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提問：房姐好：東北三環北京花園的房子品質、位置及價格您評價一下如何？謝謝
回答：北京花園的品質很好，基本都是一梯兩戶的大平層洋房。
安家樓的地段也很不錯，主要的缺點是東風橋和亮馬橋兩個地鐵隔得有點遠，中間都還有點距離，往前推10年亮馬橋路很繁華，今天漸漸有點沉默，需要時間等國力恢復。
目前市場報價大概10萬，對於大面積的標的來說有點貴了，不過也說明一些老點的大面積低單價豪宅存在被市場低估的情況。
提問：房姐好，遠郊區縣老破小準備賣了天通苑或者北七家換個大的，需要裝修一下嗎？五十多平小兩居裝修大概多少錢？多久？看著天通苑北七家老破大最近開始漲了，心理有點著急，還是不等裝修少賣點？
回答：天通苑這種大面積標的一般用來分割出租，用簡單的自如標準就可以了。
自如硬裝程度大概成本在600-800一平。
天通苑不買小面積，只買198平以上的，北七家建議不要看了。
提問：房姐好，本人81年的，在武漢上的大學，本科畢業，現在浙江某一四線城市，我這種情況目前可以落戶哪些城市呢？您認為我該爭取落戶哪裡最優？謝謝！
回答：深圳或者武漢是最優選擇。
具體落戶到哪裡，還要看你的資金情況，貸款資質，進而確定你的購房建倉計劃，然後才是對應的落戶獲取房票。
提問：在lj看好房子之後，如果想切換到御用中介成交，這種房東會相信御用中介嗎？是否會有交易安全性的擔憂？御用中介是掛靠在品牌機構旗下的嗎
回答：資深多軍可以在任意中介看房，然後用自己的御用中介去找房東信息。
房源撬不出來分三種情況，一種給錢（物業或其他中介），一種真撬不出來，一種房東不認你。
專業選手可以這麼操作，小白會把別人中介玩壞
中介一般都會有大小中介公司的殼，北京大公司常見，除了鏈家基本都有用。
提問：房姐好，麻煩您給看看北七家這幾個房可以嗎？哪個較優
1.桃園公寓，118平310萬
2.溫泉花園144平，370萬，單價2.55萬，大平層南北通透
3.燕城苑，142平400萬單價2.8萬，大平層中樓層
4.北亞花園，148平，380萬，單價2.55萬，複式，送已封好閣樓48平和閣樓外露台8.9平
1.2.4均為頂樓都要爬樓，北七家以後發展如何？值得入手嗎？
回答：從地段等級來說，北七家不如天通苑。
桃園公寓，溫泉花園，燕城苑，北亞花園都是2000年以前的老小區，房子還不如天通苑（東區）。
非普單價2.5萬以上，普通單價3萬，類比東區同類物業價格一樣。
折算下來貴了10%-20%。
提問：北京的公積金什麼時候能辦理提取？網簽之後還是批貸之後還是放款之後？
回答：還款後，一年可提取一次，提取總額不超過購房支出，包括含首付及貸款本息，細節可以在北京住房公積金管理中心查詢。
平時公積金基本不動。
這類具體的政策條款百度官方文檔更準確。
提問：房姐，不說其它，單就順義15號線周邊3萬多和大興線周邊3萬多的二手房，你更看好哪邊？判斷依據主要是啥？
回答：大興。
大興純平空地可以規整開發，順義是縣城土著人口，距離望京和東三環通勤還非常遠，另外望京並不全部外溢到順義。
可以看望京的流量圖，大多來自5號線(天通苑到大屯)，6號線(金台路到常營)，14號線。
提問：房姐好，麻煩您幫忙排個序
1.天通苑東一區97平，357萬，36721每平，帶電梯1樓
2.天通苑本4區.86平，355萬，比1戶型好一些
3.天通苑北1區，99平，365萬，戶型浪費多，感覺和1.2效果差不多
4.後沙峪地鐵站旁雙裕小區，94年6樓頂樓，85.62平345萬，每平4萬，公攤小客廳不小臥室也不錯，戶型特別好
請問後沙峪和天通苑以後哪個地段更保值呢？望京東發展起來後能影響到後沙峪站的漲幅嗎？
回答：1.市場價
2.貴了
3.市場價可能貴了
4.貴了，而且遠郊老破小本身是比較坑的物業
戶型不值錢，優缺點最多上下浮動5%(犄角旮旯面積浪費的另外計算)。
天通苑超過140，通常是200平及以上的大面積，單價在2.4-2.8之間。
後沙峪很差，望京外溢能量有限，東北四環還沒有填滿。
提問：北京無房產，但是在北京有商貸記錄，當時單位財務給辦理了公積金還款可以取公積金，想在北京再買一套，未婚
1.公積金貸款，算首套嗎？
2.個人和單位繳存，住房補貼各1400元，共4200元，可以貸到120萬嗎？
3.若評估價寫到150萬，公積金可以百分之八十貸到120萬嗎？
謝謝
回答：公積金貸款和按揭兩個系統，不計算按揭次數，具體可以去北京公積金中心核對；
通常不用公積金貸款，用了更麻煩；
公積金貸款公式可以百度，市管和國管各種細節不同；
如果貸款成數確定就不存在提高成數，另外還要確定評估價能不能到那麼高。
提問：北京的房子不滿五唯一，個稅還要交嗎？營業稅是按照評估值乘5.6%，還是我的評估值減去原房東的評估值乘5.6
回答：不滿五唯一，需要繳納差額20%的個稅，不滿二繳納全額5.6的增值稅，滿二繳納差額5.6的增值稅，還要除以1.05。
提問：房姐好，領秀慧谷新房如何？區域整體位置和天通苑、管莊北京新天地比，哪個更有潛力？謝謝
回答：新房裡面不是那麼貴的標的。
性價比不如天通苑，管莊的地段不好說，未來發展還不明確。
提問：12萬的信用卡要輸出8萬空擋接龍，怎麼刷比較好?帳單日後分幾筆刷?平時刷多少必小的好呢?辦破司機的哥們說我這樣隔月刷8萬容易風控。
回答：要輸出功率就一筆刷完就好了。一共才這麼點。要麼犧牲輸出功率切分成小額多筆。
提問：房姐好，小白剛剛接觸XYK，有一個群里的朋友說，交300元押金，可以送一台現代金控的，機器型號是新大陸的ME31的POS機，請問這種機器靠譜嗎？選擇POS機有什麼注意要點？
回答：北京所有的一雞多戶都會跳碼，除了最近有某個機器。
金控出了名的亂跳費率。
除非一己多戶不跳，多用幾台單戶大機＋手刷＋多核卡
提問：北京民族大學附中邊上的法華寺路小區，
有套80多平的說是600萬左右全款急售，
撮合方說常年在做這類業務，
說這套轉手賣1-3個月可以700-800萬成交轉賣。資金占用每個月給1%，轉賣後利潤平分。
600萬一兩個月賺50萬這種有常年做這類業務的嗎？這個靠譜嗎？
中間過渡期代持房票他們能找到，可能要10萬左右的房票費用。
這類交易需要注意些什麼？
現在北京買二手房後馬上轉手沒有時間限制吧？
非常感謝！
回答：專業的業務為什麼要找一個外行來贊助？
合作abc單這種，不會找圈外人合作，光是教育成本就大於利潤。
有可能只是為了賣給你。
二手交易時間不限制，但是要考慮如果買貴了賣不出去的問題。
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