對於已經過去的2019，在房住不炒的調控主基調下，穩地價、穩房價、穩預期。雖然三季度已初現下探趨勢，進入四季度後，購房者信心指數、賣房信心指數走低，從市場表現看，開盤去化有所下滑，客戶觀望加重，成交周期延長。但2019年全年量價均有所上漲，2019年昆明年度商品房成交1570萬方，同比2018年年度增長20.24%，成交均價同比上漲3.02%。從頭部房企來看，俊發、融創、碧桂園、恆大繼續領跑市場，企業集中度進一步擴大，TOP20房企銷售規模占昆明市場份額達84.97%，其中，20強房企中，多為千億房企房企，僅有2家本土房企上榜。
投資受供地結構及新進房企補貨不足影響，信心指數走高。2019年共有7家新進企業入駐昆明，通過招拍掛新進企業增加，其中錦藝置業、德商地產、雅居樂、寶能分別在招拍掛市場高溢價拿地；復地招拍掛摘得西山區前衛街道辦3宗商住用地，首進昆明；上海鵬欣聯合建投和昆明浦項地產開發有限公司產業拿地首進昆明。
榜單解讀
01入榜門檻
TOP20房企洗牌嚴重，門檻提升
五強門檻上漲45.83億元：2019年TOP5房企入榜門檻為107.18億元，較2018年提升45.83億，同比上漲74.70%；
十強房企同比增長101.88%：TOP10房企入榜門檻較2018年提升32.5億，同比增長101.88%；五強房企和十強房企相差42.78億元。
二十強房企門檻全面提升：TOP20房企房企洗牌嚴重，TOP20房企入榜門檻升至29.45億元，同比增長59.19%。預計未來市場分化將更加明顯。
02房企集中度
集中度上升，TOP10-20房企奮力趕超
強者恆強，2019年昆明TOP20房企占據市場84.97%的份額，年度同比上漲12.87%，增速持續高速增長，主要得益於企業的前瞻性布局戰略，多盤齊發以及自身優勢；TOP20房企是昆明目前房地產行業的主力軍。行業寡頭化明顯，規模房企多種方式擴充貨源，拓寬企業貨儲，憑藉自身品牌、產品等優勢瓜分市場份額，未來房企集中度將進一步提升，中小型房企面臨被市場淘汰的壓力。
03房企梯隊
強者恆強，競爭激烈
第一梯隊：均為100億+，強者恆強
相較於去年房企業績來看，萬科、融創業績增長較快，其中，萬科深耕昆明， 中高端改善為主，瞄準城市發展核心區，且熱點板塊布局剛需剛改產品，領跑市場，業績增長強勁，而融創今年發力文旅市場，逐步由昆明向地州城市輻射，衝進年度企業第三。
融創：盡顯快馬之勢，持續發力
融創19年表現延續18年勢頭，以銷售額171.16億元位居第三，企業業績翻倍增長。融創前瞻性的多點多項目戰略布局，今年發力文旅市場，逐步由昆明向地州城市輻射，從地產開發與服務到文旅、文化，再到會議會展和醫療康養，以一貫穩健的戰略選擇和市場判斷，投資消費升級，前瞻性布局，穩中求勝。
萬科：深耕昆明，多元化布局展現房企的深耕能力，高端改善+剛改項目領跑市場
萬科在昆貨儲充足， 以中高端產品為主供給的萬科，改善型物業面臨嚴峻的市場競爭態勢，尤其其高端物業所在巫家壩板塊競爭尤為激烈，而今年，西北新城萬科城項目突破剛需剛改市場，流量領跑市場。
第二梯隊：60億+，業績差距小，競爭激烈
相比去年，第二梯隊門檻提升，且僅有海倫堡穩居第二梯隊。總體房企成交金額集中在60-70億元，差距較小，名次更迭可能性較大，貨儲充足的房企具備先機。
海倫堡：加大都市圈城市布局，加快項目落地
入昆十餘年，2019年繼續推動主城格局，加大熱點板塊布局，成功落子安寧太平，且多家房企合作布局晉寧，2020年，其將突破單一招拍掛拿地方式，繼續通過合作、收購等方式加快主城項目落地。
新城：商開加速落地吾悅廣場，住開土儲不足
今年新城憑藉多個新城吾悅廣場的項目上榜第二梯隊，近來勢頭強勁的新城控股拓展布局昆明的意圖越來越明顯，2019年在昆明都市圈城市落地2個新城吾悅廣場，目前昆明範圍內已有4座新城吾悅廣場。但其住開拿地保守，2019年在昆明主城無新增土地儲備，主城布局謹慎，後期住宅業績增長乏力。
第三梯隊：30億+，貨值充沛，後續可期
第三梯隊中，中交在公開招拍掛市場兩次溢價拿地，高溢價拿地的背後，是中交地產拿地速度的整體提升，其後期土地儲備充足，目前東白沙河項目（映象美廬）已入市，預計明年業績有望增長。另外，招商蛇口在空港拿地接近1600畝，且和安寧政府簽訂萬畝戰略合作協議，藍光通過合作、收併購加快城南項目落地；保利發展目前在安寧、主城西翥生態片區和政府簽訂了萬畝戰略合作協議等。此類房企投資積極性較高，目前貨儲充足，具備三沖二梯隊的強勁潛力。
中交：溢價地的背後是拿地速度的提升
中交在昆布局4項目，2個在呈貢，呈貢隨著中交、招商、新城吾悅、遠洋等地產的進駐，片區熱度再度上漲。其中，中交地產在進駐昆明首個項目中交錦繡雅郡布局呈貢片區。今年2次分別溢價拿地，其中，中交入昆第三子落定東白沙河，溢價率48%，目前項目已亮相；12月，13家房企競價95輪，最終成交價溢價96%，中交攬呈貢145畝宅地。目前其貨儲充足，後期業績增長強勁。
04代表企業都市圈城市布局
區位優勢、城市規劃成重要因素
安寧、晉寧是房企熱點布局區域從Top20房企入駐的都市圈且項目面世看，安寧、晉寧憑藉離主城半小時到一小時經濟圈的時空優勢、區位優勢以及未來城市規劃利好帶來紅利當仁不讓的成為各大品牌房企入駐首選，上榜企業中已有6家入駐，且項目均面世。
其中，新城控股在都市圈城市布局了晉寧、安寧，項目最多。
今年TOP20上榜企業中僅有俊發、恆大布局都市圈城市嵩明，預計2020年隨著多企業多項目的持續面世和銷售，房企業績中，嵩明項目業績貢獻率會逐步提升。
預計2020年落地安寧、晉寧項目房企業績更上一層樓
結合TOP20房企今年在都市圈拿地看，金地、融創均在太平拿地。目前融創項目剛入市，2020年進入持銷期，金地項目預計2020年三季度入市，新城晉寧項目2020年持續銷售中，預計三家房企在都市圈城市項目業績會助推企業業績更上一層樓。
後市預判
投資端
主城成本高，拿地難，郊縣市場熱度上升
隨著主城土地成本不斷增加，以及交通的便利性、和主城的房價差帶動都市圈樓市不斷發展。預計2020年將有更多的房企關注都市圈城市，意向進駐都市圈城市搶占生存之機。熱點都市圈城市招拍掛市場競爭激烈、溢價地塊初現，預計2020年公開地塊溢價率提升，樓麵價上升是常態。另外，郊縣的合作開發、收併購項目會有增多，如晉寧，藍光、招商通過收購，資源整合後重新入市；碧桂園則通過合作開發的形式進駐都市圈城市。
市場端
未來主城量價增幅放緩，都市圈城市外部客戶導入是關鍵
2020年昆明市場政策將符合政府調控預期，預計市場量價走勢保持穩定，增幅放緩。而房企在各都市圈項目逐步入市或持銷，房企在都市圈城市的業績將會大幅提升。
另外，從目前都市圈城市看，安寧發展較為成熟，是市場量價最高的城市；晉寧則是起步稍晚，處於環滇旅遊線上，目前量價起勢發展；嵩明相對而言距離主城稍遠，產業發展落地性相對較弱，雖目前多房企聚集，但各片區開發較為分散。從代表的都市圈城市看，其均缺乏強有力的產業發展支撐，未來多房企大體量的項目開發，本地客戶有限前提下，如何導入外部客戶是房企面臨的主要問題。
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文章來源:昆明克而瑞