在房地產供求方面，儘管局部仍會有供不應求，但是總體來看，供不應求時代結束，已經進入到總量過剩的階段。所以，供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。
下文為中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆於7月13日「世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會」演講部分內容，其圍繞房地產業高質量發展要求，提出體現在房地產六個方面跟供給側相關的發展情況、趨勢和判斷。
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一、中國房地產的市場規模有多大？
今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。
在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。那麼今後的十幾年會怎麼走，是保持現狀17億平方米一年，維持10多年，還是繼續每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？
我的判斷是今後十幾年，中國每年的房地產新房的交易量，不僅不會總量增長翻番，還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。
在今後十幾年的長周期里，中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了，去年比前年只增加了1.8%就是一個信號，十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
中國房地產業在過去20年房地產交易總量之所以能夠翻四番，主要有四個原因：
一是城市化。在過去20年里，中國城市人口在增加。中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點，這是城市化過程中城市人口擴張，城市規模的擴大帶動了房地產業的增長。
二是舊城拆遷改造。在城市擴大的時候往往為了交通道路建設、商務集聚區的建設，為了把城市功能重新組合，而拆除一些工廠區、住宅區，建設一些商務集聚區、文化娛樂集聚區。各種因規劃功能布局調整進行城市改造，也能產生較大的新房建設銷售交易量。
三是住房質量。中國人造房子，50年前的時候，農村是土坯房，城市是磚瓦房。最初造的鋼筋混凝土住房，由於水泥質量差、鋼筋質量差、建築結構差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。所以舊城改造中的危房改造有很多，這也是原因之一。
四是人均住房面積增加。原來城鎮人均住房面積5平方米、10平方米、20平方米。1990年，中國人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現在城市人均住房面積已達到50平方米。人均住房面積偏小，也會產生改善性的購房需求。
二、總量萎縮後，
中國房地產建設的重點地區在哪裡？
過去十幾年的狀態，不管是沿海發達地區，還是中西部地區；不管是大城市、中城市，還是小城市、區縣城市，總之是全面開發，四面開花到處都是房地產，是個全民造房運動的時代。
從現在開始，往後的十幾年，房地產不會出現四面開花，東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。我們說的總量17億平方米一年，以後可能變為一年15億、12億平方米。
這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。
一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。
廣州塔城市夜景
第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。
第三個熱點地區是城市群。城市群里的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。我們國家人口在50萬以下的城市叫小城市，50萬-100萬的叫中型城市，100萬-500萬的是大型城市，500萬-1000萬人口的特大型城市，1000萬人口以上的叫超級大城市。
這裡面有一個什麼動力呢？在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循「一二三四」的邏輯。所謂「一二三四」，就是這個省會城市往往占有這個省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會等於這個省總人口的20%；它的GDP有可能達到這個省總GDP的30%；它的服務業一般會占到這個省總GDP的40%。
所以我剛才說的大都市、超級大城市，1000萬-2000萬中間有一批城市還會擴張，過了2000萬的，可能上面要封頂，但是在1000萬-2000萬之間不會封頂，會形成它的趨勢。
如果已經是2000萬以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經密密麻麻地碰了天花板了，它的發展將集中表現在大都市圈。大都市圈不是一個行政範圍，而是它的經濟輻射範圍，大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。
以超級大城市為中心的城市群，一般是四五百公里的半徑範圍內的城市構成城市群。相隔太遠的城市之間不構成城市群，比如上海和天津沒有城市群的關係，但是上海、南京、杭州、蘇州構成了長三角的城市群。城市群里的大中城市會加快發展、會互動、會資源優化配置。
總之，儘管今後十幾年中國房地產開發交易年度的規模不會再翻番，20年以後回頭看，現在的17億平方米就是一個高點、就是一個拐點，以後逐漸變成了15億、12億、10億平方米一年。
在今後的十幾年，房地產開發不再是四處開花、全面開花，而會相對集聚在省會城市及同等級區域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個熱點地區。
三、決定房價走勢的三個因素
今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。
全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大帳上說的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發每平方米的均價，10年翻一番，20年翻兩番。如果當地比當地，那麼不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。
總的來說，在特別熱的一線城市家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房價收入比是很高的，與世界比較來說最高的。
講這段話的意思就是過去十幾年，中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。
支持這個狀態的原因是什麼呢？大體上有三條，任何物價漲落總是跳不出三個原因：
第一個原因就是供求關係，商品的供求關係。供不應求會漲價，供過於求會跌價。我們可以說過去十幾年、二十年，中國房地產是供不應求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經濟下的補短板的過程，所以強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求，就造成房價不斷往上漲等等。
第二個原因就是房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。中國的M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數增長，一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長。我們的M2今年6月份到了190多萬億，去年180多萬億。而在2004年的時候，M2其實就是20多萬億。
也就是說，這個十幾年，M2翻了三番，也漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。很幸運，被房地產吸收了一大塊資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，但房價出現了每三年、每五年翻一番的現象，所以這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。
第三個原因就是一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的衝擊。
比如美國房地產大漲的時候，美國經濟好，當然也會拉動世界經濟一起往上走；美國出現金融危機或者出現它的匯率大幅度的起伏，也會對中國市場帶來衝擊。中國經濟增長的過程，也會吸引外資投資或購買中國的房地產。
講這一段，我的意思就是說物價、房價是和這三個因素相關的，我們過去十幾年房地產翻兩番、翻三番的價格是和這三個現象綜合在一起產生的。
根據這個觀點預測未來，在房地產供求關係方面，我們已經進入到儘管局部也還會有供不應求，但是總體來看，供不應求的時代結束了，已經進入到總量過剩的階段。所以供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。
從通貨膨脹看，我國M2已經到了190萬億，會不會今後的10年M2再去翻兩番？不可能，這兩年國家去槓桿、穩金融已經做到了讓M2的增長率大體上等於GDP的增長率加物價指數。
這幾年的GDP增長率百分之六點幾，物價指數加兩個點，所以M2在2017年、2018年都是八點幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。可以預判，今後十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。
總之，中國的城市化還在發展過程中，城市化率還有10%增長空間。今後十幾年，房價會趨於平穩，既不會大跌，也不會大漲。
四、中國房地產開發企業數量，
減少三分之二以上
中國房地產有一個現象就是房地產商、房地產開發企業的數量是世界之最。美國2018年50個洲的工商登記里，註冊房地產開發企業沒有超過500個，作為房產開發建設的這種企業整個美國沒超過500個。
你們知道中國有多少？根據2018年全國工商局的統計，在工商局註冊登記的房地產開發商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農民工形成的常住人口，整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產企業。
中國房地產商有三大特徵。第一，房地產企業雜、散、小。大到上萬億規模，小到幾百萬規模，各種各樣雜七雜八的。
第二，層層疊疊。比如一個大房地產公司在某個省註冊以後，要到各個省去開發，它會在二三十個省各註冊一個省級開發公司。所以我們中國，最大的五大開發商，不管是萬科還是萬達，你去看幾乎都有幾百個子公司，這些子公司都是國內法人的子公司，所以層層疊疊。
第三，空殼公司多。我看了一下數據，9萬多個房產企業中，規模排在前面的15%的公司，去年的開發量，實際的施工、竣工、銷售的面積，在17億平方米裡面它們占了85%。
意思是什麼呢？15%的企業解決了17億的85%就是差不多14億多平方米，剩下的近8萬個企業只乾了那麼2億多平方米，大量的空殼公司。空殼公司在不景氣的時候是空殼，一到狂熱的時候就是亂集資、亂炒地、亂髮展的一個現象，這種現象是過去十幾年粗放型發展的一個結果。
今後十幾年，基於房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢，房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。會減掉多少？我認為至少會減掉三分之二，十幾年後中國房地產開發企業的法人數不會超過3萬個，3萬個可能還太多。
在房地產的整頓或者調整發展中，它會從四個軌道上縮小。
第一個，房產企業收縮。超大型的房產商會把自己二級、三級、四級的房地產公司收縮，可能會把房地產的投資集中到省會城市、大都市圈、城市群，特別是超級大城市中的人口從1000萬向2000萬發展的城市，它不會再在全國鋪天蓋地鋪攤子地搞行政性的分布，它會在層次上收縮，子、孫公司總量上萎縮，這是一個。
第二個，工商年檢註銷。過去這些年，由於入市的時候門檻很低，入市不久即成空殼公司，工商年檢的時候，又不退市註銷，這是我們以前工商登記的一種狀態。今後，這方面的管理會加強，年檢通不過的就註銷，本來就空殼，沒有業務量，三年沒有稅收、沒有業務量、沒有建設量的自然就取消了，這個是註銷。
第三個，房產企業轉行。就是相當一部分房地產商在市場規模縮小，一些城市裡房地產業務衰退的情況下，它會主動轉行，不搞房地產了，搞別的事情去了。
第四個，收購兼并等等。這四方面構成了房地產開發企業數量大幅下降的重要原因。這是我想講的第四點。
五、房地產開發商，
總體負債率將大幅下降
中國房地產房產商的高負債率也是世界一最。中國的房地產，我剛才說9萬多個，9萬多個房產商的總負債率，去年是在84%。中國前10位的銷售規模都在1萬億左右的房產商，它們的負債率也是在81%。
整個中國房地產開發模式就是一個大規模基建、大規模貸款的開發模式，凈資本極低，像貿易公司、流通公司一樣在周轉。表現在土地批租、開發建設、銷售預售三個環節都是高負債運行。
首先是買地的錢，基本不靠自有資金，而是靠貸款融資。買地的錢，銀行信託後面堆著，10個億的地價拍賣成20個億，後面跟著的是銀行的錢，所以開發商能把「地王」炒上去，不受自己有沒有錢的束縛。這是一個現象，就是買地靠融資、靠貸款。
其次是造房子當然也是靠融資借貸，靠開發貸。開發貸可以來自於銀行、來自於信託，當然也可以來自於企業發債，債券還是一個債務。一些信用差的小房產商，借不到銀行、信託的錢，也發不了債，就會搞亂集資、借高利貸、搞售後回租。
所謂售後回租，就是房產商把房子賣了回租，租賃出租費每年15%，相當於高息攬儲，實際上是房產商借高利貸搞開發。
再次是利用房地產掌盤優勢套取客戶的無息資金。比如房屋預售，房子剛打地基就收定金，樓盤還沒封頂就賣預售房；施工過程讓施工方帶資墊資施工，形成施工欠款，整個開發過程就是一個透支欠款的過程。
正是以上三類這樣的一個運轉透支模式，形成了中國開發商百分之八十幾的負債率，開發商往往還把它當作自己財務運行能力強的一種成就。
一個房產商可能負債裡面有30%，甚至40%的錢是無息的債務，房產商覺得賺了便宜。所有這種運行，在房地產正常、順勢向上、不會出現資金鍊斷的時候，房產商會賺很多的錢。但是一旦逆周期發生，資金回籠不到位，資金鍊斷了，高利息的負債會使他跳樓。
所以有很多房地產商出問題，出在逆周期、經濟下行、房產銷售各方面困難的時候，這種情況就像地雷一樣的一個個爆炸，這樣的現象是必須解決掉的。
我們去看全世界房地產商都不是這樣的。香港房地產算中國房地產的發源地，但是香港房地產企業平均負債率一般在30%左右，它同樣賣樓花，它同樣跟銀行貸款，但是它有更多的自有資本，自己賺的利潤放在裡面形成的凈資產有60%、70%。
香港房地產商跑到內地來，是不是負債率變得很高呢？沒有，你們可以了解一下整個香港房產商在內地的房地產法人，一般負債率也就在40%，沒有出現我們所講的80%，那是企業文化、企業的制度、企業的規定。
所以在這個意義上，我們房地產商要改變自己的行為。在過去空麻袋背米，大家能發橫財的時候，擋不住的誘惑使得他願意高負債。在今後的十幾年，新常態下、新時代的房地產格局下，房地產企業高負債情況會發生根本的轉變。
一是土地批租債務。買地的錢的來源會得到管控，國家15年前就有制度，房產商買土地，土地批租的錢必須是自有資本，但是這十幾年幾乎都沒有監管做到位。只要管控到位，一般炒地皮的錢不能讓金融機構進入的話，土地批租的高負債率就會減少。
二是預售規範。房產生產到房屋結構封頂、樓盤開始精裝修時才能開始預售，而不是剛打了一根樁就開始賣樓花，這樣就會讓無息的資金、預售款、按揭貸款來買房的現象會減少，房產商的債務率也會降低，透支的現象可以大大減少，對施工單位長期墊資的現象也會管制到位。
三是經營模式轉變。房地產開發從100%銷售型開發轉型為銷售部分長租持有出租的模式時，也會出現資產負債率的降低。如果租賃型的企業不用資本的方式解決租賃，而是用長期貸款的高利息的方式來租賃，這邊租賃的費用還不夠還利息，資金鍊一斷就會導致破產。
如果租賃的資產採用了資本的形式，用了資本的形式以後，長期出租，租金又以REITs的方式參與直接融資，屬於一種資本形態的運轉，並且區別於商業銀行貸款。這就解釋了為什麼香港有那麼多的REITs企業。
由此可見，中國房地產的經營模式、高債務模式必然在今後十幾年得到徹底的改變，負債率一定會從80%降到50%以下，在40%-50%之間。
六、中國房地產的土地供應模式
我們過去供應土地東西南北中是逆向供應的，越是中小城市土地供應越寬鬆，但這些城市實際上的擴張需求又很低。我們有一種對城市規模的恐懼症，一般要求小城市離土不離鄉。
在這個意義上，支持小城鎮發展、中等城市發展，一到500萬人口以上就開始限制，一到1000萬人口以上就封頂了。在這個意義上講，土地供應的這個政策就出現了越是大城市人口越多、建設量越大的地方土地供應越緊，當然地價就高。
今後十幾年按照房地產高質量轉型的發展要求，在城市土地價位上會根據「產業跟著規划走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走」的原則來供應土地。這樣走的過程，我們可以用一個形容詞叫做「爬行盯住」。
走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預支一些，人口到了1000萬我給多少，人口到了2000萬我給多少，就是「爬行盯住」的過程。
我們過去城市發展的另一個問題就是農村的土地資源跟城市土地資源分裂，沒有出現資源優化配置順向的一種流動。全世界的城市化過程都是農業耕地增加的過程，而中國這40年農村的耕地是不斷地減少，這也是中國房地產發生過程中土地地價不斷漲高的一個原因。
為什麼中國這40年沒出現這個狀態呢？因為我們的農民是兩頭占地的，進城總要在工廠里工作，最終總要占地，人均100平方米是剛性的，所以我們有3億多農民工在城裡面當然就增加了3萬平方公里的城市化用地。
但是農民進了城以後，在農村當地占用的建設性用地，人均300平方米土地並不退出，城裡占100平方米，農村占300平方米，兩頭都占，這樣就出現了中國城市化進程耕地只減不增的特殊現象，這裡面就有資源配置兩頭占地的狀態。
這裡面很重要的就是城市和農村的土地建設性用地資源調度占補平衡，如果城市征了1億畝，農村裡面建設用地減少占用1億畝，形成城鄉之間建設用地增減掛鉤、占補平衡，建設用地總量不變，總的耕地總量不變。
我講這一段的意思就是城鄉的建設性用地占補平衡，把它進行資源優化配置，這就有一個地票問題。如果農村裡面的建設性用地，農民進城了，農村裡的宅基地沒用了，這個房子占用了宅基地，深山中的老舊房子要賣也只能賣個幾萬元，但是把這個房子變成耕地，形成地票，一畝耕地的地票可以賣到二三十萬，農民當然有積極性。
在地票交易所裡面賣給各種大城市的開發商，它本來要征地批租的建設用地指標，不通過行政性的審批，而是採取買市場化的地票指標，買了以後再征這個地，在自己的大城市裡征地。這方面在過去10年，在一些省份已經有了一定的實踐。
比如說去年2018年，西部的某個省把過去農村裡面的建設性用地，有的是閒置的宅基地、有的是農村閒置廢棄小學或者農村閒置的一些倉庫，或者以前有鄉鎮企業，現在倒閉閒置的，把它復墾為耕地。他們減少了這些建設性用地，增加了幾萬畝耕地。
如果全國每年有幾十萬畝地票實現了占補平衡的交易，既會通過市場化資源優化配置，增加大城市土地供應，滿足城市化發展的土地需求，又會形成大城市返補大農村，每年幾千億，十年幾萬億，成為城鄉統籌改革的一個重要的紅利。
我相信，過去10年探索的這件事，今後10年會變成中國城鄉土地一體化發展的一個基礎性的改革措施。