方向錯了，停止就是進步。方向對了，就不必害怕路遠。

人如此，城市亦是如此！

01

鄭州向哪？

一二線城市發展到今天，已經不可能全面開花了，必然有1-2個主要發展方向。

成都向南，南部大建天府新區。

長沙向西向南，西有市府，南有省府。

北京向東向南，東有通州副中心，南有大興機場、雄安新區。

但是，鄭州向哪發展？

在過去，這是一個被討論過無數次，並且一直沒有統一答案的問題。

北邊說：「城市向東，生活向北。」

西邊說：「一心兩翼，協調發展。」

南邊說：「南邊都發展到港區了，你說向哪？」

東邊說：「我還用說嗎？」

除了東邊沒有爭議之外，其它幾個方向各有說辭，並且都能拿出令人信服的證據。

但是從上個月開始，鄭州的發展方向終於有了統一的定論：「東強、南動、西美、北靜、中優」。

表面上看是各個方向協調發展，各有所需，但細看之下，卻是有所偏重。

美和靜，其實是一個意思——主打環境。

怎樣才能讓環境變得更好？少做大基建，最好原生態。

這就註定了，它們的未來就是六個字：鄭州的後花園。

強是指產業聚集，做大做強。動是指開門迎客，聯動世界。與美和靜不同，兩者都需要大投入、大基建。

這就意味著，鄭州的城市框架將繼續向東、向南擴展了。

其實2017年再版的鄭州市總體規劃早就給出了答案，只是那時候很多人不願意相信。如今，只是將這個發展戰略再次確認。

我們經常說，買房只要買對了方向，就能大機率跑贏整個城市平均漲幅。但是，大機率就意味著還有小機率，怎麼避免小機率的出現，仍然需要認真的分析。

02

東與南有什麼機會？

東部買房就是白沙組團，以前沿鄭開大道閉著眼買錯不了。現在沿綠博大道閉著眼買，也錯不了。

因為地鐵8號線在綠博大道上，未來的六合CBD也在綠博大道上。

地鐵比城市主幹道更重要，商業中心比市民中心更重要。

但是，白沙組團的現狀是可買的樓盤太少。品質較差的均價14000元，不建議入手。品質還行的，均價17000元以上，全款還不一定能買到。

所以，現在只能向南看。

港區的前景很美好，但現實比較殘酷。它距離主城區還是有點遠，從上一輪的房價漲幅中就能看出，它仍然比不過主城區。

而位於主城區東南側的管南則沒有港區的顧慮，相反，還有很大的利好。

1、它的位置本身就很好

西北是主城區、東南是港區，它正好位於主城區和港區的交界，可以享受到主城區的配套，以及港區的便利。

2、小李莊火車站改造為鄭州南站，使其註定成為未來鄭州的副中心

去年12月，小李莊火車站（現在已確定改名為鄭州南站）招標文件公布後，筆者曾對其做過解讀，其中著重提到了4點：

1、依託鄭州南站形成鄭州南部的城市重點區域。

白紙黑字的要求，註定了政府會花重金打造它，勢必是高起點，高標準，高要求。

2、充分利用地下軌道站（2-3條）的交通可達性資源。

文件中明確要求鄭州南站的地鐵要達到2-3條，意味著區域內的地鐵密度肯定會加大。

3、設計城市天際線

這就預示著未來它的東、西廣場應該會像高鐵東站東、西廣場一樣，建造大量高端寫字樓。沒有高端寫字樓，談什麼城市天際線？

4、景觀上對十七里河、潮河、新開元寺等資源充分利用。

代表著區域改造注重環境以及古文化建設，按照鄭州造新區必挖湖的優良傳統，管城區也許會在該區域再挖一個大湖，或者將現有的潮湖進一步改造升級等等。

前幾日，鄭州流傳了一份「某知名設計院」對鄭州南站的設計方案，裡面包括了「增加地鐵，或者地鐵改線；打造商務中心和城市天際線；開挖幾千畝人工湖等等」已經初步驗證了筆者的所有判斷。

當然，該方案還沒有最終確定，一切還需以官方為準，但是，無論怎麼改動，有招標文件中的這4點要求，大體方向肯定不會怎麼變。

3、最重要的是，鄭州南站附近剛剛起步，價值還沒有透支

一般一個區域的升值邏輯分為三步：

1、規劃利好漲一波。

2、規劃實施漲一波。

3、規劃完成漲一波。

但是鄭州南站比較特殊。首先，鄭州以前是北強南弱，所以很多人不看好南邊，以至於小李莊火車站要改造為鄭州南站的消息釋放之後，還有很多人持懷疑態度。

其次，該片區的設計方案還沒有官方公布，所以，很多人還沒有完全了解它的價值。

最後，片區內原來只有一個樓盤，讓購房者覺得周圍比較荒蕪。

三種因素的疊加，導致該片區的房價並未上漲，仍然為12000元左右。但是這種奇怪的現象，也就獨此一家。

鄭州的四大客運中心之一，一個城市全力打造的全新火車站，一個城市未來的副中心，房價竟然是東南西北中最低的之一，很明顯不會持續很長時間。

試想一下，當規劃最終公布之後，當鄭州南站改造啟動之後，或者當周圍的項目陸續入市之後，房價是否仍然如此呢？

而在本月月底，鄭州南站附近的正商生態城就將入市，該區域也將加快成熟。

03

一座長在公園裡的城市

正商生態城，位於鄭州南站西部，分為3期開發。規劃的有住宅、商業、學校、公園、商務中心等等，像是一座擁有獨立閉環的城市。

項目周圍交通便利，扼守鄭州咽喉。目前規劃的有地鐵16號線，但是，受鄭州南站的影響，未來還極有可能規劃更多的地鐵線路。

除了交通方便之外，正商生態城最大的不同還在於周圍環境極好，可以說是主城區內環境最好的區域之一。

實景拍攝

整個項目被十七里河與南水北調運河半包圍，從東南到西北，濱河綠化帶長達5000米，使得這裡的空氣品質和宜居性，都要遠高於四環之內。

這5000米濱河公園分為兩個部分：

西部是南水北調運河的綠化帶，長度約3000米，寬度在100米以上。北部是十七里河的綠化帶，長度約2000米，寬度近200米。

正商將十七里河綠化帶又分為了5個部分，將打造5座公園。

實景拍攝

實景拍攝

實景拍攝

小孩可以在此戲耍、青年可以在此休閒，中年人可以在此會客，老年人可以在此養生。總之，任何一個年齡段的人，都能在此找到屬於自己的一方天地。

目前第一個公園已經基本建好，展示中心已開放，裡面非常漂亮幽靜，中式建築配上大面積的草坪、綠地、鏡水面，風雨連廊，身在其中能時刻感受到小橋流水人家的古典之美。

實景拍攝

實景拍攝

實景拍攝

另外裡面還有健身館、游泳館、室內高爾夫球館等等，休閒與運動俱佳，絕對是業主們閒暇時間遊玩的好去處。

實景拍攝

實景拍攝

為了解決孩子們的教育問題，正商生態城內部已經規劃了若干幼兒園和七所小學、四所初中、三所高中，孩子們將在這裡接受全方位一體化教育，以後業主們幾乎不用接送孩子上學。真正的做到了生在家中，育在門前的便捷。

即將開盤的是濱河一期，容積率只有2.49，既有低密洋房，也有濱河高層，站在家中，就能看到幾百米寬的河景。戶型從94-143平不等，既有三室朝南的三室兩廳一衛，也有南北通透的四室兩廳兩衛，總之，設計都很合理，可以滿足不同人群的需要。

04

新生活的開始

不知不覺間，鄭州已經從一個火車站，發展到了四個火車交通樞紐；不知不覺間，鄭州南部已將髒亂差的標籤甩掉，升級為了環境優美的宜居之地。

放眼整個鄭州，四大交通樞紐周圍，除此之外，哪裡還有一座出則繁華，入則寧靜的生態之城？

城中有水、有橋、有家、有活力，有教育，有美好的現實，有值得憧憬的未來。

鄭州發展之快，超出想像，鄭南發展之快，超出想像。今年，管南房價的逆勢上漲，已經說明了鄭州人對管南的認可。未來，當鄭州南站發力的時候，勢必還會有更大的驚喜。

我希望，當那天來臨時，你會由衷說聲：

真好，我剛好也在這裡！