权法》和《物业管理条例》的有关规定，把小区公共资源广告收益争取到了手中，当年获得广告费收入达20600元，结余的14216元全部分给了小区业主。
2022年，广州市天河骏景花园小区业主委员会收回了小区内电梯大堂广告和部分公共场所租赁的管理权，并将公共收益所得的200万元发给了每户业主，这些钱基本都是公摊面积挣来的。
2021年，漯河市兰乔迪亚小区业主委员会根据《物权法》和《物业管理条例》的有关规定，把小区公共资源广告收益争取到了手中，当年获得广告费收入达20600元，结余的14216元全部分给了小区业主。
2022年，广州市天河骏景花园小区业主委员会收回了小区内电梯大堂广告和部分公共场所租赁的管理权，并将公共收益所得的200万元发给了每户业主，这些钱基本都是公摊面积挣来的。
当然，相比于购房时为公摊面积支付的钱来说，这些收益可能就不值一提了……
对很多购房者来说，如何在公摊面积和得房率之间找到平衡，依然是个难题。
参考资料：
[1]中国法院网：公摊面积收费遭质疑 它从何而来？合理合法吗？
[2]赵新江.住宅公摊面积是否该取消[J].理财,2022,No.461(10):24-25.
[3]吴家明. 楼市调查：公摊面积应透明 高得房率也需辨别[N]. 证券时报,2022-08-29(A02).
[4]央广网：公摊面积说：其实……我能帮你赚钱
[5]澎湃新闻：定了！小区公共收益属于全体业主！已有小区给业主发了200万
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