核心提示：為了應對「百年未有之大變局」，央行先對房貸利率來了場徹底的變革！這是風向，更是警告！
上周末的大新聞，莫過於央行對房貸利率發布的最新政策：
相信各位已經被周天晚上到昨天的各路解讀刷了無數次屏了，菜導在這裡也就不再贅述，把最值得大家留意的幾個重點圈一下吧：
1.取消基準利率和基準上浮等說法，更改為LPR利率和加點多少。
1個「基點」是萬分之一，100個基點就是1.00%。當前最新LPR利率為4.85%，若加100個基點，則實際利率為4.85%+1%=5.85%
2.若LPR利率有所調整，則按照房貸合同約定周期重新定價。最短周期為1年，最長不限。
也就是說，10月8日後新發放的住房貸款，利率可每年調整一次。
如LPR利率由4.85%調整為4.6%時，若合同約定重定價周期為1年，則1年之後LPR利率才會由4.85%調整為4.6%。
3.首套房貸利率不得低於LPR利率，也就是說首套房貸利率最低為4.85%。
二套房貸不得低於LPR利率加60個基點，也就是說目前二套房貸最低利率為4.85%+0.6%=5.45%
4.央行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限。
也就是說房貸利率需要經過三層調控才能最後確定。
以二套房貸為例，央行指導需加60個基點，各個省也需調控，假設廣東省調控為加10個基點，每家銀行機構需根據客戶情況調控。
假設廣東建行調控為加10個基點。那麼最後對建行客戶實際執行的利率為：4.85%+0.6%+0.1%+0.1%=5.65%。
5.禁止提供」加按揭「及」轉按揭「服務。
目的很簡單，加大資金向小微企業傾斜，降低實體經濟融資成本。
6.2019年10月8日後實行新規，未放款的都將按照新規執行，已放款的保持舊政策實施。
也就是說，今年國慶節過完以後，房貸打折將成為歷史。
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這個政策到底對樓市到底是利好還是利空？
菜導的答案是：短期中性，長期利空。
可以肯定的是，這個政策是在儘量照顧剛需的前提下，給樓市下了新一重的緊箍咒。
尤其是對於投資二套房和商業商辦類產品的人來說，以後要負擔的利率成本可能會更高，只要樓市繼續橫盤，即使房價不跌，幾年算下來也會損失不少資金和機會成本。
最關鍵的是，雖然以後房貸的利率不再是由央行說了算，但這也並不是說給了銀行完全的自主定價權。
以前行情好的時候，銀行可以給房貸打折。
比如14-16年那一波，有的城市房貸出現了95折、9折，如果你資質比較好，更低都有可能。
但現在，如果LPR利率沒有下調，那麼單家銀行也不能自主下浮。
當然，央行也允許各地因城施策，每個月的LPR公布後，各個城市可以通過樓市行情來調整利率加點數值。
所以，一二線和三四線城市有一定可能會出現利率分化，未來對樓市的依賴度高的城市，房貸利率可能會越低。
有人會說，算了一下，新政之後我可能要付更多利息，那我現在趕緊去跟銀行簽約，會不會就不受新政的影響了？
這個也真不好說。
首先，因為樓市調控持續高壓，最近多數城市的房貸額度都非常有限，很多人一等就是1-2個月起步。
而為了應對新政，在國慶節前各大銀行肯定都要學習政策、改造升級系統、修改貸款合同等等。
用於準備新政的時間和人力多了，用於房貸業務處理的時間就變少了。
所以，即便你現在去找銀行，但銀行也很有可能要等到10月8日之後才能給你放貸。
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為啥要在這個節骨眼上推出房貸利率的新政呢？
第一，這是為了配合之前的LPR改革，補完關於房貸的政策細節。
關於LPR改革的事，菜導此前分析過。
雖然效果不能和直接降息相提並論，但從長遠看確實意味著央行邁出了利率市場化的重要一步，有助於精準降低實體經濟融資成本。
但畢竟「房住不炒」的前提還在，所以當時央行雖然沒有馬上推出與LPR配套的房貸利率調整機制，但也放出了口風：新的LPR形成機制並不會使房貸利率下降。
現在來看，央行果然是言必行，行必果。
以後不只是不拿房地產短期刺激經濟這麼簡單，更是要讓房地產全力給實體經濟讓路，靠房地產拉動經濟的「雞血模式」，或許終於要告一段落了。
第二，這是在新一輪全球寬鬆的大背景下，為後續可能要推出的刺激政策準備的「先手棋」。
大家都知道，最近幾個月，全球各國央行都先後開啟了新一輪大放水模式。
而中國卻並沒有馬上跟上，而選擇了以我為主，按兵不動的態度。
這確實顛覆了過往十多年來的既有經驗——以前我們都是更積極地選擇主動刺激，這次怎麼就如此謹慎了？
尤其這次對房貸利率的處理，更是讓那些習慣了「一放水就利好樓市」的人們丈二和尚摸不著頭腦。
答案很簡單：新一輪全球寬鬆大背景下，雖然現在還能挺住，但從長遠來看，我們遲早要跟。
但鑒於此前多輪刺激留下來的經驗教訓，這次開閘之前，有必要做一些風險隔離措施。
而中國目前最大的風險，就是已經高度泡沫化的樓市。
央行此次的新政，實際上就是通過金融手段，設定定向利率通道，將房貸利率與全行業隔離開來，目的是穩住樓市——也就是所謂的「不主動刺破泡沫」。
從長遠來看，將房貸利率與全行業隔離開來，也是央行在為年底或明年可能出現的降息做好鋪墊——也就是明確「不繼續吹大泡沫」。
即便再開閘，這次也堅決不能讓水又全流向房地產了。
另外，就在央行房貸利率新政刷屏的同時，昨天十三屆全國人大第十二次會議舉行了閉幕會，表決通過了多部法律，其中就包括最新修訂的土地管理法。
新修改的土地管理法，將允許集體經營性建設用地直接入市，從HK學來的土地財政模式，終於被撕開了一道口子！
這個被無數房貸政策解讀文章淹沒的重要政策變化，或許才是真正影響中國樓市未來走向的關鍵。
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文章的最後，菜導老規矩，給大家來一些自己的研判和建議吧：
1.別再用過去20年樓市騰飛的經驗所帶來的慣性看待未來樓市的價值。
這個節骨眼上說這句話，多少顯得有些「反常識」。
畢竟過往20年，對於普通老百姓們來說，再也找不到一個比買房更好的投資方式了。
但現在，請注意：在上面反覆強調的「百年未有之大變局」大背景下，對樓市的判斷和施策，已經不是一項單純的經濟舉措，而是一項政治任務。
而當中國在某件事情上下定了政治決心以後，接下來再出現怎樣的雷霆手段，其實都是可以理解的。
2．金融業的調整和出清，還只是開了個頭。
如果說過去兩年監管的重點是整治網際網路金融的亂象的話，那麼從現在開始，以銀行為核心的中國傳統金融體系，將在內外部壓力下開始轟轟烈烈地、觸及筋骨的新一輪調整和出清。
此前銀行業出現的各種問題，還只不過是「冰山一角」，伴隨著利率市場化改革的不斷深入，某些虛胖銀行的「至暗時刻」馬上就要到來。
至於怎麼應對，可以參考菜導之前的分析：寒冬仍將持續1-2年？想保命請切記這4件事！
3.有危就有機，別在春天到來前就把子彈打光了。
經濟全球化時代，我們面臨的問題不只是中國一家的問題，而是全球普遍存在的。
當全球主要經濟體都由分享增量紅利轉向爭奪存量利益以後，不僅意味著更多更深的矛盾和衝擊將被逐一引爆，也必然會帶來一些新的機遇和窗口。
根據歷史經驗，要想從刺刀見紅的存量搏殺中逃出生天，要麼就再來一次大面積的技術革命，創造更多的需求，成為經濟增長的新動力。
要麼就只能比誰能熬，熬到扛不住的先倒下。當該淘汰出清的都得到了自己應有的結局之後，才會有新的平衡和新的機遇出現。
現在來看，我們很難指望短時間內會再有一次突破性的技術革命，那麼所能做的就是熬了。
有危就有機，保存實力，保持耐心，才有看到春天的可能！