剛剛看了萬年曆，距離2019年過去還有105天，算一算，今年已經過去了260天。

再往前算，距離上次房價上漲的啟示，大差不離估計也有3年260天。

當我們復盤這一輪行情，不禁發現，當時的2016，是如此重要，它不僅僅是一輪行情的起點，更決定了這3年來中國房地產的發展方向。

在2016年之後，層出不窮的地王和不斷跳漲的房價，慾望浮現，樓市升騰。搶房！14億人民的房價預期，在那一刻，達到了前所未有的高度統一。

有人目光如炬高瞻遠矚，通過買房實現了人生的進階和占位，有人依然犬儒抱怨，至今仍在為身無片瓦而感慨萬千。二八分化，皆在認知之間。

時光荏苒，歲月如梭。我甚至想把他給縮減成「日月如梭」，畢竟真的過的太快了。

2018年底起，樓市集體高潮褪去，樓市走勢逐漸明晰。轉來2019年，半年過去，一二三四線城市在分化、一二手房價格在分化。

整個2019年以來，樓市暗流涌動，在平靜的房價下藏著無數的波濤。 截止到7月倒閉的房企，就有270多家，雖然每年都有房企開張倒閉，但這一數字仍然是近幾年新高。

樓市分化，房企分化，分化+分化的背後，房子到底還能買麼？

2019年時至今日，如果用五個關鍵詞來描述樓市，是哪五個？

一.關鍵詞一：房企倒閉

寧波首富熊續強的銀億集團。從2015年開始，銀億不聲不響地大規模收購汽車配件公司，從房地產行業慢慢戰略轉型以汽車零部件為主的高端製造業。結果，時間到了2019年6月，銀億正式向法院申請破產重整。

和銀億一樣，不少中小房企的命運就此終結，在這兩年的樓市橫盤期宣告破產，光2019年，就有幾百家。

我們在人民法院公告網搜索與房地產相關的破產文書，發現截止到2019年7月23日，共有271份。然後剔除帶有關鍵字但不是房產公司的文書34份，得出今年倒閉的房產企業，一共237家。

翻閱這237家破產的房企，不難發現，絕大多數都是在三四線城市的本土小企業。

而這波破產潮的根源，主要還是債務。

從去年到今年，從暫停部分房企ABS融資、嚴控房地產信託規模，到現在房子外債發行遭遇壓力，政策上正在一步步對房企融資收緊。

本來房企就是以高負債聞名於世的企業，那些資金鍊薄弱的中小房企，一旦融資渠道收緊，回款出現問題，企業很可能就直接走向破產。

而近一兩年，國家的調控方向逐漸向「穩地價」的方向轉移，恰恰就是通過對開發商融資渠道的限制，一方面可以嚴打高槓桿，整治無證銷售等亂象，另一方面也可以增加開發商拿地成本，控制地價進一步上漲。

於是，我們就看到了當下這個小房企比較悲慘的一面。

但這並不代表，更不能直接說明，房地產行業的不景氣，甚至說不能說明，這是房地產行業的絕命時刻。

二.關鍵詞二：房企分化

因為分化。

在那份房企破產倒閉的名單里，我們一個大型房企都沒有看到，不僅僅2019年沒有看到，在過去的幾年裡，都沒有看到。

今年的世界五百強排行榜里，幾大房企不僅僅沒有掉出榜單，大多數排名都提高了。

恆大集團從230位提升到138位；碧桂園從353位提升到177位；綠地集團從252位提升到202位；保利集團從312位提升到242位。

都活得好好的，還有萬科，根據萬科2019年上半年的年報數據來看。這個巨頭房企，仍然在大刀闊斧開闢更深的市場，朝著更高的目標前進，什麼活下去，不過是說給友商聽罷了。

萬科半年報顯示,2019年上半年,其持有投資性房地產的增加主要來自存貨等其他轉入、建築成本和合併範圍變化三部分,分別增加投資性房地產66.79億、30.44億和52.33億。

絕大多數的商業，其實都逃不過經濟學本質的規律，在沒有強大外部因素干涉的條件下。優勝劣汰，二八法則，強者生存，馬太效應都是。

而房地產行業，房企也是一樣，頭部企業通過多年的努力，占有足夠大的市場份額，已經形成規模經濟的時候，那些小房企，因為政策經濟等環境和經營力的多方面原因，只會慢慢被邊緣化，在時代的浪潮中，被洗刷殆盡。

這便是房企的分化，他是自然規律，在2019年這個經濟特殊節點下，提前點燃了小房企的那個導火索。小房企的死，房企的分化，遲早都會來，它只會遲到，不會缺席。

所以，我們要知道，房企的分化，是經濟形勢的變化，從大的角度來說，跟房地產行業的不景氣，並無太大關係。房企的興衰只是房地產一次又一次周期中，一個微不足道的小插曲。

三.關鍵詞三：政策轉折點

去年過年時， 曾說過：

1.2019年樓市限制政策會在「分類調控，因城施策」的八字方針下進行逐步鬆綁。限價基本放開，限商全面放開，限購、限貸由緊到松，限售分類鬆綁。 2.2019年房貸利率會鬆動，首套利率下降，甚至還會出現降息。 3.2019年將會房地產最艱難的1年，也是樓市政策鬆綁的1年，也會是樓市分化非常嚴重的1年。 4.同樣是風險和機會並存的一年。

2019已然過去大半年，許許多多的事已經應驗。

在這過去的9個月里，珠海、武漢、濟南、中山、鄭州、上海、蘇州、海南、合肥、菏澤、長沙等等大大小小數十個城市或多或少的放鬆限購，但也有極個別城市為了房住不炒提高限購門檻。「因城施策」被貫徹的明明白白。

在這大半年裡，大部分小城市房產成了活生生的炮灰，成了不動產，降價也難以出手，而一二線成交依然火熱。只不過萬人搶房的盛況已經不復存在，一面冷清一面火熱，樓市分化嚴重。

在這大半年中，國內大部分高利率城市都有了微小幅度的下降，按照剛剛提出的LPR定價方案，絕大多數城市的利率都會出現明顯降息。

而即使到了下半年，房住不炒的口號，嚴控樓市的手腕也沒有絲毫放鬆。

可以說，2019年，真的如李俊懷所言，進入了後房地產投資時代，樓市將進入前所未有的劇變時代，是多數人怎麼也看不懂的時代。

四.關鍵詞四：後房產時代

何謂後房產時代？這句話是李俊懷老師去年過年提出來的一個概念。

簡而言之，房產不僅僅是走進了下半場，也走進了一個天翻地覆的劇變時代，閉著眼睛買都能賺錢的時代已然徹底終結。

當下的2019年，前文就提到，無論是房企，房價，城市，亦或者調控政策，都在分城來看，都在嚴重分化，甚至這樣的分化，會越來越明顯。而顯然2019年剛剛好是這樣的一個紀元年。

當下的房子還能買麼？顯然能。

雖然「房價永遠漲」這句話不是覺對正確，但通貨膨脹和GDP的增長註定著，房子這種有除居住外獨特屬性的產品，必然隨之上漲。

並且當這個社會的財富增長的速度達到一定值，人民幣的消費力也在隨之貶值，那些不屬於你的財富不會經過你同意，就會推動者物價和房價的上升，雖然你覺得你的收入跟不上，但不代表別人跟不上。

房價根本不顧及你的收入，在財富面前，在經濟面前，普通人只有順從。

我們唯獨可以做的：只有拋棄過去的盲目，從更專業更透徹的角度看房產，踏足房產，為自己的資產保值、增值。

簡單的說:

1.一線城市調控嚴，調控早，價格已經回調完畢。後續的一線城市將進入補庫存階段。重點關注近期一線城市的一二手房成交量，現在的北上廣深價格都非常紮實，尤其是深圳，逐漸從橫盤時代進入緩漲時代，確定要買的近期得儘快下手了。

2.強二線城市調控相對嚴格，政策打補丁明顯，正在擠泡沫。基本面較好的城市已率先企穩，成交量開始緩慢爬坡。

而弱二線城市的土拍涼涼大戲還在上演，圈地造新城的泡沫還需要擠擠。

二線城市正上演城市分化、板塊分化、價格分化。重點需要關注強二線城市的已回調區域，越是回調明顯的區域，後期越是容易反彈。

3.環一線城市以外的三四線城市堅決不能碰！已經反覆強調無數次。經濟總量凝滯，房價預期早已被政策透支，三四線城市的巨大庫存和日益流出的人口及荒廢的產業之間的矛盾短期內是不可調和的。

4.不要碰弱二線和三四線城市的新區，不要碰離主城區超過30公里的新區！以及公寓、寫字樓、商鋪，如果是不靠譜新區+公寓，不靠譜新區+商鋪，不靠譜新區+寫字樓，踩雷機率幾乎是100%，甚至連縣城住宅都不如。

五.關鍵詞五：謹慎未來

之所以在上文中反覆強調投資標的的選擇，儘可能的偏向於一二線，其實更多的是看懂並順從整個後房產時代的大趨勢，機會在哪裡，我們才推薦哪裡。

而關於未來，我們簡單歸納三點：

第一點，在已經過半的這個2019年，全國基本面就是一個「穩」字。沒有大漲跟沒有大跌，優質的城市走慢牛行情，分化的城市，走陰跌和回調的行情。

從國家長期的政策規劃來看，來看一定會抑制投機需求，穩地價、穩房價、穩預期。

而這樣的大環境下，人口持續向大城市流動，中國的城鎮化越來越集中，中小城市的穩定會越來越鞏固，而一二線城市的穩，在這一波周期之後的未來，則會是從「穩住」到「穩漲」這個基調，至少10年不會變。

第二點，因城施策，則會更加密集調控，短期調控緩兵之計，逐步被長效機制替換。各城市依據自己的實際制定調控政策，但要注意，以後的政策大機率都是上不糊弄北京，下不糊弄百姓的真正長效機制。

第三點，我們講三個「邊角料」，邊角料會越來越難賣，甚至砸在手裡。

中國城市的邊角料——毫無存在感的小城市，未來房產大量空置，特別是小城新區。

城市本身的邊角料——遠郊盤郊，特別是以所謂的小鎮為主題，以遊樂場為主題，以養老為主題的遠郊巨無霸盤。隨著城鎮化的集約，資源的集中，主城的改造，逐步淪為垃圾資產。

房子的邊角料——公寓、商鋪、寫字樓，其實前文已提到。當大量過剩的新舊公寓商鋪寫字樓湧向市場，高額稅費會讓你的二手貨在市場毫無競爭力，在小一些的城市，甚至賠錢租都租不出去。

六.結

我翻看了17年18年不少城市的房價地圖，對比當下的樓市行情，和我們以往的預期預估差距並不大。

如果不出意外，在未來的105天，乃至未來的105+365天，大的行情幾乎不會發生變化。

但細節和微妙的變化反而會愈演愈多，房價數字微小變化的大殼之下，掩蓋了無數的行情暗涌。

所以，之於樓市，越往後越要謹慎，忠言逆耳，往深思傾聽。