近年來，在國內經濟「新常態」形勢下，產業地產作為承載與促進產業發展的一種空間形態，在提升土地產業價值和城市產業能力、聚集人口與資本等方面具有重要作用。
按照經濟背景、發展驅動及行業特徵，我國產業地產發展經歷了五個階段。從1979年蛇口工業區的建立開始，我國產業地產漸現雛形。這一階段，工業園區的產業起點低，多以「三來一補」的形式承接中國香港、中國台灣、日本和韓國的外來加工業務。
之後，在經歷了初創探索、整頓、轉型升級等階段，走到今天，在供給側改革、脫虛向實的大背景下，政府鼓勵向製造業、戰略性新興產業等實體經濟發展，加之一輪輪房地產市場調控政策襲來，融資成本的提高也讓商業地產在風口浪尖徘徊。在此情況下，傳統房企紛紛開始尋求轉型，而避開了國家的調控政策，又為經濟轉型、產業結構調整提供載體的產業地產成為熱門首選。產業地產被賦予全新的歷史使命，迎來了大量的傳統房地產玩家。
城鎮化腳步加快，推動產業地產發展
產業地產是國家城鎮化戰略的關鍵依託，也是城鎮化的最佳出路。此外，產業地產也是我國城鎮化過程中應運而生的一個綜合產業形式，依託城市資源，構建一體化的產業鏈。改革開發後，我國城鎮化腳步加快，2000年人口城鎮化率僅為36.22%，到2017年躍升至58.52%，預計到2020年將達到60%。人口城鎮化率的不斷攀升帶來的是產業的不斷聚集，為產業地產的發展奠定了良好的基礎。
供給增加，為產業地產發展提供想像空間
2017年，全國300城共推出工業用地規劃面積7.4億平方米，同比增長5.8%;共成交工業用地6.3億平方米，較上年增長5.5%，工業用地推動力度增加，供需均結束了連續三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增長的影響，2017年工業用地成交占比為37%，較上年下降2個百分點。
2018年1-9月，全國300城共推出工業用地6.4億平方米，成交工業用地5.3億平方米，同比分別增長33.7%和31.0%。土地用地推動力度的增加，為產業地產的發展提供了想像空間。
產業園區蓬勃發展
根據開發主體的不同，產業地產的開發模式主要分為四種：產業園區開發模式、主體企業引導模式、產業地產商模式和綜合運作模式。以產業園區為例，我國的產業園區主要分為國家級開發區和省級開發區，根據《中國開發區審核公告目錄(2018年版)》審核結果顯示，國家級開發區有552家，省級開發區有1991家。
國家級產業園區可分為經濟技術開發區、高新技術產業開發區、海關特殊監管區、邊境/跨境經濟合作區等類型，我國主要以經濟技術開發區、高新技術產業開發區和海關特殊監管區為主。
而1991家省級產業園區分布在全國31個省市，其中河北數量最多，為138家;山東和河南緊隨其後，分別擁有136家、131家;此外，四川、湖南、江蘇、廣東的省級產業園數量均在100家以上。
產業地產擁有巨大的市場需求
1、新興產業發展需要的產業配套。
在當前大力培育經濟新動能、加快戰略新興產業發展的形勢下，新的業態、新的產業、新的模式不斷創新湧現，而這些新產業都需要地產的支撐服務，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產開發建設模式，而是要運用創新的業態發展模式。
2、傳統產業轉型升級需要新的建設服務。
目前，無論是傳統的製造業，還是城市商業，都面臨著加快產業轉型與升級的迫切性與必要性。而這種產業轉型升級必將增加從生產廠房、現代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產業地產發展的機遇，也對地產產業提出了新的需求。
恆大、萬科等進入行業促使競爭加劇
2018年上半年，立足於產業地產的華夏幸福，其產業新城模式得到政府和市場認可，以349.74億元營業收入和69.41億元凈利潤，成為「最賺錢的產業地產企業」。
面對地產行業整體盈利水平的下滑，走多元化道路已經成為當下房企轉型的新趨勢，諸如萬科、恆大這樣的龍頭房企都在尋求新的利潤增長點。作為城市更新的重要引擎和載體，產業地產逐漸成為很多知名住宅房企的目標，紛紛進軍這一發展空間巨大同時充滿挑戰的領域。
近幾年，恆大、萬科等傳統住宅開發商紛紛進軍產業地產。作為產業地產的新進入企業代表，標杆房企是行業風向標，萬科、恆大的布局動作往往代表著住宅開發商跨界產業地產的趨勢。恆大布局有大健康和文旅項目，萬科則著重在跨界物流地產和創意園區布局。
圖表：產業地產新進入企業布局情況
華夏幸福、招商蛇口等一眾老牌產業地產企業將會迎來恆大、萬科為首的一眾新進入者。住宅開發商將會利用自身資源和優勢，向醫療、教育、度假等消費類產業跨界，以地產和社區為核心進行產業鏈延展，產業地產行業會越來越細分，競爭將越來越激烈。
文章來源：前瞻產業研究院
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