12月9日，湖濱花園北區單元代表群里一片熱鬧，「D棟三單元，一共12戶，11戶同意，1戶沒填。」「C棟總共16戶，15戶贊成，1戶棄權。」「D棟一單元，12戶全部贊成。」「D棟二單元，12戶全部贊成。」……這是小區業主代表對明年是否繼續執行居民自治進行投票統計。很快統計結果出爐，整個小區210戶，除 32戶棄權或不回答（業主長期不在此居住）外，其餘全部贊成通過。
作為一個真正實行居民自治的小區，業主盧先生非常驕傲：「我們小區物業費收得快，三天就能收到90%，明年我們還繼續自治！」
自治也是順勢而為
在湖濱花園北區的門口，有一幅巨大的春聯。上聯是：自力更生開啟全民自治新時代，下聯是：奮發圖強同賀美好幸福中國年。紙張已經褪色，但字跡依然清晰。
盧先生告訴記者，這是2020年春節前確定了居民自治方案後張貼的，春聯的內容是業主們對未來的期盼。
湖濱花園北區試圖自治管理是從2019年下半年開始的。「當時的物業費是0.37元，物業公司覺得價格太低，提出要漲價,且漲幅較大。」盧先生介紹，漲價方案大多數業主都無法接受，於是物業公司提出將在年底退場。
湖濱花園北區並不大，但是如果沒有物業公司，今後的生活服務怎麼辦呢？當時就有居民提出自治，「但是也有很多反對聲音，」盧先生說：「他們覺得專業的事應該由專業的人去做，一旦自治沒搞好，小區將陷入一片混亂，對生活不利。」在兩方的爭論中，後期考察的幾家物業公司也沒有得到小區業主的一致認同，而新年就要來臨。
「總不能春節活在垃圾里。」在臨時業委會的倡議下，每戶上交了100元衛生費，開始了為期兩個月的自治試運營。緊接著新冠疫情的突襲讓居民們更加緊密的團結起來，兩個月時間小區運行平穩，衛生有序，一下子就堅定了大多數居民同意自治的決心。
開頭就不能有私心
小區沒有正式的業委會，只成立了臨時業委會，朱恆是臨時業委會的靈魂。2019年，小區面臨著無物業狀態，山川嶺社區黨支部書記羅美蓉找到朱恆，「你帶個頭，把小區業委會的事情挑起來吧。」
之所以選擇朱恆，一是因為他是小區老業主，二則是因為他是退役軍人、老黨員。
那個時候小區不要說業委會，連個業主群都沒有。
朱恆從頭做起，他列印了一張二維碼貼到每個單元的門口，自己就站在那裡叫往來經過的鄰居們掃碼進群。「一開始，大家都覺得我像騙子。」朱恆笑著回憶，「雖然是老業主，但是鄰居們彼此之間根本不認識。」朱恆的話得到盧先生的認同，「我根本不認識他，莫名其妙讓掃碼，我當然不幹。」也正是因為如此，小區許多人認識了以前是營級的朱恆，並玩笑著叫他「營長」。
業主群建立後，很快選出了業委會成員，又發展了17個單元代表。「每個單元代表負責自己單元的意見收集和費用繳納，」朱恆表示，代表們對自己單元相對熟悉，這樣不僅方便工作，也更容易建立信任感。
「很多時候，業主和物業公司之間就是缺乏基本的信任，所以才會矛盾重重。那麼現在我們自治，就一定要建立這種信任，把小區管好，事情做好，形成良性循環。」
要自治，可是怎麼自治呢？朱恆和其他代表一起到市內各個小區考察，「他山之石可以攻玉，」朱恆說：「我們把別人做的好的地方記下來，不好的也記下來，然後結合自己的情況來思考怎樣落地。」
經過一系列的思考和討論，最終形成了自治管理方案，也組成了以7人為核心的管理團隊。小區聘請了一個物業經理，兩個保潔，三個保安。臨時業委會成員各有分工：朱恆管錢，何順燕和程應貴負責物業團隊的日常管理，陳香萍負責記帳，聶斌和張文斌負責小區的門禁管理系統和小區監控改造……
「業主自治屬於公益性，目的是維護本小區全體業主的整體利益和相關權益。」朱恆說：「所以我們這些人不能有私心。我們和小區所有業主一樣，該交的錢一分不少；參與自治管理做的工作一分錢不拿，甚至貼錢。」
定了調子好唱歌
在過去的一年裡業委會成員寫了近十萬字的各種章程。「想做好管理，先要學習相關條例。」於是大家找來各種資料研究，又反覆琢磨收費的價格和方式，「定了調子才好唱歌，有了規程才好做事。」
在業主代表們反覆的研究、爭論、修改中，自治管理方案、停車收費標準、小區財務管理辦法、業主反映意見建議相關訴求程序、致全體業主的一封信等等相繼出爐。「大家的事，大家一起商量著辦，一起來決策。我們臨時業委會，是小區業主的服務團隊。我們所有的事情都會經過業主代表大會，各種情況也都會張貼告知。」
以更換門禁為例，業委會先期考察了三家門禁品牌，三個品牌也各自給出了報價和維護方案。「業委會把三家的情況都貼在小區門口公示，」盧先生回憶，「我們在群里發表意見，也有業主在公示上寫留言，要業委會貨比三家，不僅僅考慮價格，更要保證質量。」經過多方比較，最後才確定門禁方案。
停車也是小區的大問題。「我們是老舊小區，公共空間特別少，滿打滿算只有70個停車位，根本不能滿足所有車主的需求。」
怎麼辦呢？業委會先把小區所有車輛進行登記，「包括長期停放的，不住在這裡但需要偶爾停放的，只有摸底清楚才能確定停放方案。」最終停車方案就是根據幾種類型的車輛「區別對待」。業主長期停放的車輛以包年形式交費，業主偶爾停放的包月收費，外來車輛按時收費。不同車輛不同收費的方式贏得了居民認可，但是小區內車位不能滿足需求的問題還是不能解決。
「這個就需要大家的理解了，我們把這個費用稱為準入費，而不是停車費。」朱恆解釋，交了這筆錢就有進入小區的資格，至於車位，先到先得，互相理解。
5分錢也是自治的福利
經過一年的自治，雖然還是有瑕疵，有爭論，但是成績也是肉眼可見的。12月7日，小區臨時業委會向全體業主公布了今年的財務運行情況和明年的收費預計，因為今年財務運營狀況良好費用還有結餘，所以住宅物業費明年下調5分，將按照0.45元/平方米，停車費一年400元施行。
2020年小區物業費是0.5元，停車包年600元。「這裡面主要是包括了更換門禁的費用，所以明年停車費就下調了200。」朱恆告訴記者，小區物業費和停車費是綜合測算了小區整年度需要的全部費用後，倒推出來的。「需要多少錢就收多少錢，畢竟都是給大家服務，不是盈利。」在2020年，財務帳目基本做到了每月公開，「為什麼說基本，那是因為我們的帳目很簡單，後來覺得每月公開沒必要，就改成每季度公開，下一次就等年底。」
今年業委會把17個單元代表擴展為35個，「小區自治是群眾工作，群眾工作就要有群眾基礎。」朱恆說：「之前的17個代表給我們的管理打下了很好的基礎，但接下來小區的很多事物還需要更多有能力的人參與進來，大家一起獻計獻策把我們的生活搞得更好。」
| 來源：九江報業融媒記者 陳沽玥 文/攝
記者探訪：九江住宅小區物業費相差4倍以上！你家物業費多少？