位於鄭州市南陽路上的「家天下」小區
物業維修基金，俗稱「大修基金」，是專項用於物業共用部位、共用設施設備期滿後大修、更新、改造的資金。物業維修基金由業主繳納，歸業主所有，數額固定，用途定向，所以需要「善用惜用」。
近日，鄭州南陽路家天下小區一些業主向記者反映，小區物業要更換百餘台監控，費用達到40多萬，要從鄭州市物業維修基金管理中心啟動維修基金。業主們認為物業存在「套用維修基金」的嫌疑，同時質疑其在申請程序中行為不規範。事實如何？維修基金應該怎麼用？記者進行了調查。
東方今報·猛獁新聞記者 王姝/文圖
爭議一：
面對整改處罰 更換攝像機是否需要使用維修基金？
隨著「高空拋物」事件引發越來越多關注，各轄區對監控情況加強了管理。今年9月，鄭州家天下小區的物業——百匯地物業管理公司收到派出所針對監控系統出具的整改處罰單。此前發生打架、偷盜電動車等多起治安事件，但由於監控存在數量不足、質量不高等問題，導致取證困難。物業公司決定對小區攝像系統進行升級，向房管局提交了使用維修基金的申請。
記者在鄭州市物業維修基金管理中心提供的家天下申請監控維修的清單中看到，在「前端設備」中，物業申請更換的158個攝像機，包括39台高清電梯攝像機，加上控制中心、綜合布線和布線相關土方，此次監控系統維修整體費用為433820.86元。
一些業主反對物業的做法，認為不應該全部使用維修基金。
「維修基金是小區重大維修時才能動用的，房子是百年大計，現在才過了不到十年已經用了好幾次了。太早用完以後怎麼辦？我們要給我們的孩子和孫子留點。」12月11日，在鄭州南陽路家天下小區，業主章先生表示，電梯的監控是物業招的電梯廣告公司安裝的，不應該動用維修基金。業主張先生認為，物業應將物業費、廣告收入用於此次監控系統升級中。
記者在鄭州市物業維修基金管理中心的《服務指南》中看到，維修基金用於房屋的公用設備設施，包括「根據法律法規和房屋買賣合同，由單幢房屋業主或者不同樓幢業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、校方設施、安防監控設施、綠地、道路、路燈、排水設施、池子、井、非經營性車場車庫、物業管理用房、信報箱、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等」。
據此規定，安防監控設施包括電梯都在維修基金使用範圍內。不過，在原有39個電梯監控正常運營的情況下，為何要全部替換？百匯地物業管理公司客服部工作人員劉志表示，原有電梯監控不能連到監控室，只能在手機中實時觀看，而且監控畫面只能保存一天，已經不符合目前的安保要求，因此需要升級。
「申請安裝的攝像頭能夠覆蓋小區，數量是經過房管局和公安部門核查過的。」劉志認為，物業申請維修基金升級改造公共攝像頭是符合規定的。
爭議二：
申請程序存在問題 重新表決前是否要成立業委會？
對於這種說法，張先生表示懷疑。
「我懷疑物業在套用維修基金。」張先生說，物業申請維修時很不透明，自己既沒有看到公示，也沒有參與簽字。
按照有關規定，使用業主交存的房屋專項維修基金，應當經業主大會同意，或房屋專項維修資金列支範圍專有部分占建築物總面積和人數「雙三分之二」以上的業主同意。
雖然百匯地物業收集到了「雙三分之二」以上業主簽字，但並不被所有業主認可。業主劉先生告訴記者，物業在手機業主簽名時，通知的是更換門禁卡簽名，向業主隱瞞了事實真相。「我們小區住了挺多開發商的人，很多情況下他們做啥事兒都是找自己人一碰一說就代表了，多數業主不知情。」業主陳先生說。
8月，家天下小區十位業主就此向房管局投訴，申請事項暫停。
劉志表示，物業曾在公示欄對維修基金簽字情況進行過公示，不過一部分業主沒有看到。至於簽名程序的問題，他承認確實是工作人員把兩件事放在一起，造成了誤會。「後來業主、物業維修基金管理中心、派出所和我們一起開會溝通，我們解釋後獲得了理解。但是現在維修基金的事兒仍然卡在那兒。」他說。
「物業在維修基金申請程序上存在問題。」維修基金管理中心法規監察科董科峰告訴記者，按照規定，物業應先向業主公示整改方案，後徵集簽字，業主才能對特定內容進行表決；實際上，該物業沒有公示維修改造方案，而是直接讓業主簽字，因此中心沒有通過其申請，而是要求他們重新啟動程序，先公示方案，物業也表示同意。
「現在雙方的矛盾主要是，業主提出物業收支不透明，物業公司補貼不足等問題。一些業主堅持成立業委會、搞清楚公共收益後再啟動申請，物業認為應該先解決維修基金。」董科峰告訴記者，在開協調會時，維修基金管理中心向列席會議的社區提出建議，根據由社區牽頭根據《河南省物業管理條例》和《河南省業主大會和業主委員會指導規則》，儘快成立業委會；另一方面，建議業主先考慮用維修基金解決現實問題，通過表決決定是否願意動用維修基金。將來如果成立業委會，將公共收益問題搞清楚後，追回的收益也可以重新補充為維修基金。
爭議三：
公共收益收支情況如何？能否支撐相關費用？
記者在採訪中發現，該小區多數業主提到物業收支不透明問題，是懷疑此次物業「套取維修基金」的重要理由。
「小區電梯、公共區域有很多廣告，公共收益應該屬於全體業主，物業公司沒有公布過這部分的帳目，我們沒法知道到底有多少盈餘。如果足夠安裝監控，何必動用維修基金呢？ 」章先生說。
公共收益有多少？能否支撐相關費用？劉志解釋，小區目前收益主要是電梯、倒閘廣告，自動售貨機也有一筆較少的收入，但都用於維護日常運營，目前收入「剛好夠支出」。他告訴記者，小區電梯每個月都要維護保養，300元以內由電梯公司承擔，超過300元要物業出；電梯監控、護欄都是用廣告置換的，「去年修了兩個車棚，花了近30萬」，這些都是物業承擔的費用。
「收益支出的報表每半年公示一次，業主沒有看到，不能認為沒有公示。」劉志向記者出具了公示照片。
「物業公司的服務和收費很不規範。物業說自己公示了，但是我們和一部分業主溝通，並沒有人知道。」李女士告訴記者，自己不常在家，但是每次回來都覺得物業服務離業主的要求和當初簽訂的合同有很大差距。
他山之石
公共收益由業主表決分配
業主對物業服務不盡滿意，有哪些解決方法？其他小區如何使用維修基金？
鄭州十里舖街的博澳·福澤門小區，曾在2018年用四個月時間成立業委會，換掉了原物業。近日，該小區業委會申請維修基金對外牆進行了維修。
記者就相關問題採訪了該業委會發起人范長江。范長江表示，法律上來說公共收益歸全體業主所有，但是像電梯廣告這種收益，又牽扯到電費、清潔等方面的物業服務，所以業主需要拿出一部分和物業公司分成。
「我們小區公共收益物業領取30%，業主70%。」范長江表示，「整體來說，公共收益應該補充維修基金或者彌補物業費用不足，也可以經過業主大會表決進行分配。現在很多小區的公共收益去向不明，原因就在於代表業主權利主體的業主大會的缺失。」他說。
家天下的業主是否考慮過成立業委會？陳先生告訴記者，此前業主們有過這個想法，最後因為「政策和業主內部原因」流產了。
那麼，對於一個小區來說，公共收益一般有多少？能否支撐運營費用，盈餘的部分如何分配最合理？記者將繼續關注報道。
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如何善用物業維修基金？
在決定是否使用維修基金時，要注意哪些問題？鄭州市物業維修基金管理中心副主任劉華表示，業主在表決前，一定要認真看申請人關於動用維修基金的公示，了解維修項目相關情況。申請人申請維修基金過程中，維修和更新改造的方案和竣工驗收的情況要公示，維修過程應邀請業主監督。
劉華介紹，申請動用維修基金時，業主委員會或其委託的物業服務企業都可以作為申請人，沒有業主委員會或者物業服務企業的，相關業主派出三名以上業主代表作為申請人。在分攤費用時，商品房房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，相關費用由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。根據《河南省物業管理條例》規定，專項維修資金餘額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照相關規定以及業主大會的決定籌集維修資金。「因此，需要讓有限資金髮揮更大作用、發揮到實處，既要保障應修盡修，還要防止小病大養，無病亂醫。」劉華說。