這是一篇黃奇帆關於房地產的主旨演講，近期詳細內容開始解密，我們對演講內容進行了精鍊，給大家的置業購房提供參考。
黃認為，今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。
今後十幾年，中國每年的房地產新房的交易量不僅不會總量增長翻番，還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。
中國房地產業在過去20年房地產交易總量之所以能夠翻四番。有四個原因：
一是城市化。在過去20年里，中國城市人口在增加。中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點。二是舊城拆遷改造。三是住房質量改造。四是人均住房面積增加。1990年，中國人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現在城市人均住房面積已達到50平方米。
以上四方面因素在今後十幾年會逐漸淡出。一是城市化率增長放慢，已接近拐點。城市化的人口紅利會逐步淡出。二是舊城改造總量減少。經過20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出，總量會大規模減少。三是人均住房面積基本平衡不會再大幅增加。
總量萎縮後，中國房地產建設的熱點、重點地區在哪裡？一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。
第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些 中小城市會成為房地產發展熱點。
第三個熱點地區是城市群。在省會城市裡有一批已經過了1000萬人口的超級大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會向1500萬、2000萬發展。
今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。
在房地產供求關係方面，我們已經進入到儘管局部也還會有供不應求，但是總體來看，供不應求的時代結束了，已經進入到總量過剩的階段。所以供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。
從通貨膨脹看，我國M2已經到了190萬億，會不會今後的10年M2再去翻兩番？不可能，這兩年國家去槓桿、穩金融已經做到了讓M2的增長率大體上等於GDP的增長率加物價指數。這幾年的GDP增長率百分之六點幾，物價指數加兩個點，所以M2在2017年、2018年都是八點幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。
可以預判，今後十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。而中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。
作者「百萬資金股友會