文/吳婷婷
昨天我列舉了無錫目前比較好賣的幾種二手房，包括老破小、學區房、以及房東願意降價的房子。
文章發布沒多久就有讀者來找我了，說：「我就是你說的那個小區的，還是學區房，我的房子掛了很久了，中間也降了好幾次價，看得人挺多，但就是沒人買，你說說這是為什麼？」
有類似疑問的讀者很多。
事實上，房子能賣掉，價格合適只是一方面。
據諸葛找房統計，現階段無錫每天都有幾百套二手房在降價。
數據來源：諸葛找房APP
就在我寫稿的2個小時里，今天（10月9日）降價房源又多了74套，從346套直接竄到了420套。
數據來源：諸葛找房APP
24小時降價的房源里，不乏一些熱門小區，甚至是一些熱門學區房，而長江國際花園那套房堪稱今日降幅最大的房源，達30萬！
數據來源：諸葛找房APP
但，二手房每天的成交套數並沒有隨著降價房源的增多而有所提升。
數據來源：e房網無錫站
這也從另一個側面說明了，降價並不是讓房子成功賣掉的唯一因素。今天我們就來簡單捋一捋二手房賣不動的可能原因
房子賣不動的原因有很多。比如可能房子本身有一些問題。
我們以擼房價上展示的降價房源為例：
數據來源：擼房價
這兩套房屬於擼房價里降幅最大的兩套房，但即便降幅如此觸目驚心也很難成交，原因是他其實是兩套房。
我一個朋友手裡也有這樣的房子，看起來像是一套房，但卻有兩張房產證，名下無房的人買完這個房子直接就被限購了，所以雖然價格便宜，想買的人很多，但大都不夠資格買。
而在滯銷的二手房源里占比最大的，是120平以上的大戶型。
數據來源：擼房價
大戶型意味著高總價，尤其是二手房的首付往往要超過5成房款，對普通買房人來說，很難接。
以上圖中萬達廣場139平的三室兩廳為例，報價308萬，房子首付+2-3個點的中介費+稅費，一筆頭可能要付到160萬左右。
如果放到新房市場，按四成首付160萬算，可以買到總價在400萬左右的房子。即使是在濱湖區，這個價位的選擇範圍也比較大了，為什麼要去買房齡10年甚至更久的二手房呢？
一句話，當別人有更好的選擇時，為什麼要選你？
來源：粉絲和我的微信對話
「老破大」也是二手房交易里的老大難。
所謂「老破大」是相對於「老破小」而言的，主要指房齡大、外觀破舊、但是面積比較大，比如超過100平的房子。
這種房子因為房齡太大、不能貸款，只能一次性付款。但將心比心，如果買房人有能力付上個100多萬買老破大，為什麼不把這筆錢用作付新房或者次新房的首付呢？
所以，這種房子的受眾面非常窄，即便是熱門學校的學區房，面積一旦超過100平，也會很難賣。
之前幾個粉絲手裡都有這樣的房源，最後都是降到老破小學區房價的7折左右才賣掉，更別說沒有好學區的普通老破大了。
影響二手房成交的另一大因素就是房子內部的狀況，這類情況在安置房小區里特別明顯。
此前，我曾以五星家園為樣本，翻閱過該小區內正在掛牌的近500套房源的具體情況，發現不同房源的掛牌差價很大，最大價差可達3000元/平。
後來我親自去看了20多套房，也諮詢了不少中介，才知道戶型和裝修情況對成交的影響非常大，戶型方正、規整，裝修風格簡單不奢華的房子，即使比均價高出一些，也能很快出手。
當然了，大部分二手房賣不動的主要原因還是掛牌價太高。準確說，是掛牌價和房子的實際情況相差的有點遠，超出了買房人的預期。
有一個最原始的經濟學原理：供求關係決定價格。
今年是交付大年，再加上前兩年限售的房源集中上市，理論上來說，當下無錫的二手房是不具備二次啟動的上漲動能的。
但不知道從什麼時候開始，二手房買家不止亂定價，還亂漲價，甚至漲到和區域內新房的價格差不多！
而他們敢這樣漲價的理由往往是：
「二手房是現房，尤其是次新房，才交付了2年多的房子，和新房沒啥區別，還比現在的新房位置好、質量好、開發商更有名氣！所以值得賣和新房一樣、甚至更高的價格！」
聽起來毫無漏洞。還是用市場數據說話吧。
以梁溪區通揚路板塊的幾個次新房小區為例。
九龍倉碧璽B區89-99平的小戶型目前報價在21000元/平左右，個別甚至報到了26574元/平！
數據來源：諸葛找房APP
碧璽西門對面、人民醫院南面的東寶康園，均價20000多元/平，個別膨脹的業主甚至掛出了24495元的單價！
數據來源：諸葛找房APP
那這一帶的新房價格呢？
毛坯如華僑城運河灣，上個月首開均價在20000元/平；復地悅城背後的萬科運河傳奇帶裝修的高層價格在21000-22500元/平。
一二手房相比，可以說是均價非常相近，甚至，算上房屋總價3%的中介費、2.5%的稅費等費用之後，二手房的總價還可能超過一手新房。
這種情況下，你覺得買房人會選新房還是二手房？