房地產行業對今年本來抱有很大期望，因為經濟形勢正在好轉，政策環境也比較有利，但開年才半個多月，一項統計數據卻讓房地產行業遭了當頭一棒。
昨日，國家統計局公布了2022年人口數據，去年出生人口956萬，自1949年以來第二次跌至千萬以下，而死亡人口卻有1041萬，全年人口總數減少85萬，自1961年來首次出現負增長。
這個數字並不出人意料，學者很早就預測去年中國人口將會負增長，因為2021年中國就只有48萬的凈增人口，增長率已趨近於零。2022年受疫情影響，出生率進一步下降，而死亡人數卻有增加，此消彼長，全年人口減少在所難免。
中國出生率連續下降，2022年人口總數負增長
中國人口負增長對各行各業影響巨大，對房地產行業尤其如此，因為房產作為一種基本生活資料，市場需求主要依賴兩大因素——人口和經濟收入。中國內地從上個世紀80年代開始開發商品房，到90年代末終結福利分房，至今已有40多年，在此期間房地產市場之所以一直高速增長，主要就是因為人口增長、城市化以及經濟發展帶來的收入增加。
中國人口數量負增長，意味著對於住房的新增需求將逐年減少，因為從國際經驗看，一個國家的人口數量一旦開始負增長，就會形成長期趨勢，很難逆轉。中國恐怕也不會例外。
這也就是說，對於國內的開發商而言，面對的將是一個邊際增長不斷萎縮，長期看甚至需求總量也不斷萎縮的市場。儘管市場規模依然龐大，萎縮速度也不會很快，但過去那種高速增長的時代的確已經一去不復返了。
衣食住行作為人類生活的基本需求，本來龐大而穩定，可是相對於其他基本需求，住房由於新舊更替長達數十年甚至上百年，消費周期漫長，許多人終其一生恐怕也就買一套房。人口一旦開始負增長，不僅凈增需求大幅度萎縮，每年還會空出不少舊房，這對長期依賴新房開發的中國房地產企業來說，前途暗淡。
人口不斷減少，中國房地產行業至少將面臨兩大挑戰：
第一，新房市場規模下滑，開發主體減少，不少房企將面臨生存危機。這種由於市場容量帶來的生存危機，並不像前些年由於經濟周期、政策環境等變化帶來的短期壓力，隨著周期結束而自然緩解，而是會造成市場空間持續性收窄，淘汰難以避免。
第二，以往那種從一線都市到西部縣城，樓市供求兩旺，房價持續上漲的情形將再也不會出現，人口和資源將進一步向大都市集中，今後只有一線城市和個別二線大城市能保持人口流入，新房市場能保持一定規模，絕大多數三四線城市的人口將不斷流失，房產過剩，房價下跌。
具體到昆明，2021年昆明常住人口雖然保持增長，但凈增只有4.2萬人，2022年的數據尚未公布，考慮到全國的人口形勢，猜測很可能基本沒有增長。未來即使大力搶人，人口增速也會非常緩慢，昆明實現千萬人口都市的夢想將會越來越難，而保住現有人口規模可能更具現實意義。
去年國內部分城市已經採取經濟手段刺激生育，比如深圳市如果生育二胎，發1.1萬；三胎，發1.9萬；濟南市規定，2023年後出生的二孩、三孩，每個孩子每月發600元補貼，直到3歲，算下來一個人補貼21600元。昆明市目前還沒有看到這方面的政策，估計以後即便出台，力度也很難有這麼大。
以後國內各城市將面臨越來越激烈的人口競爭，有財力的可以通過補貼等手段提高生育率，沒錢的只能幹瞪眼。或者是城市在經濟上、資源上有競爭力，能夠大量吸引外來人口。
昆明沒錢沒產業，就剩下個氣候好，雖然提高生育率沒指望，但吸引外來人口倒還有些優勢，這其實給房地產行業帶來了難得的機遇，昆明有可能是未來國內為數不多的還能保持一定房地產開發規模的大都市之一。
相關閱讀
昆明人口突破850萬，去年新增4.2萬，其中城鎮人口增加10萬
老年人才是以後買房的主力，昆明在這方面大有可為