來源：中國旅遊協會休閒度假分會
作者：魏小安
杜教授講的很系統，把我想說的話差不多也說了，我就再補充一點，所以也就不按課件說了，我談一點感受，談一點觀點。
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一、城市更新的生命力
疫情三年，大家都動不了，所以，培育了一個大市場，城市大休閒，很多地方孩子們不能出城市，大人不能出省，那怎麼辦？大家來挖掘自己的城市，另外一個大賽道就是鄉村微度假。我這三年我考察了國內大概有70多個城市更新項目，有將近20個城市，看下來我很吃驚，深深地感到城市有機更新這個賽道的可貴。因為我們過去的發展過程就是瘋狂的增長過程，增量為主，大拆大建，房地產為主，土地財政，基本就是這條路，這條路現在已經到了天花板了，走不下去，所以全國的城市都在研究怎麼眼光向內，怎麼來挖潛，這樣的話就產生了一個理性調整過程。
實際上，城市有機更新的過程一定是一個理性調整的過程，走的比較早的是杭州。杭州在15年以前就提出了建設生活品質之城，就提出了這麼一個城市戰略的轉折和城市發展的目標，所以，不追求城市規模的迅速擴大，追求的是什麼？城市的深化。應該說這個理性調整過程現在大家都接受，原來城市的發展，大廣場、大綠地、大高樓、大馬路，這四個大是什麼？都是以汽車為尺度，而不是以人為尺度，這樣的城市會把人壓倒，但是不可能有多少吸引力。現在是微調整、有機化、精細化、生態化，開始以人為尺度。這樣的話，在這個過程中，項目調整，綜合體形成，甚至達到了一些片區調整，應該說這幾年見到了顯著的效果。
我很吃驚，這幾年疫情這麼壓著我們，怎麼搞？後來我發現所謂城市有機更新的核心在有機兩個字。原來城市也更新，那是粗暴更新，不能說我們原來城市不更新，基本上這40年我們的城市已經更新兩輪了，怎麼能說沒更新？但是，這種粗暴更新違背了城市發展的規律，所以，成功的項目不少，失敗的項目也不少。現在不同了，所以，我看了七八十個城市項目，吃驚在哪兒？幾乎沒有敗的項目。
為什麼？這就是城市更新有特有的規律，這和我們原來那種城市大片區的改造完全不同。城市更新項目，尤其是那些老廠房、老倉庫，這樣的項目第一個好處是什麼？位置都不錯，當年在城市裡是處在偏的位置，現在城市裡基本都是中心位置。第二，改造成本很低。第三就是市場的需求起來了。第四是土地性質不變，所以，沒有土地這套囉嗦事，原來是工業地產，現在還是工業地產，只是功能變了，所以有這麼四條，這樣的項目基本上做一個成一個。
從這個角度來說，這就給我們真是開拓了一條新的路，尤其是這幾年，由於疫情壓抑產生的城市大休閒，兩者對應到一起了。所以我對這個事非常看好，而且我看到的項目花不了多少錢。基本模式，一個平台公司進去，之後做一個總的策劃，形成一個總的方案，然後開始完善一點基礎設施，大部分的基礎設施不用做，原先都很好，完善一些基礎設施，跟著就開始招商，一個一個的小商戶進來，按照總體設計磨合，這一個片區就起來了，起來之後跟著市場就起來了。所以，這點是讓我非常吃驚的。
二、四個階段
實際上，我們客觀分析一下或者回顧一下，這個過程是四個階段。
第一個階段是城市片區改造，大體上就是八九十年代，那個時候是非常強暴的大拆大建。
到了新世紀的前十年是一個過渡階段，好多地方因為拆和建走到頭了，現在誰也走不下去了，所以在這種情況之下，第二個階段就開始了，就是老廠區、老倉庫，比如北京的798算是最早的，各地都在開展。同時，也有一些片區性的改造成功了，比如上海的外灘，成都的寬窄巷子，完全就是片區性的改造。但是，上海人真是精雕細刻，比如說上海的外灘3號，就光刷這個外牆，30個工人用牙刷這麼刷，刷了整整一個月把外牆刷出來，裡邊的老東西一絲不差，能保留的全部保留下來，所以它這個東西一出來就覺得有味，整體的城市功能變了。同樣，成都寬窄巷子也是這樣，這些東西也給了大家很多啟發。
現在實際上第三個階段開始，各個城市的老廠房、老倉庫差不多了，我到合肥，合肥有一個合肥1972，這是原來一個勞改工廠，1972年遷出了合肥，老廠區就一直這麼廢著，現在通過城市有機更新搞成了這麼一個文商旅項目，也很好。現在第三個階段開始了，就是我們這幾十年一些新建項目的更新改造，所謂新項目現在已經變成老項目了。其中最典型的一個就是長安十二時辰，我原來以為長安十二時辰就是一片舊街區，一去了發現不是，它是一個商場，不是老商場，這個商場36000平方米，運營不下去了，就我們傳統的商業模式已經完全走不下去了，所以陝文投就把它改造成了長安十二時辰這個項目，用了24000平方米，一把火爆，平均的客人進去之後待五個小時，花500塊錢，大體上是這樣，人擠人，到了那兒你才能感覺到什麼叫沉浸式，什麼叫場景化，什麼叫抓人。所以那天跟我去的一個小姑娘，進去一會兒，我說跑哪兒去了？化妝去了，化妝，換衣服，換了唐裝，一個小時。然後我就看凡是化了妝的這些，換了衣服的這些，中午吃飯的時候衣服都不換，一直就在這麼地在裡邊這麼逛，這就意味著什麼？意味著哪怕是去年建成的商場，因為業態落後了，也得淘汰，所以這是第三波，我當時就跟長安十二時辰說，你們比全國的城市早走了三年，現在好多城市還沒意識到這個，三年之後都會意識到，這也就意味著這種模式可以輸出。
第四個階段，這是我上一次出差感受到的，就是城市閒置空間利用，調整功能。在成都看了一個雙寶浮玉園，這個雙寶浮玉園是什麼？雙寶的概念就是大熊貓、金絲猴，浮玉就是它搜集了很多文化性的東西，展示很多文化性的東西，幾乎沒做什麼建設。基礎是什麼？是華僑城歡樂谷的一個售樓處，因為歡樂谷已經賣完了，它這個售樓處就沒用了，它就拿過來了做了這麼一個項目。我在那兒吃了兩餐飯，後來得出一個結論，到成都能在雙寶浮玉園吃一頓晚餐或者午餐，就不白來成都，真是做的好，真是做的精緻，環境也很好。開拓了一個城市更新的模式，我們可以想一想，城市閒置的空間有多少，包括這麼多年我們新建的很多東西，現在都閒置了，這樣的空間有多少，把這些東西利用起來，這個城市才可能真正有活力，真正有生命力，這才叫有機更新，有機的核心就是城市有自成長的一面，這是一個核心。
但是我們原來的城市，尤其這幾年城市建設，造成一個什麼結果？市民的休閒空間越來越小。所以幾乎每一個城市都有一個現象，跳廣場舞的大媽和居民打架，幾乎每個城市都有這樣的現象，這個現象是什麼？誰都對，沒有人錯，錯在哪兒了？錯在城市的休閒空間過小，但是這幾年隨著城市有機更新的變化，打架越來越少。有一次上海一個事給我印象很深，上海人民公園改造，改造完了之後開門第一天，夜裡四點就有人去排隊，八點開門，無數人往裡沖，為什麼？原來這些人各有各的團隊，在人民公園裡各有各的一塊領地，可是一改造沒有了，現在他們要恢復自己的領地。一個城市的休閒空間就緊張到這種程度，可是現在不鬧了，很厲害，一下就轉過來了。北京也是這樣，北京這些年弄了很多口袋公園，這是我很讚賞的，這是老百姓需要，我們也可以乾的東西，我剛剛從山東的臨沂過來，臨沂這樣一個地級市，370個口袋公園，臨沂有前景，就憑這一條它就有前景。
三、休閒城市發展與有機更新項目深化
所以同樣，就需要研究一下，說到底是一個城市治理理念的調整，說到底是這麼一個問題。我們需要研究的是什麼？這樣的項目，反正我現在看到都成功，但是以前有一堆項目都失敗。這個成功在哪兒？就在於需求起來了，我們的供給，我們的產品到位了。因為我們說到休閒城市，城市更新的根本是休閒空間和度假時間，我們通過城市更新就是在拓展城市的休閒空間，給老百姓提供更多的度假時間。所以在這個事上可以領先，但是不宜跟風，要減緩同質化，輕文旅，泛休閒，微度假，核心是這麼三個。這樣的話，體驗，場景，社交，內容，從文化場景的構建到新消費場景，最終是新生活追求。
我看這些項目的時候就跟他們聊，你們的自我定位是什麼樣的項目？他們就是文商旅。我說不準確，文商旅只是業態，真正定位是什麼？是城市空間新成長，城市價值新提升，城市生活新提升，這是根本。而且你要從這個角度我們來看這個事，意義就多了，否則的話，就是文商旅，文商旅過時了，無非就是業態的調整，因為需求在變化，業態必然要調整。各地有各地的長處，這樣的話，從發展的角度來說，新老交織，新老交融，城市更新的區域，定位就是城市空間在成長，創造新的價值空間，這就需要功能化、場景化、特色化、休閒化、生活化、生態化，需要這麼六個方面，城市就不需要生態嗎？今天上午看了三個實例，我們的感覺都是極好的，很有休閒感覺，無錫不得了，已開發國家的感覺，確實如此。
從運營的角度來說是輕資產，模式就是創意、設計、招商、運營、管理，業主方投資基礎設施建設，收租金，做環境，客戶自己再二次設計改造，內容向文創方向集中，最後是客人。下一步自然是休閒生活，土地性質不變，項目都市改造，所以手續簡便，政府也簡單。
這樣來看，第一，根本在於人才，人才取決於經驗，隊伍是摔打出來的，人才是鍛鍊出來的，輕資產最重的是人才資產。
第二就是處理好各個方面的關係，一是政府，政府的認識、決心、方式是不是到位。二是企業，企業就是平台化、網絡化，與落地商戶。三是居民，居民就是利益共融、目標一致，這樣就減少阻力。實際上現在比較突出的問題還是一個市場管理問題，有關部門總覺得這個東西得管頭管腳，管到底，一切都得聽我的，如果還是這麼一個思路，我們的城市更新項目就做不好，這是很自然的。所以，發展條件是什麼？就是政府支持，立法立規，設立基金，土地規定。問題是什麼？權屬不清，四至不明，現在好多地方權屬不清，比如這個片區，有無數的業主，這種地方基本就搞不起來，除非下大決心。比如說廣東的赤坎古鎮，3000戶搬遷，光搬遷費60億，沒有這樣大決心，大投資，這事就做不動。所有人到赤坎都說，這個事太好了，最後他們採取什麼方法？是政府產權的房子，我先動，動好了再引導老百姓。到現在赤坎古鎮八年時間，90億投資，大概今年可以開業。所以，這個問題是現在最大的一個問題。反過來說，找什麼地方干？只能找權屬比較清楚，四至分明這樣的地方來做這些項目，這就變成好多地方非常之好，但是，恰恰做不動，有些地方看著一般，但是清楚，分明，一把就起來了。
第三就是創意，創意必須需要創造，這就需要我們減緩同質化，追求異質化，因為服務是同質的，但是文化是異質的，挖掘在地文化，創造表現手段。所以很自然，歷史和邏輯的一致就是我們城市有機更新的發展，最終就是一條路，就是休閒區域和休閒城市。比如說高新科技產業都是有區域，有經開區，有高新區，那還需要城市更新項目嗎？但是，傳統產業做不動了，傳統商業都做不下去了，傳統的很多服務業也做不下去了，大家都在轉型，轉到哪兒？就是轉到休閒，這就要求一個休閒城市，必須得下大工夫，來完善環境，追求服務，提供更好的感受，叫什麼？會心一笑的城市。
拈花灣，拈花一笑，這是佛家境界。會心一笑是什麼？會心一笑應該是古代的文人境界，或者說是儒家境界，詩書畫，是這一套，才能創造會心一笑。不要認為年輕人沒文化，他們的文化比我們豐富的很多，在當代社會，找任何文化，網上一搜全有了，他們能夠理解。所以，休閒是讓大家慢下來，是讓大家深入體驗的，在這個過程中才能感受到儒家境界，感受到古代文人的境界，會心一笑，所以我也祝願無錫的會心一笑，更大幅度的發展，更深層次的發展。
（本文整理自中國旅遊協會休閒度假分會會長魏小安於2023年5月21日在無錫瀛湖論壇的演講）