2024年的房地產市場依舊承壓，上半年百強房企銷售金額同比降幅超過四成，TOP10房企的銷售金額同比降幅超過三成。在這種形勢下，上半年綠城中國（3900.HK）依然交出一份不錯的成績單。
「2024年上半年，綠城中國多措並舉，在行業持續調整的背景下，努力實現經營結果最優，做到了經營品質穩健、行業地位穩進。」在8月26日召開的2024年中期業績發布會上，綠城中國董事會主席張亞東表示。
上半年，綠城中國營收695.6億元，同比上升22.1%；歸母凈利潤20.5億元，同比有小幅下滑。在全行業虧損的背景下，綠城中國依然保持不錯的盈利水平，綠城中國（港股03900）獲得境內外評級機構高度認可，摩根史坦利評級為「增持」，高盛維持「買入」評級，中金公司維持 「跑贏行業」評級。
綠城中國的穩與健
日前，國家統計局發布了今年1至7月的房地產銷售數據，1至7月份，新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%，其中住宅銷售面積下降21.1%。新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%，其中住宅銷售額下降25.9%。
綠城中國的管理層坦言，今年上半年，行業仍在深度調整之中，投資低迷，土地縮量，庫存攀升，上市房企規模和利潤承壓，存在業務放緩、以價換量的情況。一直以來，綠城中國通過良好的產品力在消費者群體中建立起穩固的品牌形象，一直均保持較高的首開去化率；同時，通過對行業精準預判，對全年存貨統一排兵布陣，實現利潤最大化。
綠城中國多措並舉，努力實現經營結果最優，多項財務數據優化。
營銷端加力去化。2024年上半年，綠城中國實現總合同銷售面積約591萬平方米，總合同銷售金額約1265億元。同時，住宅、商業辦公空間及車位的庫存去化額約為215億元。首開去化率達到78%，銷售回款率超過103%，持續保持在較高水平，有效保障了現金流和再投資的能力。
投資端精準謹慎。綠城中國上半年新增15個項目，總建築面積約131萬平方米，預計新增貨值333億元，其中94%位於核心二線城市。新增項目平均凈利潤率保持良好，平均權益比提升至約84%，以確保項目開發效能和長期歸母利潤兌現。
運營端效率提升。2024年新項目從拿地到開工、經營性回正周期顯著縮短，平均分別提速0.4個月和2.1個月，至1.7個月和9.5個月，總體運營效率提速14%。
綠城中國穩健的財務狀況，獲得了境內外評級機構高度認可。中金公司在最新研究報告指出，綠城中期表現優於同業並符合市場預期，上調綠城2025年盈測7%至64.6億元，維持集團「跑贏行業」評級，目標價上調9%至8.3港元。 高盛也發布研究報告稱，維持綠城中國「買入」評級，考慮到綠城中國上半年核心盈利增長穩健，上調全年核心利潤升12%至61億元人民幣。
綠城中國副總裁李駿表示：「無論行業形勢如何變化，我們始終相信房企過硬的產品力是確保企業競爭力，穿越周期的重要一環，未來綠城也將持續打磨和提升產品力水平，共創『好房子』標準、回歸『好企業』的初心。」
產品是立身之本
「市場進入到以改善為主的時代，且低密政策正在逐步放鬆，已有不少城市推出了容積率1.0的低密地塊，如何打造高品質的好房子是房企的核心競爭力，而這也是綠城最擅長的。」綠城中國執行董事及行政總裁郭佳峰表示。
2024年上半年，綠城中國交付戶數約6.5萬戶，位列全國第五。綠城中國積極響應國家提倡，在2024年上半年率先發布了行業內的「好房子」標準，包含226項條款，其中189項嚴於國家和行業標準。
李峻認為，綠城中國的產品之所以能保持較強競爭力，除了靠品質外，還有「戰略指引」「創新方法」「創新組織」體系化作用的結果，具體體現在以下幾方面：在「最懂客戶，最懂產品」戰略指引和客研方法的創新下，綠城中國在2023年-2024年還對全國20個以上的城市深入採集了1800萬位潛在客戶數以億計的數據。經過AI大數據分析訓練，深入了解客戶、理解客戶，進而代表客戶在項目前端輔助產品設計。通過前置創新和雙輪驅動，公司先後完成超百個研發創新課題，形成了良好的創新技術儲備，滿足客戶多元化的產品需求。創新組織上，推行集團和區域「雙輪驅動」新模式。催生了一批既有市場引領性、又貼合屬地客戶需求的產品和項目，廣受市場好評。實施創新、精益的工程管理，綠城中國所有項目推行全過程「作戰地圖」，打造品效領先的實景示範區，形成了多個行業內令人驚艷的全維實景示範區。
以質效雙優為目標
2024年前7月拿地榜顯示，「建發、綠城、中建」，成為2024年拿地「三冠」。「冠軍」建發，拿地279億，拿地排第1，銷售排第7，拿地領先銷售6個身位，拿地銷售比0.38；亞軍就是綠城，拿地228億，拿地榜第2，銷售首次超過萬科成為新晉行業老三，整體拿地榜領先銷售1個身位，拿地銷售比0.15.季軍中建一品，拿地213億，拿地榜第3，銷售17名，但拿地銷售比0.91。
三家之間，頭部綠城拿地銷售比0.15算是最低，相對最謹慎。
2023年綠城提出：在銷售規模，投資規模和權益銷售規模中，最關注當屬權益銷售規模。如今的綠城定位「特而美」，規模不是主要訴求，張亞東表示在外部大環境和內部收入結轉背景下，我們在經營上保持底線思維，採取「確定性」為先原則。而投資作為不確定性最強的模塊，自然是更為關注確定性。
綠城年報中對投資只用一句精鍊的話就只有5個字，即「突出流動性」，代表了綠城當下投資拿地第一主張。同時，管理層也表示：「如果碰到安全性、確定性高的項目，如果現金流去化模型好，也會適當放鬆一些利潤的要求。」
比如綠城聚焦一二線城市的底層邏輯是，一二線城市的地貨比偏高，在一定程度上也造成毛利率相對偏低，但好處是這些區域項目安全性、流動性以及抗風險能力會更高一些。
同樣，即使一二線城市具體區位也要審慎選擇。比如杭州遠郊有利潤但去化不行，而核心區去化可以但利潤又不行。
同時，綠城也表示——我們絕不會因為要達到比較高的銷售目標，就在投資端放鬆尺寸和刻度。
拿地不惟一線，審慎一線。
雖然是拿地全國第二，雖然綠城看好一二線城市，但綠城24年上半年竟然沒在一線城市拿地，而在8月初在上海一次性搞定2宗，主城區一個項目是競價獲取的，另一個項目是4家搖號幸運取得的。
做高質量發展的標杆
回顧上半年房地產行業的發展，李峻稱是政策發力的半年，給各界形成「市場不穩，政策不止」的預期，下階段預計政策將持續發力，房地產市場仍需一定周期完成從「持續探底」向「開始築底」的切換。
綠城中國管理層透露，2024年下半年，綠城中國可售貨源充足，項目優勢顯著。截至2024年7月31日，公司自投項目可售貨值約1690億元，可售面積688萬平方米，一二線城市占比79%，預計2024年全年竣工項目/分期總建面約1202萬平方米。截至2024年6月30日，綠城中國累計已售未結轉的金額約為2302億元（權益：1695億元）。
對於未來發展，張亞東表示，面對新的挑戰與機遇，綠城中國將會進一步發揮固有優勢，強化變革意識，主動應對挑戰，積極抓住機遇，以更精準的認知、更精益的管理、更精細的動作，推進公司全品質、高質量、可持續發展。