文/直新聞 秦玥

修例風波已經持續17周。社會在反思，到底是什麼令香港變得如此陌生？冰凍三尺非一日之寒。土地和房屋的深層次問題成為本周城中聚焦。

因為，香港地產「四大家族」的口風發生了變化。

本周稍早，香港地產商新世界發展宣布將捐出約28萬平方米農地，以增加房屋供應。其他地產商，如李嘉誠家族的長實，也表示會對效法捐地作出研究。

港府地政總署則在周四發布公告，宣布將在12月27日之前收回784幅私人土地，以推動發展香港北部新界的新發展區。此次收地涉及恆基地產所擁有的近10萬平方米農地儲備，恆地表示「樂意配合」。

地產商囤地，政府低限度干預，供應不足導致房價畸高、人均居住面積狹小，令香港的土地和房屋發展模式長期以來被詬病。

然而，解決這些問題，僅僅靠地產商突然承擔責任「慷慨捐地」，就夠了嗎？

針對香港土地和房屋的發展問題，直新聞記者近日採訪了香港科技大學經濟發展研究中心主任、經濟系教授雷鼎鳴。

直新聞記者：您給港府方面提供了很多房屋以及人口問題的建議，很多人說房屋問題是香港深層次矛盾之一，您對解決香港房屋問題有何見解？

雷鼎鳴：房子的問題是香港社會裡面最主要的矛盾之一。從方法來說，其實應該是最容易去解決的，問題是你有沒有這個政治能量，你願不願意去解決。

關鍵其實是土地的問題。

香港只有24%的土地是已經開發的土地，總面積是1110平方公里，但是真正建了私人房屋的只有26-27平方公里，是很低的，大概2%點幾的。

公屋、居屋占了約16平方公里，還有30多平方公里是在新界的村屋等三層高的房子，他們住的人不多，但是他們占用了30多平方公里，比香港私人的房屋占用的面積更多。

為什麼房價怎麼貴？

主要就是總的量、總的面積不多。平均一個香港人住的面積是16平方米，16平方米是一個平均數，有些人住的很大，有些人比這個16平方米還小得多。它總的面積就是這麼多，而且這麼多人口，沒辦法不貴。所以要減低這個價錢，多供應土地，讓總建成的樓面面積大幅度地擴大，這樣子房價不可能不掉下來的。

但現在每年增加的房子單位跟面積都是非常低的。在1997年以前，平均每一年私人單位大概有3萬個單位落成，現在每次都是一兩萬的樣子，有段時候只有七八千個。

在2009年，本來受金融海嘯影響，經濟很差勁，房價應該大幅度地掉下來，但是在2009年3月份它又反彈了，而且升得很快。經濟怎麼差，為什麼房價還升得那麼快？因為當年只有7000多個單位。供應不足，推高香港樓價。

直新聞記者：有什麼辦法能解決供應的問題？

雷鼎鳴：現在為什麼每年建不出這麼多房子？因為香港在1985年到2005年，20年內平均每年的填海是有190個公頃。從2005年到2015年，平均每一年填海只有19個公頃，等於是過去的1/10。

香港很多土地都靠填海填出來的，尤其是在比較繁忙的地區，都是填海（填出來）的。從1997年到2003年，香港樓價跌得太厲害，總共平均跌了63%。

從2002年開始，當時的長遠房屋策略督導委員就決定了要限制土地供應量，不拿土地出來。填海的話，因為當時有個法庭案例判了不能在維港填海，其實法庭只是說不能在維多利亞港，在外面是可以（填海），但是香港政府不想惹麻煩就停止或是放慢了。

所以土地的儲備基本上用光了，用光了以後也麻煩了，因為過去二十年左右，香港想拿地發展，又要經過一系列的程序，比如搞一些諮詢程序，每搞一個程序都經歷很長時間，諮詢完一個還要接著另一個，拖拖拉拉的。

從前這個問題不嚴重，諮詢這麼多人還可以說是有好處的。因為你把民意、各種意見都可以搞清楚，但因為那時有土地儲備，可以允許你搞個十幾年。就算諮詢時間比較長，但是你可以先用這些土地儲備。用了一些後，經過這麼多諮詢，可能又有些新的地可以拿出來用。這樣子永遠都有地可以頂住。所以時間慢問題不大。

現在不行，現在沒有儲備。再用過去方法，你搞來搞去搞了十來年才弄出一塊地，你這十來年怎麼辦？也沒有辦法了。

要我舉個例子，現在可用的土地、最大塊的土地就是在東大嶼山那邊填海，這個最低限度應該是允許填出一千多公頃的，最好是弄到1700公頃。這個地是比較平坦的，還有基礎建設，地鐵十來分鐘就到中環了，所以這個挺重要的。但這些地要填的話，如果還是用現在的架構，說的早點，15年以內填出來已經是運氣非常好的了。再把房屋也建起來，我看沒有20年大概不行。你怎麼能等這麼久？怎麼可能解決現在的問題呢？

團結香港基金曾經發布研究報告，建議於大嶼山東部水域填海，並建造2,200公頃的人工島。預計可興建250,000至400,000個住宅單位，容納近百萬人居住。

但是你還是要做，要解決房屋問題，要加快速度。政府其實有這個權力，特首有很大的權力的，他（她）要快一些，不要理會過去的這些諮詢架構。從前是因為有很多的土地儲備才有，現在再延續之前就很糟糕。突破權限以後，對於比較短線能夠收回來的土地也比較容易得多。

現在搞了十多年，你還拿不到一塊所謂的「棕地」出來。「棕地」是什麼？它本來過去是農地，後來改變用途，就叫做「棕地」。這些「棕地」使用效率很低的，你可以把它發展出來，但是中間還存在很多討價還價的情況,過去十來年基本上一塊地都拿不到。所以怎麼樣才能拿來？我的建議是別等減價、快點賣給（政府）。不能等，你一等的話就會吃虧。另外關鍵就是要快點推動大嶼山東邊的填海計劃。

直新聞記者：所以現在有人拿香港跟新加坡的土地政策來做比較，您覺得新加坡在房屋政策應用工具上，有沒有能提供給香港借鑑的地方呢？

雷鼎鳴：首先新加坡填海填得很厲害，遠遠比香港多。填了這麼多海，新加坡才能解決這個問題，所以關鍵是有沒有土地去給你建房子。供應量一增加的話，房價是會下跌的。

1997年到2003年的時候，因為當時香港是有所謂「八萬五」這個口號（董建華在1997年度施政報告提出，每年供應不少於八萬五個住宅單位），所以房價是守不住的，幾年內下跌63%是完全可以發生的，就算地產商他想搞壟斷，頂住這個價錢，他是頂不住市場的力量的。

另外新加坡搞了那個組屋，組屋是有組屋的邏輯。當然假如你沒有土地，新加坡也建不出來這些房子。香港要真的填這麼多海，真的好像新加坡一樣按人口比例填海，香港的居住環境當然不是現在這樣子。

所以我說香港政府是自己綁住自己手掌。新加坡政府比較權威主義，作風很強，政府幹什麼馬上就去做了。香港政府以目前的情況它學不了。除非它有權力敢於去用，當然，它也做不到新加坡所做的那樣。

直新聞記者：港府說未來的施政報告會著重在房屋問題上，林鄭也表示，會吸收社區對話的一些建議，你怎麼看？

雷鼎鳴：林鄭的對話呢，你要看跟誰去對話，誰有代表性，現在沒有人能夠代表任何人的。在房屋方面，假如她問了那些年輕人，是不是房子是很大問題？是吧，這個就要看她問的是誰了，有些人會說絕對不是問題。

因為我在土地供應專責小組，我們也搞了很多諮詢程序，搞了應該起碼一二百次，有部分是公開的，非常大規模的對話，但是那些來的人，來來去去都是同一批人的。所謂公開的也是諮詢同一批人，他們都是利益集團為主。

你會發現，他們有些人拚命地說，土地絕對不是問題。還有人說，香港房屋的供應已經完全足夠。只要把每天所謂150人來香港移民的名額停了，最好就是把已經來了的新移民趕走，他覺得這個問題就能夠解決.其實這個是很荒謬的。

因為你看數據，香港人口跟增長率是全世界最低的地方之一。原因就是香港的生育率是很低的。香港家庭居戶增長約為1%，人口增長大概0.3%-0.4%左右，還是很低的。那個住戶增加就因為很多人退休了，退休以後他出來，自己成立一個家庭。

還有就是香港人均居住面積很低，根本遠遠不夠，我剛才說過了，是16平方米，新加坡差不多是30平方米。內地城市也有37、38平方米左右，農村超過40平米。美國人均大概70平方米左右，歐洲國家也都有好幾十平方米，根本香港總的面積就是不夠，所以才會這麼貴。

還有一種說法是地產霸權，地產商壟斷。這種情況我不能說沒有。但是這個有一部分是香港政府政策造成的。從前其實在房地產買賣裡面，大概八成多的買賣是二手市場的，一手只有百分十幾的。

一個地產商推出新房出來，他們面臨的競爭不光是新房，還有二手市場的一些小業主跟他們競爭。不過現在銷售量差不多是對半的。其中一個原因就是金管局怕房價掉下來，衍生出銀行的金融危機，它就弄出一個20%的按揭，後來變成了30%，後來又增加到40%，房價先給40%（首付）的話是很多資金，很少人買得起的。所以地產商跑出來說我借錢給你，但是你一定要買他的房子，這樣子的話，二手市場提供不了這個借貸，所以大家要買新房，因為買房的人需要借錢，這個進一步增加地產商的壟斷能力。

還有前幾年打擊房地產的辣招，也是大幅度減低二手市場的供應量。所以這些政策的問題，地產商的壟斷能力反而被推高了，房價也居高不下，很多人都批評過了，我從剛開始問題出現的時候也說過，但是香港政府有些騎虎難下，現在還沒有辦法去改正。

專訪後記

專訪中，感受到雷教授對香港土地房屋問題「痛心疾首」，他希望特區政府能夠有更多作為。的確，土地房屋問題，與貧富差距、階層流動、民眾獲得感等問題息息相關。非常時期，更需要以新的思維去找出路。

這幾天，不少港媒就發出強烈呼籲。有媒體就認為，既然政府決心解決深層次矛盾，就應該摒棄放任自由主義的意識形態，重置社會利益結構。比如，政可以善用既有的《收回土地條例》，直截了當向地產商收購所需土地，徹底掌握農地發展的主導權，根本無需地產商施捨。

而在本周，行政長官林鄭月娥表示，未來兩星期公布的施政報告，會著重房屋問題。我們希望在報告里，能夠看到港府可行又可持續的新政策。