伴隨著經濟的蓬勃發展，越南被視為下一個奢侈品市場熱點，國際投資者們蜂擁而至。加之利於外國人購買越南房產的法律，因此近年來越南的高端房地產開發激增。

當地的需求也在不斷上升。越來越多非常富有的越南人，特別是企業家尋找地方把他們的資產保存起來。過去十年，越南凈資產達到3000萬美元或以上的人口激增320%，是全球增長速度最快的國家，超過中國和印度。

大多數亞洲企業在獲得任何核心業務的成功後都會轉向房地產，當他們國家的財富增長時，人們會購買房地產。

根據仲量聯行越南公司的數據， 在胡志明市，2019年第一季度的公寓價格較上年同期飆升22.7％至平均每平方米2,028美元（平方米）。同樣在河內，2019年第一季度公寓的平均價格同比上漲6.8％至每平方米1,407美元。。

越南改善基礎設施也是一個優勢因素。「越南專注於基礎設施投資，包括2000公里的新高速公路，河內和胡志明市的地鐵系統，以及許多機場擴建和建設項目，」JLL表示。

外國人不得擁有土地。事實上，即使是公民也不允許擁有土地。在越南，土地在理論上由人民集體擁有，但由國家管理。越南的外國居民可以購買住宅，可以擁有房屋，但不能擁有建造房屋的土地。

前景依舊看漲

由於持續強勁的經濟增長，快速的城市化增長以及在主要城市建設幾個大型項目，越南房地產市場的前景仍然看漲。

「整體而言，2018年是房地產市場的積極年份，我們預計這一業績將在2019年的所有細分市場繼續，」JLL表示。

「隨著越來越多的國內外投資者越來越多的關注，越南的房地產競爭變得越來越激烈，近年來創下了破紀錄的投資額，」JLL補充說。

Savills Vietnam 支持積極的前景。「外國購買者對高端項目的興趣增加，30％的外國配額迅速填補。預計這一趨勢將持續下去，預計所有等級的價格都會上漲。」

根據世邦魏理仕的預測，到2020年初，豪華公寓價格預計將上漲至10％左右，達到每平方米6,000美元。

高端公寓市場正在蓬勃發展

在胡志明市，豪華公寓單位價格飆升17％至平均每平方米5,518美元。據CBRE稱，與前一年2018年同期相比。根據Savills的Sunny Hoang的說法，在胡志明的市中心，豪華公寓的價格為每平方米5,000美元。

胡志明二郡的Feliz en Vista，公寓目前的價格在每平方英尺232美元至290美元之間。這意味著一套1722平方英尺的四居室公寓的價格從40萬美元到50萬美元不等。到2018年底，Feliz en Vista的幾乎所有單元都已售出。

在位於胡志明市一郡（被稱為「西貢華爾街」）的39層高的曼哈頓大廈，紐約市風格公寓單位的售價約為每平方英尺557美元。

越南向外國人開放

2015年7月1日，「住房法」（第65/2014 / QH13號住房法）生效。它具有重大意義。

首先，獲得越南簽證的外國人，外國投資基金，銀行，越南分支機構和海外公司代表處現在可以購買住宅物業。外國人現在可以擁有所有類型的房產，外國人擁有的房產可以分租，繼承和抵押。

第二，保留越南國籍的海外越南人將被視為當地人，並被允許以自己的名義擁有無限的財產。據估計，全世界400萬海外越南人中約有70％仍然保持原有的公民身份。

修訂後的住房法重振了房地產市場，並發出了一個更廣泛的信息。ZICOLaw Vietnam的 David Lim說：「政府正在考慮確保越南繼續保持競爭力，繼續吸引外國投資者，並創造一個商業蓬勃發展的環境。」

關於實施「住房法」（第99號法令）的詳細指南於2015年12月10日生效。根據第99號法令，只要能夠滿足以下條件，外國人就可以在越南擁有房屋：

• 外國人的有效護照上應附有越南移民局的入境章。
• 根據適用于越南國際組織代表外交辦事處，外國領事館和代表處的優惠待遇權和豁免條例，他們不應屬於有權享受優惠待遇或外交豁免權的人。

2016年8月15日，建築部19/2016 / TT-BXD通函（第19號通知）載有關於住房法的指導方針，以及第99/2015 / ND-CP號法令生效。

• 外國人只能擁有特定公寓的住宅公寓總數的30％。
• 對於商品房項目（包括別墅和半獨立式住宅）下的個人住宅，外國人可以擁有特定項目個人住房總數的10％。

永久租賃

越南的土地只能出租，即使是越南人，雖然實際上許多租約似乎是無限期的。「購買」土地實際上是租賃權的轉讓。創造永久性可再生租賃意味著越南現在擁有亞洲最開放的房地產市場之一。

新的自由貿易協定有望吸引更多的外國投資者

跨太平洋夥伴關係全面和進步協議（CPTPP）於2019年1月生效，是澳大利亞，汶萊達魯薩蘭國，加拿大，智利，日本，馬來西亞，墨西哥，秘魯，紐西蘭，新加坡和越南，根據跨國律師事務所Baker McKenzie 的文章。該協議預計將有利於該國的房地產市場。

外國投資者受到投資者國家爭端解決機制（ISDS）的保護，該機制適用於房地產開發的跨境投資。

CPTPP還擴大了外國投資者可以參與的房地產服務，包括房地產經紀服務，房地產交易所樓層，房地產諮詢服務和房地產管理服務，涉及住宅和商業物業。

「CPTPP與歐盟貿易協定以及其他自由貿易協定將有助於平衡美中貿易戰可能產生的負面影響，」仲量聯行表示。

富裕的當地人的需求上升

越來越多的富人和中產階級越南人購買房地產。事實上，越南的住房擁有率超過90％—世界上最高的之一。

Savills Vietnam的Niel MacGregor說：「我們越來越多的富有越南人，特別是企業家尋找保存財富的地方。」

推動需求的主要因素之一是擺脫同一屋檐下住著幾代人的亞洲傳統。

胡志明的租金收益率仍然很高

根據Savills World Research的數據，HCMC的公寓租金收益率仍然高達5.8％左右。

河內的銷售交易上升，胡志明下降

根據Savills的數據， 在河內，2018年第四季度的公寓交易量同比增長了69％。同期，首都的別墅和聯排別墅交易增長了21％。Gia Lam占據最大份額，占銷售額的52％，其次是Dong Anh和Long Bien，各占9％。

相比之下，在2018年第四季度，胡志明的公寓銷售同比下降27％至11,000多個單位。同樣，別墅和聯排別墅的銷售同比下降57％，主要原因是供應有限，Savills表示。Go Vap領先市場，占總銷售額的33％。

供應繼續增加

Savills表示 ，在河內，8個新公寓項目的完工和28個項目的下一階段在2018年第四季度提供了約15,100個單位，比去年同期增長了120％。大部分增長來自經濟實惠和中端市場。B級公寓（平均價格為3200萬越南盾或每平方米1,374美元）占庫存的61％，其次是C級，31％，A級，8％。

在胡志明，2018年第四季度共有超過9,500套公寓單元的23個新項目和13個下一階段的現有項目供應。目前，胡志明有超過18,300套新公寓單元。2019年，除了河內約41,300個單位外，胡志明的66,000多套公寓單元預計將進入市場。事實上，未來三年將在胡志明的100個項目中推出超過154,000個新公寓單元。

別墅和聯排別墅的供應也在增加

在河內，四個新項目和9個新階段在2018年第四季度提供了近2,350個新住宅。2019年，包括Vimedimex的Athena Fulland，unshine Group的Sunshine Wonderland和Vingroup的Vincity Sportia等新別墅開發項目預計將進入市場。

在胡志明市，五個新的小規模項目和一個現有開發項目的新階段，在2018年第四季度增加了約390個新住宅。2018年第四季度的初級庫存達到1,280多個住宅。從2019年到2021年，預計約有22,65個住宅進入HCMC市場。9區，Binh Tan和Binh Chanh等郊區將占未來住宅供應量的56％左右。

儘管供應增加，但公寓租金上漲

在河內，每月公寓租金從每平方米300,000越南盾（13美元）到750,000越南盾（32美元）不等。Savills表示，在2018年第四季度，比一年前增長了5％。2018年第四季度，首都的平均入住率保持不變，為86％。

在胡志明，服務式公寓的租金從每平方米375,000越南盾（16美元）到775,000越南盾（34美元）不等。2018年第四季度每月比上一年增長4％。胡志明市出租公寓的總存量在2018年超過5,700個單位，比去年同期增長20％，為五年來的最高增長。

從2019年到2020年，預計河內9個項目的1,100個出租公寓單元將進入市場。另一方面，胡志明預計在未來三年內將完成12個項目的1,700個單元。

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