我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：新人首問！今天有長江新城規劃已被國務院否定了的消息，今後數年再無長江新城。前天去看了清能正榮府，請問非限購區的正榮府還能買嗎？次頂樓9900左右 ，且在市區已有兩套貸款，只能全款買？謝謝房姐
回答：被否的是長江新區，不是長江新城。國家級新區已經很多了，況且還出了一個千年大計工程，資源不夠分。武漢長江新區的條件不成熟，時機還沒到來。但長江新城體制機制已經存在，各項工作已經啟動，持續推進。長江新城將在今後的一段時間內長期存在。環保相關條件也繼續完善。建設區域仍然集中在諶家磯區域。重點項目是環境保護治理工程。待時機成熟，要件具備武漢長江新區將繼續上報。
所以之前也強調過，謹慎對待國家級新區，比如熊庵。
買長江新城的需要長持。
提問：房姐，本來計劃投資瀋陽，問了幾個瀋陽的親戚，他們的反饋是有價無市，未來二手房不好賣，有點迷茫是否投資，你是否可以指點迷津，瀋陽未來房價上漲趨勢如何？後面哪些人會在瀋陽置業。感謝
回答：不管是重慶 武漢 還是瀋陽，新房癌是所有的二線城市的通病 癌症什麼時候能治好了？癌症永遠治不好，只是看5年存活率的高低而已。在一線城市房價已經很貴了，次新10萬老破小6萬，大部分人選6萬的，一點也不矯情。但像瀋陽這樣的城市整體房價非常的低，新房癌特別嚴重。喜新厭舊是人之常情，新房總是受歡迎的。瀋陽的新房癌要得到緩解，總房價要再漲一倍，瀋陽人矯情的程度就少了。而房價在翻倍的時間需要多長呢？5年內是肯定的
提問：新人再次提問：房姐您好！南國明珠一期，樓梯房，六樓頂復，單價13000，性價比如何？算筍盤嗎？期待您的解答，謝謝！
回答：富人看不上，窮人買不起系列 大面積本身價格就低，流通性差，不算筍 武漢優先次新盤
提問：請問東西湖臨空港開發區增值空間如何？今後發展空間怎麼樣？臨空港哪個樓盤的性價比比較高？
回答：你好，盤龍城臨空港，沒生氣，漢口漢陽的3.5環整體弱於武昌，產業人口導入都差一些。臨空港目前屬於炒概念，規劃和前景都不如光谷東。自住可以沿著地鐵線淘低價盤，投資就沒必要了。
武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：親愛的房姐，看了桃花源北區的兩個82平的精裝兩室，126萬滿二，三樓，和129萬滿五，7樓，值得入手嗎？桃花源投資相比於朗詩里程和山水年華，您覺得哪個更好呢？有點急，請儘快回復，非常感謝！朗詩里程和山水年華的基本都是毛坯，價格也要高一些
回答：桃花源被藥廠包圍，品質差，沒有底商，一直是光谷東次新盤中的最低價，常年筍進筍出。不建議入手。
提問：你好房姐，我現在面臨問題，sfsd單身，子彈60多，湖北人，一直在外地工作，現在考慮還海口或者武漢買房，不確定那裡發展潛力更大，工作影響因素小，最近兩年不著急入住，十一去武漢看了白沙洲的房子，都是毛坯二手，有推薦的新樓盤嗎，買房一個問題海口現在限購鬆綁，學歷都可以落戶
回答：你好，海口趕上15-17年大勢，不少多年老項目快速去化，市場存量太大。且整個海南一共一個半企業，其中一個海航還被折斷翅膀，海口沒有新就業和新高端人才流入，人口密度低，未來不看好。優先考慮武漢。
武漢投資還剩最後4個窪地板塊，詳見知識星球內部分享。
提問：智慧房姐：1.瑞園置業顧問說即將開盤的高層價格1.35左右，比之前大家預計貴幾百塊，已經和碧桂園生態城左岸二手價格持平了，這麼比較好像瑞園的價格優勢不那麼突出，但建發璽院的價格高達1.9，仿佛瑞園又倒掛很厲害。從純投資的角度看，究竟如何正確評估瑞園價值？花山片區為什麼定價如此混亂？除了樓盤的品質差異，還有哪些因素造成的？2.東湖高新區是行政區嗎？光谷東樓盤有標洪山區的，標江夏區的，標高新區的。太亂看不懂。
回答：花山區域的住宅是2套評估體系 1.以聯投為主的底價土地，拿地價不到2000，花山郡 瑞園等，都屬於屌絲剛需盤，價格是優勢。2.以綠城 建發為主的高價土地，拿地價1萬左右，主打高端改善盤，品質和學區是優勢。剛需和改善 豪宅不能混為一談。不知道你瑞園搖到號沒有，單價1.3以內入手，性價比很高。朗詩能掛出來的價格都不筍，精華主題里的淘筍方法論重新學習一遍，單價1.7可以入手。東湖高新以前屬於洪山，現在是獨立的新區。
提問：房姐好，最近看了一下照母山的房子，價格好高啊，感覺周邊也沒有配套很好的教育醫療等資源，怎麼就變成富人區了，價格那麼高呢，都是資金在炒作嗎，未來會回歸理性嗎，畢竟買房子也是買資源吧
回答：你的看法不對，照母山可是重慶本地人喜歡的板塊。首先是它的地理位置，地理位置上處在嘉臨江以北，從發展方向上是紅旗河溝-嘉州-新牌坊-照母山，隨著城市的發展，照母山是全新的自然成熟的板塊，距離傳統和核心區也不算遠。其實是自然環境。
由於重慶土著區域山地多，爬坡上坎很厲害。從心底里重慶人民是非常喜歡低密度、地勢相對平坦的新區的。新牌坊冉家壩是個例子，照母山也是個例子。再次是教育資源，照母山的教育資源可不算差，人民小學、博雅小學、星湖小學都算不錯。而且兩江新區有錢，基本上只要冠名兩江新區XX小學的，質量都不會太差。
最後是品牌開發商林立，整體拉高了這個板塊的品質與價值，出現了馬太效應。所以，照母山貴有它貴的道理。
提問：房姐好！淘筍有什麼方法嗎？
回答：一說到筍，就是說要跑盤兩百套，這個說法有些敷衍，跑兩百套，豈不得累成狗？關鍵是效率底下，並沒有思考如何優化模型。詳見知識星球內部資料《淘筍方法論》
提問：房姐，有個問題請教一下，都說買房子主要看地段，好的地段有升值空間更抗跌，根據房姐平時的講解所謂的ceo盤大部分都占據了中心位置不是應該更有投資空間嗎？遠郊區不是應該不抗跌，不容易升值嗎？？？往房姐科普一下！
回答：今天來聊一聊買房到底如何選擇地段。你的問題換一種說法就是，為什麼現階段投資不能買核心內環，開始轉向城鄉結合部了呢？房產投資是一門技術活，涉及地段、面積、品質，有主流戰略，和小眾戰略。地段又分產業、軌交、規劃、人口等因素。
在樓市的早期，城市價值體系尚未沉澱，市中心的價格還沒有漲起來，比如10年前的武漢天地1萬+，這個適合就要趕緊買買買。隨著城市不斷擴張，需求擴大，主城區房價繼續上漲，近郊區二手開始接手城市新的需求，價格還只是市中心的三分之一，這種時候就存在入手機會。大城市的供給擠壓，老破小价格開始和商品房接近，城區內商品房價格開始脫離上車選手的區間，但部分人群(新房癌)不願意買沒學區的低價老破小。
於是這些人把目光投向更遠的郊區，反正郊區也有了學校商場等生活配套，有了地鐵接駁，一個小時也能進城，用距離交換舒適度，再加上開發商一手盤拉動，政策利好宣傳，郊區一兩個月之間就進入暴漲，這樣的階段，是城郊結合部不斷向外移動的階段，同時也可能因為郊區的炒作和過度追捧，價格出現溢價。
內環的土地和各種資源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成長性，只代表流動性。不稀缺地區變得稀缺才有成長性。對於武漢這種大城市，政府的規劃已經遠遠超過了自然的郊區邊界。
大部分百姓都是zf信徒，zf教育幾年立體式輿論引導轟炸，再偏的地段，在民眾心中都會變成市中心，新房賣天價。沒有百姓飛蛾撲火，哪有城市浴火重生。真正的投資著，需要擁有一雙慧眼，買在板塊大漲之前。如何判斷哪些是具備成長性的城鄉結合部？比如，售樓部以規劃了名校分校，醫院分院，地鐵以及商圈等作為最大賣點的板塊，重點在規劃。
目前武漢能找出來的板塊，僅剩4個，詳見知識星球內部分享。
提問：請問美麗的房姐，怎麼洗徵信，都是晚兩天還款，忘記了。
回答：洗徵信方案詳見知識星球內部分享。
提問：房姐，我覺得你是一位思維敏捷，洞察力極強的思想家！我想問你一個問題: 為什麼那麼多人不想上班了，想出來創業，然後加盟了開店了，比如餐飲，比如教育培訓，還比如oto，共享經濟，新零售……更有甚者誤入返利盤，拆分盤，互助盤，p2p，數字貨幣……現實很骨感，往往不到3年就關店歇業了？玩盤玩鏈玩幣把自己辛辛苦苦存的幾十萬元賠光了，有的還負一身債！？社會底層的普通人的上升真的那麼難？上升的渠道在哪裡？智慧的房姐，你是怎麼看這個問題的？
回答：人生事業不如意機率非常大，儘管會持續努力還是有可能碌碌無為。如果這樣，你應早些認清形勢。傳統家庭出來孩子，最大的困難是觀念的束縛。比如，只相信親手勞動才能賺錢。那些試圖通過P2P和互助盤賺錢的人，說到底就是懶，明明知道是龐氏騙局，卻一直在賭自己不是最後的接盤俠。
普通人還有提升階層的辦法嗎？
這個問題，答案的重點不在如何升階，重點是前提是普通人。普通人能做什麼？創業，做生意，需要的是死人堆里爬出來的堅韌，組織資源的堅定和智慧。大型組織的副手，圈內交際這些高大上的圈層，是二代們的特權。
普通人剩下的，只有積累和賭博兩條路。能快速積累出大量財富的，只有買房一條路。但是買房這條路屬於重資產行業，特點是威力太大，一打不准，成本太高。光靠現金流是發不了財的，光靠重資產也不行。所以需要2方面一起抓。創造現金流的途徑很多: 工作 租金 代購 電商 短視頻 自媒體 等等。
具體做什麼要看你現在什麼階。每個階層10%的人都有機會升，競爭從來都是同齡人、同階人的競爭，讓自己有價值，能幫到更高階的人解決問題，自然慢進進入高階圈子。君子以順德，積小以高大，坤德貞吉升階。
提問：你好，中信泰富135平（正對寫字樓毛坯）和綠城黃浦灣100平（精裝修）價格差不多，哪個更有投資價值，如果5年內打算賣掉，謝謝。
回答：如果是住宅的話，這2個盤都不適合投資，都是CEO盤，定位豪宅，已經屬於武漢房價的最高梯隊了，所以後期漲幅肯定跑不過剛需盤。克服貴婦心態。參考知識星球文章《為什麼著名的「溫州炒房團」 最後都虧的一塌糊塗？》
提問：(新人首問)房姐，想給三歲半的孩子置換漢口老名校學區房1.公公名有華苑143平樓梯房2.長江新城有公名長江明珠92平電梯三房這套現置換對瀋陽路小的仁義96年電梯公房可看江已下定面積36.82平，建面49,105萬3我和老公名有美聯城仕86.25小三房純公貸4.老公婚前漢口北金馬凱旋cbd二樓鋪建66平34萬5婚前我名豐華園經適房82平6.我爸名台東路老一室一廳建43平7.爸名孝感88年建私房。我和老公年入16-20個，不想貸。1:長江新城裡的長江明珠那套現賣掉買仁義電梯公房可行不？2:兩邊的固定資產如何優化重組，可以實現價值最大化3:現在有沒有必要表現部分房產，流現金投資存銀行？
回答：賣出評級對比:
沒有貸款先賣
房齡老的先賣
面積小的先賣
這些房產里最應該出手的是華苑樓梯老破大，台東路老破小和孝感的私房。這幾類房產處於房產生物鏈的最底端，未來漲幅非常小，建議儘早出手裂變。長江明珠因為有長江新城利好，可以暫時保留。豐華園在礄口，區位一般。這2套可以考慮樓市回暖後出手裂變。
置換小戶型學區房掛名額，思路正確。淡市不出貨，現在出手賣不到心裡價位，可以等到明年初3-5月看市場回暖情況。商鋪租售比在4%以上可以保留。梳理能開發的房票，把劣質資產置換成優質潛力資產。子彈不要存銀行，跑不過通貨膨脹。
提問：房姐你好，1這次恆大御景沒有搶到，感覺很迷茫，但恆大在常青花園七小區明年還有新樓盤出售，如果價格差不多值不值得購買。2武漢還有哪些類似御景這種神盤。3看了你所有的賺錢流派我發現還有一種可操作的方式。即有很多人出售房子是為了換房子，但找到的買家如果是貸款則資金回籠周期過長，這對於出售方急於用錢的心理是致命的，如果我們用全款購買 逼迫出售方在把價格往下壓一壓成功率還是比較高的，只要我方坎下來的價格大於再次出貨的交易費用是否可以實現短炒 平凡換手率。4剛認識一個銀行不良資產處置部的負責人，就是你所說的那種還不起房貸銀行準備提交法拍處理之前的那個環節，想長期與她合作，玩這種房子要注意哪些事項。
回答：1.價格差不多可以入，但是明年新盤大機率會漲。
2.武漢回報率最高的樓盤匯總，詳見知識星球內部分享。
3.你說的是ABC單。詳見知識星球內部資料《中介常用的吃差價手段—ABC單》
4.朝中有人可以玩法拍，需要提前對房子做好產調工作，乾淨的法拍可以買。法拍房操作好了是很賺錢的，但是新手不建議碰。實地踩盤、繳納押金、參加拍賣，幸運的話，分分鐘比市場價便宜不只50萬。詳見知識星球內部分享。
提問：親愛的房姐，您好！我是專門過來感謝您的，您助理推薦的代搶太靠譜了，幫我們搶到了133的好樓層！真的非常感謝您，選了瑞園，還有幸搶到了想要的戶型，真是萬分感謝 現在還有個問題，就是我們深圳的公積金餘額2.1萬，公積金每月15000元，接下來您是建議我們純商貸（等額本金還是等額本息呢），還是組合貸呢？聽說混合貸很難批下來，純商貸擔心還款壓力蠻大，還有個車位，明天要不要去搖號呢？
回答：恭喜！先試試組合貸，如果能申請30年，優先組合貸。申請不了30年就優先純商貸。選擇等額本息30年。
自住可以買車位，不貴。投資沒必要了。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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