最近後台有個樓盤的諮詢量炸了，奇怪的點在於，這個樓盤既不是剛需盤，也不在遠城新區，首次開盤竟然還日光；一打聽，項目位置在大名鼎鼎的漢口青年路，二環核心，雙地鐵上蓋！這下連小編也坐不住了……
不單買房者青睞，也有很多品牌開發商，從北京、上海組團過來踩盤學習，就為了解其厲害之處；
我說的這個項目，就是最近熱議紛紛的現象級項目——葛洲壩龍湖·江宸，那這個項目到底憑什麼這麼火，今天就來盤一盤：
三萬五紮堆，他家兩萬出頭
說到青年路，大家首先想到的都是價格高、高端豪宅、買不起，甚至很多人想都不敢想；確實，這條漢口核心的黃金主幹道上坐落著武漢的金融商務區，彙集了大量金融大廈及銀行總部，像ICC武漢環貿中心、招銀大廈、中國民生銀行、武漢廣電集團大廈等商政中心都扎堆在這條路上；故而這片區域內的房價，我們可以看到，基本上隨便一個盤都是35000元/平往上走；像中海萬松九里、越秀國際金融匯，開盤都上了38000元/㎡，離項目很近的西北湖壹號，毛坯均價也賣到35000元/㎡，且還都是200㎡往上走的大戶型；
即便是公寓，要知道進了漢口二環內，那價格就不可能低；同為公寓產品的漢口新界，均價29000元/㎡、雲尚武漢國際時尚中心，均價27000元/㎡，同在青年路上相距不遠的華發中城薈均價也上了28000元/㎡，就說最近的禹洲菱角湖壹號，二手房都賣到26000元/㎡；沾著這個區域的光，連二環外的某公寓都上了兩萬三！
再看葛洲壩龍湖江宸，不僅有范湖、萬達商圈，2、3號線雙地鐵的加持，相比之下位置更好，這期現在認籌還有折扣；果然賣得好不是沒有原因的…
華中最大天街！商業加持潛力大
對於公寓產品來說，很重要的一點就是要有商業的加持！要知道龍湖集團作為中國房地產TOP10、福布斯全球企業500強企業、中國商業地產TOP4；龍湖集團在做商業這一塊，實力毋庸置疑，強大的集團背景、明確的商業戰略、專業的運營管理，合作品牌超200家，合作店鋪超4000家；
故此，龍湖構築之下的天街商圈，往往能成為一個城市級乃至地域級的打卡地標！比如國內最早的購物中心之一，重慶龍湖北城天街，目前已成為重慶標杆時尚地標！北京龍湖長楹天街，開業一年半後即創北京商業日均客流前三位奇蹟。杭州龍湖金沙天街，在2017年，出租率首次達成100%，日均客流進入杭州前三！
杭州龍湖濱江天街開業兩年，周邊房價從兩萬漲至六萬；蘇州龍湖獅山天街開業一年多，周邊房價從一萬六漲至五萬三；不難看出，一個成功的商圈，能給一個片區的區域價值造城多大的影響……
（龍湖天街2018年出租率情況）
據悉，武漢江宸天街，是龍湖集團在整個華中地區內打造的體量最大的一個天街，同時也是武漢第一個天街TOD！約14萬方天街購物中心，看到項目打造了5000㎡星空天台，還有武漢首家永輝Bravo進口超市，影院中的愛馬仕——博悅匯影城；已經能預感，這必將成為武漢又一網紅打卡地，小編都等不及要去拍照打卡了！
身處長江大道上的城市C位地段，坐擁百萬人流量，這些因素都是項目在未來能構成網紅商業體的重要條件；參照大家都知道成都太古里，以及近點的武漢天地，一個網紅商業體的潛力有多大，以及能給項目區域帶來租金溢價價值有多大，都是分明可見的；加上附近已投入使用的菱角湖萬達、國廣、花園道等知名商圈，區域內商業氛圍已然成熟；強強聯合，帶來的價值疊加效應不必多說；
客流大，商家多，供不應求地段穩
項目輻射眾多高端小區、高端寫字樓，五公里輻射人口約160萬；周邊三大商圈環繞，項目去武廣商圈、江漢路商圈15分鐘內地鐵直達，去離菱角湖萬達商圈步行約500多米；這幾大商圈之間人流量不僅大，而且十分穩定，在龍湖天街開業後，將會產生更大的吸附效應；而覆蓋項目的地鐵2、3號線更是串聯起了武漢大部分核心商圈和站點，連接漢口核心、漢陽核心、武昌核心和光谷廣場，日均客流量高達178萬人次，這些在不久之日，都能為項目提供可觀的人流及消費力；
要不了多久，就能看到自帶吸附能力的天街，與萬達，泛海，大武漢1911形成的大范湖商圈！依照以往楚河漢街、武漢天地等商圈的經驗來看，不少美甲、健身、高端美容會所都傾向於把店開在葛洲壩龍湖江宸這樣的公寓里；故而對於業主來說，出租也好自營也好，回報率都是比較可觀的；
有不少人對於投資商業最大的考慮就是後期交易稅費高，但是這在絕對的低價、高收益面前，交易稅費基本可以忽略不計；我們來計算一下就知道，為什麼這個項目有這麼說的底氣；
本次加推43㎡房源，按約21000元/㎡的均價來算；
如果出租用，參照目前同類型的菱角湖片區商鋪，租金大致在每月每平150元左右，按本期43㎡這個戶型來計算，年收益就是：150x43x12=77400元，年回報率約9%（並且這只是一個比較保守的數據，參考同類城市的天街商鋪租金，天街上空中商鋪如果租150-200元/㎡會很好租！一個月可以租到6500-8600！）
如果自營，玩法更有意思；做空中商鋪，比如日料、輕食、酒吧、美妝、健身等，吸納天街的外溢人群，對天街的時間和業態進行互補；或者做民宿，龍湖天街本身就是網紅打卡地，加上交通便利，對外地遊客吸引力很大！做民宿自然是很合適了，而如今的民宿的價格都不菲，比如武漢礄口某複式主題民宿，一晚租金都要699元！
據數據顯示，2018年龍湖22個天街項目中，19個項目的出租率均達到了95%以上，部分項目甚至達到了100%出租率；這也基本可以保證葛洲壩龍湖江宸後期不用擔心出租問題，再加上龍湖天街的高租金收益，投資回報率更高。
TOD模式+雙地鐵，交通配套通全城
說到TOD模式，可能很多人還不太熟悉；事實上，在全球範圍內的國際化大都市，已經逐步開始採用這一模式；例如中國的香港、丹麥的哥本哈根、日本的東京等……
TOD模式是以軌道交通站點為中心的環形放射狀路網，在400——800米半徑內建立商業中心，將工作、消費、文化、教育等功能合為一身，打造更高質的商業形態。
為了實現地鐵與商場無縫對接，龍湖花費數千萬，將在地下打通四個地鐵出口，其中地鐵2號線c出口連通商場負一層，負二層；3號線E、F出口連接商場負二層，並接入商業特色空間。
除此之外，身處漢口二環核心，葛洲壩龍湖江宸的周邊配套也是沒什麼好擔心；
項目門口有雙主幹道，分別是青年路、馬場角小路，自駕去菱角湖商圈直接走馬場角小路，大概5分鐘；去國廣商圈約10分鐘，去江漢路商圈約13分鐘，去武漢天地約19分鐘；項目本身就處在青年路商圈，在這邊上班的話，從這裡出發真的很方便了；
軌道交通方面，都不用出門，天街直接連通地鐵2號線、3號線的范湖地鐵站，，從項目乘坐地鐵可直達機場，也非常方便；此外，項目一公里範圍內有近20個公交站，100多條公交線路通過，僅門口的青年路地鐵范湖站就有18條線路經過；
值得一提的是，從項目出發，無論是去武漢的高鐵站還是機場，便捷度都是極高；去漢口站駕車5公里四分鐘，去機場門口二號線直達，去武漢站自駕22公里半小時；通達各核心樞紐，交通輻射面已不僅限於城市；
這個項目所在的區域整體配套都還是不錯，商業氛圍、商務氛圍、居住氛圍都還可以；
戶型實用顏值高，自住商用都不錯
葛洲壩龍湖江宸，本期預計加推三層；43㎡-51㎡的毛坯小面積房源，層高4m，公攤約30%，9梯34戶；
其中，43平這個戶型算是主推的一個戶型；
（43㎡樣板間實景圖）
（43㎡樣板間實景圖）
（43㎡雙拼樣板間實景圖）
一室一廳一廚一衛；開間3.6米，全落地窗，一進門就覺得很寬敞，落地窗採光效果非常好，給人一種豁然開朗的感覺；窗戶採用中空LOW-E玻璃，防噪音效果更好，層高4米；可以做成2層，一樓辦公或居住，二樓當個小臥室；戶型結構不錯，沒什麼浪費面積，實用性非常強；
項目點評
綜合來看，葛洲壩龍湖江宸這個項目無論從投資或是自住的角度來看，都是不錯的；
1、葛洲壩龍湖江宸這個項目，均價約21000元/㎡，要知道在這個三環左右的後湖都賣兩萬一的市場，龍湖這樣的地段能放出這樣的良心價，是入駐漢口中心相當好的一個機會！
2、橫向對比同為二環內青年路附近的樓盤價格；住宅項目的均價已上了38000元/平，公寓均價也到了28000元/平，並且從交通、商業配套來看，地段都是江宸最好；
3、葛洲壩龍湖江宸不僅環比之下價格更有優勢，而且其武漢首座天街TOD的商業地位也是不可撼動的，無論是從運營、物業服務還是品牌知名度來看，未來出租的溢價能力都是很強的！
4、項目位於漢口核心地段，且TOD模式雙地鐵上蓋，路網發達覆蓋各大核心商圈及交通要塞，去哪裡都很方便；
5、商業商務氛圍強，且區域已經相對成熟，人流量大並且相對穩定，後續發展潛力大；收益有一定保障；
6、江宸天街2020年開業，即買即漲，年回報率保守預估10%以上；天街上的公寓可作為多業空中商鋪使用，打造網紅餐廳、名宿、私人工作室、高端美容等熱門產業，投資小，回報高；