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提問：房姐好，小白改善提問，坐標北京，已無首房首貸資格，現有資金最多三百萬，月供最多可忍受兩萬，找咱們管家幫忙操作，可以選擇總額多少標的？若目標為三居，大概的區域您建議哪裡？謝謝！
回答：月供兩萬相當於抵押貸款280左右，那麼你只能買550左右的房子。
550萬隻有老破小或一些2000年老小區才有三居。
為什麼要限制呢？
在數量級這麼小的情況下，限制月供是作繭自縛。
你體會下這句話。
提問：房姐好，我西城陶白片區的房子（目前對應西城實驗小學），去年底買的，我剛辦完哈爾濱銀行的神燈抵押貸資金用來買別的房子，準備租出去，由於房屋沒有裝修，蛋殼公寓，自如和相寓願意負責裝修，他們承包四到五年，目前蛋殼給的條件最優厚，我個人資金不多，還要還抵押經營貸和按揭的月供，怕裝修太費錢，如果租給蛋殼，是否有風險。如果我提前解約，蛋殼提出補償租客和他們自己各兩個月的租金。對於這房子我是長期使用，還是投資，我自己目前沒有確定，我和父母戶口剛剛轉到轉到這裡，因為我還不知道下一次漲幅的時間點和西城是否多校劃片，請您給與建議1相對於自如和相寓而言，是否可以和蛋殼合作?2自己裝修再出租是否值得?
回答：1.自如蛋殼都是長租約鎖定未來租金增長收益和違約金，通常至少3年起。所以你出租相當於鎖4-5年不賣，你要確定好這套房子的未來處理計劃。
2.西城是北京溢價最嚴重的地區，即使北京大漲，西城的價格已經遠高於價值，我們可以認為它具備不長的可能。
學區政策不可預測。
3.東西城自如類不吃香，自己簡單裝修出租反而更靈活。
提問：房姐你好，請問一下我聯繫到朋友的一手分銷中介，中介表示1.能幫忙排隊搶房2.能有少許優惠
費用開發商直接給他們核算分銷業績
需要我將徵信身份信息等交給中介，請問:這種模式是否真實存在的，2.將個人徵信報告交給中介，有沒有風險
回答：分銷是傳統的銷售模式。
中介能不能拿到分銷，具體的條件，價格是什麼？為什麼要給你優惠？這些你有沒有計算？還是說無從得知
購房首選渠道，渠道靠譜有信譽的，即使項目出現問題，渠道出於品牌和信譽，也會想辦法幫你解決。
遞交材料，還是信譽和靠譜程度的問題。
提問：房姐好，想問下北京如果首付230萬，首房首貸，京戶，如果不考慮學區房的話，有什麼樓盤推薦呢，最好是2000年以後的樓盤，希望可以幫忙推薦幾個好的樓盤
回答：你好
230萬首付，說是首房首貸其實略微尷尬，因為有468這個非普線存在。
230萬首付，如果加上稅費等交易成本，選籌迴避溢價，做好評估審核，貸款盡力貸足，預計可以買到總價500萬的標的。
如果選籌是公房，還可以更高一些，520-530左右。
公房很少2000年以後得。
具體的選籌，還有結合你的徵信，流水材料，你的細節需求來定。
大體上，可以在望京，十里堡，北工大幾個區域選擇。
北京選籌不能看樓盤，一個樓盤內部有很大的分化，很容易買錯。
提問：求問，西城三里河三區的房齡30年以上的57平方老公房一層有小院子，是學區房。短期內拆遷無望，根據國家末來對西城人口控制的政策，現在是不是要急於賣掉變現或置換北京或者是到其他省市買房。
回答：圈內可以搜索東西城，看看前面幾個回答。
目前的態度幾乎很明確了，無論是限制戶口，限制開發，還是強制騰退，都是堅壁清野的做法，目標就是為了形成戰略威懾。
所以東西城的高價房產，可以擇機出掉（還不太高的可以下一波找機會）。
出掉後看金額，首付有2-300萬以上還是北京先用掉，不到200的可以買重慶瀋陽。
提問：您好，bj按揭貸款大概4成首付，如果是全款抵押買房，算上手續費的支出，大概是幾成首付？謝謝。
回答：北京按揭買房，首套按揭評估價的6成。
假設房子不溢價，鏈家評估價85-90成，實際貸款52成，交易成本5-10個點，實際首付53-58成。
溢價盤55-70成首付。
做好選籌準備，迴避溢價，事先了解好評估，出最高值，貸款貸足，貸55-60成，實際首付5成左右。
提問：房姐你好，本人工作生活在海淀，已有一套學區房，不過價格不高，100平市值大概860萬，您說學區不適合投資，那麼這套是不是應該賣掉？另外對海淀的學區劃片政策您怎麼分析？
回答：這裡有兩個問題：1.海淀的學區房賣不賣，一看你的房產具體價值，這個要知道小區名字和一些房源細節。
其次要看你的買入時間，價格和今天的價格，沒有翻兩倍，沒有溢價，沒有滿五年我們一般不賣。
2.海淀的學區劃片，是大勢所趨，用左派手段行右派之事是我D一貫政策。
在北京的人口和教育資源不匹配的矛盾背景下，教育的趨勢必然採取高校擴招的戰略，教育一定會均衡話，集團化，均攤化。
海淀從學區對口，一定會演變成學區劃片，並且學區越化越「稀薄」，而原來學區「稀薄」的朝陽甚至豐臺，學區則會受益。
當學區變得泛濫，領導子女會單獨開小灶，遠遠比對口樓盤方便。
提問：求問房姐，是應該買石景山有教育資源的限競房，還是豐臺總部基地的限競房好呢？謝謝老師！
回答：你的需求是什麼呢？
石景山的教育資源一般，學區和限競房是兩類不同因素為什麼混在一起？
買豐臺無學區，如果是為了便宜，為什麼要買限競房呢？
提問：華威西里老公房，單價6.1萬，可以嗎？
回答：華威西里在5.5萬左右可以考慮，6萬已經可以淘到甜水園了。
潘家園西的地鐵開通後對地區有很好帶動。
提問：感謝房姐百忙之中的回答
坐標北京，有一套現值420萬朝陽2000年的兩居有120的貸款。去年年底入手天津一套期房。手裡有30。信用卡目前開發了5張卡45萬。目前想利用手中的資源再裂變。看好tty感覺手中資源極為有限，懇請老師點撥一二。謝謝
回答：除了陽光上東，其他基本都沒有可以買入的價格出來。
宮園2017年我推薦剛出來7萬的單價，現在基本都8萬起。
新北苑全軍覆沒。
順義別墅大多屬於消費品，很難挑選。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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