於是，一本宏觀戰略目標與企業發展需求融合後的「中帳」由社會各界編纂而成——

通過金融、政策引導、扶持等途徑實質增強對處在綠色轉型進程中企業的包容度，由社會、企業、政府一同為轉型買單，發揮關鍵企業在供應鏈中的影響力，將發展推入更高質量的階段。

而ESG，正是這本「中帳」的扉頁。

ESG這本帳應該怎麼算？

近年來興起的ESG，是一種從環境（Environment）、社會責任（Social）、公司治理（Governance）3個角度評價企業可持續發展能力的標準。

而在地產行業，推動企業邁出ESG轉型第一步的，其實是法律法規。

自2015年，中央城市工作會議明確提出新時期我國建築方針「適用、經濟、綠色、美觀」，將發展綠色建築納入國家戰略以來，相應規章制度不斷完善，成為房地產企業開展經營活動的底線。

以2021年4月實施的新版《建築節能與可再生能源利用通用規範》為例。

新規範要求，新建居住建築和公共建築平均設計能耗水平應在2016年執行的節能設計標準的基礎上分別降低30%和20%，碳排放強度應平均降低40%，折算後，碳排放強度平均每平方米降低7千克以上。

新建、擴建和改建建築以及既有建築節能改造均應進行建築節能設計，並提供建築碳排放分析報告——這意味著建築碳計算將成為必選項。

而碳計算，或者說碳足跡，正是ESG評估中相當關鍵的一項指標。

眾所周知，地產是國民經濟的支柱行業，產業上下游覆蓋市場的各個細枝末節。從建材原料的開採到建築落成後的運營，每一個環節都要消耗大量能源。

為了精準定位其中的可優化環節，世界各國很早就開始建立覆蓋建築全生命周期的碳排放計量體系。

比如，德國可持續建築協會在2008年推出的DGNB可持續建築評估技術體系，以每年單位建築面積的碳排放為計量單位，提出了建築碳排放完整明確的計算方法，將建築全生命周期劃分為「建材生產和建築建造」、「建築使用」、「建築維護與更新」、「建築拆除和重新利用」四大階段，分別建立碳排放資料庫。

在政策、社會共識的推動下，企業是否符合ESG的理念，逐漸成為值得觀測的一個指標。於是，金融機構也相繼將企業在ESG上的表現納入考量。

截至2022年第三季度，全球ESG基金資產規模達2.24萬億美元，單季度凈流入量為225億美元，與2022年全球基金資產凈流出1980億美元相比，ESG基金仍較傳統基金更受投資者青睞。

其中，歐洲是全球ESG基金規模最大的地區，占全球比例達82%，其次是美國，占比為12%。中國占亞洲（除日本外）ESG基金規模比例為68%，排名全球第三。

雖然目前中國的ESG投融資機構體量與歐美地區尚有一定的差距，但在認知層面，雙方都認可ESG理念對實體經濟可持續發展的正面影響。

在去年11月舉辦的2022金融街論壇年會上，中國銀行授信管理部劉世偉在主題演講中表示，中國銀行已經在部分地區試點研發了企業融資主體ESG評價體系，最終得分將與信貸流程相結合。

具體到房地產行業，綠色債券是企業綠色轉型的「獎勵」。

綠色債券是以綠色建築為融資標的的債券融資模式，需遵守特定綠色金融框架下對融資目的、項目篩選、資金使用及報告作出的規定。

「三條紅線」正式實施後，地產行業整體資金面收緊，綠色債券作為受到政策支持的融資渠道，特別是綠色美元債所募集的資金在符合國家規定的前提下可全部用於償還公司未來到期的債務，從而備受房企青睞。

通過國家政策和社會資本的引導，地產行業隱隱形成了一條可以跑通的綠色轉型之路，但在硬幣的另一面，由於ESG標準缺少共識，它正在成為資本操縱企業的「遙控器」。

據鈦媒體報道，今年1月，晨星公司旗下可持續發展評級機構Suatainalytics將騰訊、微博、百度三大網際網路企業的ESG評級下調至「不符合聯合國原則」級別，原因則令人「匪夷所思」——與網際網路管理、俄烏戰爭等因素有關。

選擇性「消滅」一批企業

如前文所言，ESG報告是社會層面「大帳」與企業層面「小帳」的綜合，因此，在地產行業，想要描畫出一個漂亮的ESG故事，首先取決於企業在產業鏈中的地位。

將地產產業鏈拆分開來，可以大致分為建材供應、建築建造、建築運營3個階段。

對應到具體流程，一般是政府出租土地，地產企業與設計院合作拿出具體方案，中標後將項目分包給建築承包商，由承包商根據建築設計要求和自身情況進行建材採購及建造，最終將落成的建築交還給地產企業對外銷售或出租。

在這套流程中，雖然房企在大多數環節扮演著「拍板者」的身份，但從實際情況來看，僅「拍板」是遠遠不夠的。

以法國企業VINCI的承建的巴黎16號線為例。

在這個項目中，VINCI選擇一改業內慣用的鋼筋混凝土，而選擇用鋼纖維混凝土來進行項目建設。

鋼筋和混凝土分別是建築的核心建材，其中混凝土主要提供抗壓能力，鋼筋提供抗拉伸能力。

在過往的建築案例中，一般是先將鋼筋按照設計要求綑紮成鋼筋籠，再在外澆築混凝土層，形成梁、柱、混凝土板。

而鋼纖維混凝土，則選擇將鋼纖維直接投入混凝土攪拌，從而節省鋼材消耗、鋼筋運輸成本。

據了解，16號線在設計之初並沒有採用鋼纖維混凝土的計劃，它也因此飽受歐洲環保組織的詬病。

為了平息輿論，VINCI選擇將用鋼纖維替代鋼筋，並成立可行性研究團隊進行驗證實驗，最終得出每立方米40千克的鋼纖維能夠達到行業標準的結果。

然而， 即便有了理論依據，VINCI也沒找到供應商將產品生產出來。

最終，VINCI自建了一座供應鋼纖維混凝土管片的工廠，建設成本超過200萬歐元（約1600萬人民幣）。

從結果來看，改用鋼纖維後，每立方米內鋼材密度從85千克下降到了40千克，摺合每10公里能減少約9千噸至1萬噸的二氧化碳排放量，確實起到了降低碳足跡的作用。

但另一方面，地鐵建造本就屬於低頻次項目，為此專門開設工廠，從無到有搭建起產業鏈，即便撇開經濟性指標不談，環保的總帳能否算得平，也需要打一個大大的問號。

而這也是今天中國地產企業綠色轉型所面臨問題的真實寫照。

即便地產企業想從無到有地搭建起整條綠色產業鏈，若未來訂單不及預期，無法有效分攤轉型過程中產生的財務成本和碳排放成本，最終也難以持續。

因此，國內地產企業的綠色建築實踐往往通過採購節能減排的設備、增強建築的自然通風、採光能力等相對投入小、風險低的舉措實現減少二氧化碳排放量。

值得一提的是，國內地產企業並非沒有參與新型建材的研發。比如萬科開發了替代傳統水泥砂漿的輕質抹灰石膏，以工業廢棄物脫硫石膏為主要膠凝材料，目前已在多個項目上投入使用。但這樣的例子畢竟是少數。

VINCI的ESG報告則制定了許多定量的戰略目標。

比如，VINCI承諾2030年實現0碳排放、0建築廢料填埋，旗下運營的高速公路45%以上使用可再生瀝青，90%的建築使用低碳混凝土等等。

之所以國內外公司在制定減碳目標上呈現出差異，國家發展階段不同導致的建築產業鏈差異是主要原因。

對於已經結束城鎮化進程的歐美國家來說，每年基礎建設的需求並不大，因此建築產業鏈相對薄弱，對於像VINCI這樣承接全球項目的企業來說，自建一部分供應鏈實際上是常規動作，建材成本波動本就在計劃之內。

對正處在城市化進程中的國內房地產企業來說，不論是鋼材、混凝土等建材，還是施工隊伍，各個地區都已經有了相對成熟的分包商，自建供應鏈大多數時候既不經濟，也沒必要。

2022年，中國的城鎮化率達65.22%，城鎮化增速僅為0.5%，市場預期中國最終的城鎮化率將在72%到80%左右，於2033年左右達到已開發國家水平。

這一數據意味著，中國的城鎮化進程接近尾聲，社會對基礎設施及住宅的需求趨緩，國內的建築產業鏈的提質升級迫在眉睫。

從這個角度來說，以ESG理念為主導的新型企業評價模式的興起，本質上是市場對企業的主動篩選，而ESG報告，既是打動評委的「自我介紹」，也是企業轉型的「軍令狀」。

因此，ESG報告的形式必然是在某項或某些具體、可觀測目標的基礎上，介紹企業落實進度，而怯於給出目標，只披露過往成就的企業，雖然未必沒有在社會責任、環境友好、公司治理上下功夫，但難以收穫社會對企業的可持續發展能力的認可。

房地產的ESG，想像力只能局限於綠色建築嗎？

「告訴我，你的夢想是什麼？」

在《中國好聲音》里，汪峰對參賽選手提出的這個問題，曾在網際網路上引起過群嘲。

而放在ESG的語境里，這個問題卻恰如其分，某種程度上，人們期待從ESG報告中看到的正是企業的夢想。

每個國家有每個國家的特點，一個階段有一個階段的使命，企業作為社會的組成部分之一，天然存在社會環境、發展時期留下的烙印，實現社會責任的方式也不盡相同。

但一個需要明確的事實是，企業並非慈善機構，許多看似在承擔社會責任的行為，實際上起到的是反作用。

以服裝行業的舊衣物回收為例。

舊衣物回收箱並不罕見，許多小區都有設置，但這些回收的舊衣物並非被捐助給貧困地區，而是通過經銷商轉賣到東南亞、非洲等地區，再利潤中抽成捐給慈善機構。

之所以監管部門許可這種行為，主要是因為回收舊衣物涉及到的人力、運輸、儲存、消毒等成本過高，超出了慈善機構的承受能力，從效益上來說不如直接拿經銷商的捐款採購新衣物。

因此，評估一家企業實踐社會責任的舉措究竟是「干實事」還是「表演」，能否形成收益是的關鍵指標，這裡的收益不單指利潤，企業影響力、品牌價值皆在其中。

在VINCI的2022年ESG報告社會表現（Social performance）章節中，企業重點介紹了自身在「降低事故率」、「提升管理層女性占比」、「員工招募與培訓」、「與員工分享收益」、「參與社會項目」五個部分的目標與執行情況。

其中，「員工招募與培訓」部分，VINCI展示，相比於2021年，2022年企業來自非經合組織的員工占比從45%提升至56%，法國外簽訂僱傭合同員工人數從16%提升至20%，來自高人權風險國家的員工數量占比從72%降低至66%。

而在這些看似「飄渺」的數據背後，其實是VINCI擴大自身全球影響力的陽謀。2022年，VINCI全球子公司數量由70家增加至81家，超過120個國家有VINCI參與運營的項目。

回到中國，雖然商業版圖和發展目標不同，房地產企業在摸索社會責任與企業發展結合的道路上，同樣給出了一些漂亮的答案。

萬科2022年ESG報告的「社會之道」板塊中，分別制定了員工健康、供應鏈管理、房地產開發等領域的發展目標，具體細項包括供應鏈反貪腐、對員工和經銷商開展安全培訓、輕量化改造老舊小區。

圖源：萬科2022年ESG報告

供應鏈反貪腐自不必說，一條廉潔的供應鏈能有效降低企業的運營成本，增強盈利能力，其中最具備想像力的是輕量化改造老舊小區。

早年間設計理念落後，落成建築與現代生活有許多不兼容之處，譬如停車位不足、綠化面積少、保溫性能差等等。在過往的城市規劃建設中，對老舊小區的處理方式一般是居住人口集體遷居至補助房，將小區推平重造。

從現有的建築技術來看，這種方式的成本最低，但拆建過程中產生的大量建築廢料、聲光污染會對周遭居民、環境產生破壞。

而在萬科的改造實踐中，通過對小區內部空間的二次規劃，開闢了居民健身空間，重新鋪設符合現代生活用電用水量要求的水電管網，同時採用智慧門禁、停車與公區監控設施，實現小區的無人化管理，降低社區的用人成本。

從結果來看，萬科的改造得到了當地居民的認可。居委會工作人員介紹，改造後，小區居民的物業繳費率從30%提升到了90%。

之所以稱老舊小區想像空間廣闊，是因為在這一領域，萬科實現了發展和社會責任的結合。

《十四五規劃》為城市更新設立了數量型指標，要求「完成2000年底前建成的21.9個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村」。

市場預估，這一要求將撬動約3.6萬億的老舊小區改造市場，年均市場規模超過7000億。

雖然ESG是個頗「時髦」的新概念，但究其根本，其實是社會對企業要求的提煉與總結，甚至它本身就根植於企業的發展路徑之中。

比如，地產企業想要在低碳環保上走得更遠，就必須回歸到基礎的供應鏈建設上，而這背後其實關聯的是企業治理能力。

依託於規劃、設計、運營的基本功，萬科得以在老舊小區改造領域打開想像空間，描繪出了下一階段的業績曲線，不知不覺間就對社會的發展產生了正面影響。

對於怯懦者，ESG是「先企業轉型還是先等社會形成共識」的「雞生蛋，蛋生雞」，對於引領者，ESG撬動的金融資本則是企業創新之舉的回饋，而怯懦者與引領者之間，或許只是一念之差。

而ESG期待的，正是那一念。