武漢五環體育中心
幾天前，與城市規劃專家殷躍建老師聊天。
當武漢開始修六環時，三四環一定是開發商與購房者的主戰場。
殷躍建介紹說，武漢周邊有「新區」或「新城」概念的區域，有40多個。
這個數字背後就是買房的「坑」，其中有10%能賺錢。
我們喜歡跟風買房，一些被過度炒作的「新區」，房價便宜，但未來升值空間渺茫。在房價相對平穩的時期，在這些區域買房，未來不一定能賺錢。
同時，開發商喜歡造新概念，擅長包裝規劃。很多區域看起來像超級風口，實則是無底黑洞。
講幾個故事：
10年前，武漢某城南新區，郊區別墅賣的白菜價。如今，還是白菜價；
10年前，武漢周邊的H度假區，規劃酒店、度假村。最後，房價10年每平米漲了3000元；
10年前，武漢S新城，說是有領事館區。到現在，沒看到影子；
10年前，H江一線濱江規劃，H江十景，還在規劃圖上。
這些都是我經過真事。10年回首，發現很多「新區」依然沒有煙火氣，更像一座睡城。
01
問題來了，40多個概念「新區」，買哪裡更有投資價值？
殷躍建分析說，有房無人的是「鬼城」（不點名），有房有人的是「睡城」（南湖、四新），有房有人有地鐵有產業的（光谷、臨空港等），則是希望之城。
武漢臨空港新城
判斷一個新區有沒有投資價值？
主要關注三個方面：區域有沒有高端產業導入；導入的高端產業，能不能導入高素質的年輕人口；高端產業能否為這些年輕人口，帶來較高收入。
簡單歸納為產業、人口與消費能力，這三者缺一不可。
這也是評判一個新區價值與買房置業的邏輯所在。
同時，殷躍建還提出一個新區房價論：僅具有「新區」概念的區域，房價8000元－1萬元，新區＋地鐵的區域，房價增加5000元，新區＋地鐵＋大產業，房價2萬元。
02
以今年樓市「網紅」區域——「臨空港新城」為例，分析新區置業的邏輯。
從產業導入方面，臨空港新城背後的核心產業是網絡安全與大數據產業。
國家網安基地是全國第一個、唯一的國家級網絡安全與人才創新基地。全國第一、唯一，這也體現其國家戰略地位。截至目前，累計協議投資總額3262億元。
以網絡安全關鍵技術研發和創新產業為核心，重點建設網絡安全學院、網絡安全研究院、晶片研發製造基地、大數據中心等，已有近百家網安企業入駐。
40平方公里範圍內，聚集了京東10.5代線、弘芯半導體等7個百億級工地。國家網安基地像一塊「磁鐵」，快速吸附上下游產業、人流與資金。
武漢臨空港大道，武漢三條千億大道之一
臨空港新城，定位為「武漢數谷」。
9月4日，《人民日報》7版報道，《光谷數谷 江城明珠》。其中提到，光谷、數谷，一南一北，兩顆明珠。
這是首次光谷與數谷並列出現在央媒上。9月份，武漢數谷一期部分設備進入生產調試階段，年底1.5萬台機櫃投產。
武漢數谷，是武漢超級計算、武漢城市雲的重要基礎設施，也是華中地區規模最大、等級最高的數據中心。包括滴滴全球安全出行數據後台、網際網路輿情中心、華為創新雲平台、銀行數據災備中心等。
還有一組數據，值得研究。
今年上半年，武漢臨空港多數經濟指標實現兩位數增長。其中，投資增速保持武漢市首位；固定資產投資增速連續5個月在武漢排名第一；社零額增速在武漢排名第一；進出口增速在開發區排名第一。
總體上看，臨空港新城的網絡安全與大數據產業，兌現能力很強。
03
第二個核心問題，人口。
臨空港新城，能否導入高學歷的年輕人口？
城市規劃專家殷躍建表示，光穀人口180萬人，而數谷58萬人。產業的強大吸附力，將為臨空港導入城市圈人口、高薪高知人口。當光谷飽和之時，數谷具有後發優勢。
9月份，剛剛迎來首批新生的國家網絡安全學院，可容納在校師生約4000人。這個數據是滾動數據。另一落戶臨空港的國防科技大學信息通信學院新校區。
截至2019年6月，臨空港新城累計引進院士14名、「千人計劃」專家6名，培育「黃鶴英才」25名、「金山英才」118名。新增3個院士工作站、3家省級研發中心、1家省級眾創空間。
碼頭潭公園
第三個問題，人才導入之後，他們有沒有消費能力？
查詢武漢京東方2019年校園招聘信息，發現本科生的研發與技術類薪酬，年薪11-13萬元，碩士生同類薪酬13－15萬元。
也就是說，在臨空港新城，剛畢業的大學生在京東方的工資標準，高於2018年武漢市平均工資標準。
04
除上述三個共性因素外，臨空港新城有其獨特性。
殷躍建分析，武漢的環線，是非對稱結構。北四環與南三環，離漢口、武昌主城區的距離相當。可以說，北四環，約等於南三環。
從物理空間上，臨空港新城與漢口主城區無縫對接。臨空港新城，是漢口主城區與天河機場之間的一座新城，相當於上海的大虹橋板塊。
從通勤時間上，軌道交通1號線，從三店站上車，17站，預計40分鐘到漢口友誼路；建設中的地鐵6號線延長線，從臨空港大道上車，12站，預計30分鐘到漢口香港路。
礄孝高速、金山大道、臨空港大道等快速通道，縮短了臨空港與漢口主城區的距離。殷躍建介紹，從漢口主城區到金銀湖10分鐘，再加10分鐘到臨空港新城的核心。
從房價上看，當漢口主城區房價兩萬元以上時，「主城區的購買力外溢。臨空港新城的房價1.3w-1.5w之間。多開20分鐘的車，房價至少省五到七千。」殷躍建說。
05
據不完全統計，武漢臨空港的在售與待售樓盤約18個。談起市場，是幾家歡喜幾家愁。有的開盤日光，有的高位站崗。
上半年，臨空港樓市的「黑馬」是佳兆業悅府。上半年銷售業績位居區域榜首，每次開盤，每次售罄。
如今復盤佳兆業悅府的熱銷原因，大致包括：
1號線、6號線（建設中）雙地鐵出行，1號線旁200米。對於買房人來說，不是考慮空間距離，而是考慮時間距離，「幾首歌的時間，就能到漢口中心。」
性價比高、戶型適中、產品好。戶型、產品、總價，能滿足從漢口等區域外溢、從孝感等城市圈城市進城、從一線城市回流的三類人群需求。低密、泳池等細節，能打動買房人。
在產品設計定位時，面向「首次置業的剛需人群」、「25-40歲、青年之家、高收入人群「，做到」時尚、簡約、功能優先、優質舒適「。
二期雲璟新品，處於項目地塊正中央，離幼兒園、商業街、全齡活動場地最近；處於核心居住組團，居住氣氛濃厚；景觀資源豐富，擁有多元化的活力配套，創造全齡活力社區。
容積率低於2.0、樓間距最大62.8米；低密度與寬闊樓間距，讓人住起來更加舒服，「把家放在森林裡」；六悅景觀設計，營造多重歸家禮儀。即將推出兩大類產品：建面約96-128㎡央景寬宅、建面約129-134㎡花庭洋樓。
其中，97平米的戶型，三室兩廳兩衛，做到南北通透、兩個臥室朝南、客廳朝南。兩個臥室的尺度，超過市場上同面積段的戶型。
129平米戶型，大三房戶型，南北雙陽台，舒適度與功能性兼具。比如，進門口的一體式的置物櫃和鞋櫃；L型廚房設計，廚房外一個北向陽台；南向陽台近8平米。
無論從戶型設計、園林景觀，還是性價比等角度，佳兆業悅府二期雲璟新品都將是臨空港新城的首選。
軍運會前後，武漢新房銷售可能被closed，武漢有90多個項目提前搶收。目前，作為片區內的「性價比之王」佳兆業悅府，在9月的最後一次加推後，至少要等1個月，才有新品供應。
多等1個月，作為軍運會受益區域的臨空港，房價微漲預期很強。所以說，現在是入住臨空港的最佳機會。
［後記］
南光谷，北數谷。很多人知道武漢有光谷，未必知道武漢數谷。
在殷躍建看來，數谷是武漢的希望之城。與光谷30年發展不同的是，數谷誕生3年時間。
在產業兌現能力、導入人口的質量、導入人口的消費能力等方面，武漢數谷都有過人的優勢。
不至於5年復盤時，不至於有這樣的尷尬：規劃與產業沒有落地，區域人口沒有增加，區域內的新增人口沒有消費力，房價漲不上去。
在5G時代，網絡安全與大數據產業，是大趨勢。在大趨勢到來前，我們為什麼不提前重倉於此？
最後提醒，每當我們遇到新區買房時，先拿出「產業、人口與消費力」，三把標尺衡量，再決定是否買房投資。
文｜楊光華（地產寫字人）