濟南CBD片區，我們一直很看好。
中央商務區承載了濟南城市功能提升和經濟跨越發展的重任。CBD片區內各種商務、商業、地鐵配套非常齊全，未來在此居住、工作、購物、出行會很方便。目前片區內及周邊有仁恆公園世紀、招商項目、萬科大都會、龍湖天璞、復星國際、綠地IFC、中信泰富濟南尊、華潤崑崙御、現代逸城、伴山居10個樓盤在售，競爭比較激烈。
參考君曾多次發文分析過CBD片區的優點，今天重點說說在此置業的敏感點。其實CBD片區更側重商務規劃，片區內住宅從居住角度來講有很多敏感因素。前段時間，濟南樓市參考一行曾到CBD片區的中信泰富濟南實地探盤。這篇文章就以該樓盤為例，講講在CBD片區置業的敏感點。
NO. 1｜壹
中信泰富濟南尊產品介紹
中信泰富濟南尊是中信泰富在濟南的第一個房產項目，開發商實力毋庸置疑，但口碑有待時間檢驗。參考君衷心希望中信泰富不會像某些其他品牌房企一樣，來到濟南質量縮水。
先來看一下，中信泰富的商業項目。
中信泰富在CBD有5宗商業組團地塊，3塊住宅組團地塊。商業地塊中規劃有CBD「五指山」的「城」，規劃總高度為330米。根據媒體報道，CBD中信的超高，去年12月就已經奠基，到目前為止8個月過去了，現在這個超高怎麼樣了呢？
從現場來看，超高層尚未大規模動工，工地仍是平地，地基還沒深挖。考慮到超高層建築建設周期較長，中信泰富的「城」距離真正建成投入使用，至少還需3-5年。
截至今天，距離CBD片區二鋼拆遷已過去將近3年，中信超高的工程進度要加油了，800萬濟南人民熱切期盼CBD五座地標早日建成。
CBD五座超高進度最快的是綠地國金中心，目前已蓋到10多層。
再來看一下，中信泰富的住宅項目。
中信泰富濟南尊（下文中簡稱中信泰富）3宗住宅地塊位於CBD片區的東北方向，地處工業南路和奧體西路交匯處西南。住宅項目分為B1、B2、B3地塊，共規劃有16棟住宅。
3宗地塊容積率皆>2.0！
B1地塊地上容積率2.54（規劃有4棟住宅），B2地塊地上容積率3.0（規劃有3棟住宅），B3地塊容積率2.11（規劃有9棟住宅）。
中信泰富3宗地塊共規劃有870套住宅（B1地塊210戶、B2地塊236戶、B3地塊424戶），體量並不大。從容積率及地塊具體位置來看，B3地塊產品較好（容積率低），B2地塊（挨著奧體西路很近，容積率高）和B1（居住公寓較多）地塊產品稍差。
中信泰富B1和B2地塊住宅產品皆為毛坯交付，B3地塊為精裝交付。項目首開的是B1地塊的1#樓和2#樓，目前仍在售，均價24000元/㎡。未來會加推3#樓和4#樓，B1地塊4棟住宅交付時間為2020年12月30日。
該項目戶型面積跨度較大，建面在103-182㎡之間。其中B1地塊規劃有6種戶型：112㎡（三室兩廳兩衛）、133㎡（三室兩廳兩衛）、134㎡（三室兩廳兩衛）、151㎡（四室兩廳兩衛）、152㎡（四室兩廳兩衛）、176㎡（四室兩廳三衛）。
NO. 2｜貳
住宅產品及配套優劣性分析
中信泰富住宅的很多敏感點，CBD區域其他樓盤幾乎都存在。像住宅組團、小街區、住宅樓下有底商、部分樓棟緊鄰主幹道等。參考君仔細分析該項目，大家可以此項目對比參考CBD區域內的其他樓盤。在CBD買房的多數人，基本上在濟南不止一套房。綜合來講，CBD區域內樓盤的宜居性整體還不錯，但不是特別好。
1、容積率較高。
中信的容積率每個地塊不太一樣，B1地塊地上容積率2.54、B2地塊地上容積率3.0、B3地塊地上容積率2.11。戶型建面在103-182㎡之間，從這兩點來看，中信泰富並非是純粹的改善樓盤，其中B2地塊容積率更是高達3.0。
一般而言，低容積率和圈層統一是純改善樓盤的標配。
B2地塊僅規劃有3棟住宅，容積率卻最高。B2地塊3棟樓總層高較高，1#樓和3#樓總高25F，2#總高17層。另外樓盤較高但樓間距卻比較窄，像B2地塊1#跟南側3#樓間距僅有約60米。
2、小街區，每棟樓都挨馬路。
小街區是深度城市化的一種趨勢。小街區如同城市的微循環系統，可以兼顧高連通性和可達性，可讓有限的土地資源發揮最大的收益。但這是以犧牲住宅舒適度為代價的，尤其臨街棟樓的矮樓層未來噪音污染、粉塵污染、尾氣污染會較為嚴重。
中信泰富的B2地塊和B3地塊東側，挨著奧體西路很近，奧體西路是貫穿濟南南北的一條主幹道，未來噪音、粉塵、尾氣污染可能較為嚴重。通過航拍圖，可清晰感受到部分樓棟距離奧體西路如此之近。
3、住宅樓下有底商。
中信泰富3宗地塊共規劃有16棟樓，除B3地塊3#樓外，其餘15棟樓皆有住宅底商。帶底商的住宅有利有弊，未來業主購物很方便，但底商帶來的噪音影響、環境污染不可輕視。住宅底商擾民的新聞報道屢見不鮮。
需要特別說明的是，住宅底商現象在CBD區域比較普遍。
4、未來地鐵交通較為方便。
中信泰富濟南尊距離R3地鐵線的丁家東站很近，部分樓棟距離地鐵口僅約200米，是真真正正的地鐵房。但需注意的是，樓棟距離地鐵口並非越近越好。
未來CBD片區很多樓盤乘坐地鐵較為方便，貫穿龍洞片區、CBD片區、盛福片區、新東站片區的R3線將於10月份前後試運營。根據濟南地鐵二期規劃，未來途經CBD片區的地鐵線會越來越多。
奧體西路和工業南路交叉口
5、存在一定數量的居住公寓。
中信泰富南側為綠地的住宅項目，受限於3宗居住地塊本身的容積率及南側綠地住宅項目遮擋，B1地塊和B3地塊存在一定數量的居住公寓。
目前在售的B1地塊1#樓和2#樓並沒有居住公寓，即將加推的B1地塊3#樓和4#樓有一定數量的居住公寓。具體數據如下：3#樓僅有1個單元，兩梯兩戶，皆為152㎡四室戶型，東戶2-7層+西戶2-6層為大寒日日照不足2小時的居住公寓；4#樓也僅有1個單元，兩梯四戶，東戶3-4層+中東戶3-5層為大寒日日照不足2小時的居住公寓。
B2地塊未有居住公寓。B3地塊尤其注意4#樓和9#樓：4#樓東單元總高7F，其中西戶的3-7層皆是居住公寓；4#樓西單元總高16F，其中西戶的3-9層皆是居住公寓；9#樓總高24F，其中西戶、中西戶、中東戶三戶3-15層共計39套住宅皆為居住公寓。
6、配套學區問題。
據售樓處置業顧問介紹，未來業主的孩子們可能會到中國鐵建國際城北側（丁家安置房南側）的中小學就讀，這所學校未來生源可能包含一定規模的丁家安置居民子弟。
該學校具體簽約學校目前尚未最終確定，未來配套學區有一定不確定性。
7、由於中信濟南尊住宅位於CBD北部，要注意北部的敏感點。最近CBD北側東新熱電廠要建冷卻塔群一事引發了很多業主和購房者的關注。從實際距離來看，中信濟南尊距離濟南不算太近，但也不遠。
8、戶型。
前文說到，中信泰富濟南尊戶型面積跨度較大，建面在103-182㎡之間。B1地塊戶型有6種，其中152平米四室戶型賣的最好，據售樓處置業顧問介紹，首開B1地塊2#樓的該戶型已售罄。未來B1地塊3#樓，B2地塊2#樓還有較多該戶型，喜歡該戶型的朋友可以多關注下。
B1地塊4#樓及B2地塊3#樓有112㎡小戶型，考慮CBD片區小戶型的朋友們可以多關注下。
9、B2地塊車位很奇怪。
B2地塊有一現象比較奇葩：B2地塊規劃有236套住宅但地塊內只規劃有164輛停車位，車位比僅為1：0.7。為解決B2地塊車位短缺的問題，B1地塊及B3地塊為B2地塊另行配備了車位。未來B2地塊部分業主停車後回家可能要走較長距離。
NO. 3｜叄
關於該項目的置業建議
CBD是濟南未來的經濟中心，將來會集聚全省大量高凈值人群，正因為此，片區內的房產有一定投資價值。CBD未來無限美好，只是成熟過程可能很漫長。當前CBD東半部分和南半部分商業及住宅項目進展很快，北部和西部工程項目進展較為緩慢。
CBD西半部分空地較多
現階段參考君並不建議高槓桿投資房產，如果資金充足非常想投資，CBD是不錯的選擇。但正如參考君上文所分析，CBD片區內住宅整體的宜居性一般，除小街區、挨馬路、容積率高、學區配套一般外，未來居住人群不穩定，租客可能較多。
CBD東半部分高樓屹立
對於年齡40歲左右，上有老下有小的改善群體，如果側重商務商業文體配套可以多關注CBD片區，另建議多考察輔仁、龍洞、漢峪這三個片區。
CBD及泛CBD區域下半年供貨量很大，未來有約10家樓盤同時在售。有的樓盤去化很好，有的樓盤銷售壓力很大。隨著中信泰富毛坯產品的入市，下半年片區內的競爭將持續加劇。綠地IFC、華潤崑崙御、中信泰富濟南尊、現代逸城、伴山居皆有毛坯產品。
參考君特別想提醒大家，買房一定多去工地實地考察，只去售樓處能了解到的信息太片面。可能有小夥伴受限於專業知識有限，即使去了工地也很難全面了解樓盤的方方面面，可多關注濟南樓市參考。參考君致力於打破濟南樓市的信息不對稱，會定期為大家推出樓盤、片區實地探盤文章，優劣勢都會講到。這種題材的文章非常耗時耗力，希望大家給文章點個「在看」。
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