關於今年房價走向，眾說紛紜。
- 有人說，經濟不景氣，應該會迎來大跌；
- 有人說，受疫情壓制，結束後會迎來報復性消費，房價會大漲。
當然，眾口難調，買了房的希望漲，沒買房的希望跌。我們不能根據個人意願去規定房價，但有依可循的是政策方向和市場走向。
按照國家」房住不炒「的政策，我覺得蘇州可以分為兩類來看。
- 一類新房。市場比較熱，在合理的範圍內同比略有增長；
- 一類二手房。市場會逐漸降溫，在合理範圍內會迎來一波降價。
蘇州新房熱，背後有真相
最近，蘇州備受關注，一是秒光碟頻現，二是人才落戶政策進一步放寬。這不得不讓人與蘇州的房價要漲聯繫到一起。我要說的是，大家不要慌，都在掌握範圍之內。
NO.1｜壹
新房熱，限價+蓄客足
最先覺得蘇州樓市要復甦的是，售樓處聚集了很多看房人。另外，開盤去化率也令人吃驚，比如，湖西星辰開盤，60秒勁銷12億。接下來的幾個盤，開盤效果也都不錯。
上周六剛加推的吳中太湖新城樓盤——天鵝港華庭，官方數據去化近9成，勁銷4.2億！房源一共是101套，面積最小115m²，總價區間在322-1028萬元。
由於疫情原因，出預售的跨度時間接近兩個月，所以蓄客時間也足夠長。還有採用線上開盤，線上開盤與線下不同，拼的是手速，不會一輪一輪磨掉耐性。
就拿上瑞閣來說，147套房源，609組客戶，客戶房源比5：1。
新房精裝3.2萬，帶中央空調、地暖等，周邊二手房的價格4.4萬/㎡，倒掛1萬/㎡。清盤是最基本的。
買房人一是本身就有需求；二是資金充足的，看中了高性價比，激發了購買慾。我們要知道的是，並不是所有的新房去化率都這麼高，房源本身還是有優勢的。
NO.2｜貳
取消優惠，備案價仍可控
蘇州落地政策一出，房企紛紛取消優惠，但值得注意的是，會按照備案價來銷售，也就是說該限價還是限價。另外，儘管之前有優惠，但這力度在百萬房價面前微乎其微。
還有哪些利於新房的宏觀政策
NO.1｜壹
利率下調勢在必行，買房利好
中央明確提出，引導貸款市場利率下行！這意味著，存款基準利率將很快下調。只有存款利率下降了，銀行才有動力下調LPR（貸款市場報價利率）。也就是說，馬上就要降息了，買房成本更少了，是樓市重大利好。
NO.2｜貳
交房即發證，新房產權無憂
全國第一個、唯一整省推廣，江蘇住宅率先推廣「交房即發證」模式，人才房、農村房等都覆蓋，最早2020年6月，實現常態化運營！
對於購房群眾，在交接新房鑰匙的同時就能拿到「紅本本」，直接避免了以往入住多年卻因種種原因拿不到不動產權證書，從而阻礙落戶、子女上學、銀行貸款等相關事宜，產生矛盾糾紛的問題。這不僅實現了業主住權與產權同步，保障了購房群眾的合法權益，也真正讓群眾住得踏實、睡得安穩。
NO.3｜叄
用地審批權下放，江蘇試點一年
近日，國務院發布重磅消息，授權和委託用地審批權，試點部分省、自治區、直轄市人民政府批准，江蘇省在試點之列。
大部分人關心的則是這個決定文件對房價，尤其是城市房價的影響。
總體來說，新的授權審批決定公布實施，對三四線城市的房價而言可能未必是利好。對於一線和二線以及部分省會城市則會有一定的利好，相當於給了部分土地的騰挪空間。地方有了自主權，可以增加房源供應。
資深投資人林女士分析，「疫情之中，該審批權下放釋放出來的信息太重大了，可想而知，審批權從原來的中央到地方，最起碼一點，投資方可節省多少時間成本啊。」
新房利好之下，二手房難有春天
在那麼多利好新房的政策下，讓我們看到了另一個現象就是蘇州的二手房的溫度升不上來。
蘇州二手房超一半的小區下跌了！
朋友圈裡的中介也在推出降價房源。
我們都知道掛牌價格並不準確，唯有成交才算，有的價格掛的很高，可能幾年都無人問津。
最近房源的成交價格，在鏈家網上可以看出，基本是降了5-10萬左右。
早前的調查顯示，少數業主月供收入比超出了合理範圍，預期差加上現金流需求高，降價出售意願相對較強。月供收入比在70%及以上的業主中，近一半的業主願意降價出售。
圖：受訪業主的月供收入比分布
長久來看，是「房住不炒」的先見之明
刺激新房，壓制二手房流動性，不影響經濟建設，不影響地方收入，也不影響市場預期，如果二手房熱銷，那麼獲利的是個人，對於經濟建設來說沒什麼幫助，所以政策也不會傾斜。
長期來看，是能夠實現」房住不炒「。在中國，理解宏觀經濟，必須得先理解大政方針。
房住不炒，不能只看到「不炒」，還應該看到「房住」。沒有房子，怎麼解決居住問題？
當然也不是所有的地方新房熱，蘇州作為人口超過千萬的少數城市之一，今年落戶政策放寬後，會吸引更多的人才，存在房子的需求。
需要注意的是，當下買房正在從「簡單買」到「一步到位」的階段，在資金充足的情況下，還是需要選擇地段、配套、學區。這就是我們所說的還」有利可圖「的二手房，以後，對於熱門板塊，學區，有需求的人，當新房不具備這些條件時，這類二手房仍然有市場。