數據圖片均來源於：世聯行
廣州樓市下半場，看漲，還
是看跌？
似乎這一答案，在5月過後，更偏向在後者！
畢竟，從4月底5月過後，廣州的一手成交縮水，二手降價無人問津的報道，充斥這各大媒體平台的報道中。
然而，今天小編拿到的一份數據卻顯示，廣州的房價還有補漲的空間，漲幅多少呢？
12%！！
雖說，12%的這個漲幅比起此前5年廣州平均25%的漲幅來說，不值得一提。
但重點是，今年市場的預期都是悲觀的，樓盤成交表現也比較低迷。按理說，很多購房客都還在等一手的進一步降價呢，怎麼還能有12%的漲幅呢？
這種預判咋來的啊？
這就要放到我們樓市大周期和今年上半年的樓市表現來說說了。
01
下半年，廣州房價還能降嗎？
對於購房者來說，最敏感的是價格。
從上半年的局面來看，只要價格稍有讓步，樓市成交數據立馬回升，但只要開發商試探性調整價格，成交數據立馬縮水。
這也是為什麼，今年3月、5月小陽春後，樓市一直頗顯疲態的原因之一。
那下半年為了拉動成交，開發商還會讓價，准買家還可以等到一手房價的進一步下降嗎？
很可惜，答案是否定！
因為無論從樓市大周期還會庫存局面來看，廣州房價已經觸底了！
1
廣州處於樓市周期的什麼階段？
我們看回整個房地產市場運行周期，基本上是3年是一個周期，一個輪迴！
但凡是出現新的調控政策的2007年、2010年、2013年、2016年（圖中綠色柱條）都有同樣的市場反應：價漲，量跌！
隨後調控政策出台的第二年，也就是周期里2008年、2011年、2014年、2017年則市場明顯的反應出：價跌，量也跌的局面！
而到了調控的第三年，也就是大家常說的樓市反彈年，被壓抑的市場則會出現一輪明顯的量漲：
2008年，量漲80%； 2012年，量漲44%；
2015年，量漲25%；2018年，量漲24%。
最後一個階段的價格周期則會相對晚半年反應，廣州成交價格漲得最厲害的兩年，一個是2010年上半年和2017年，漲幅高達40%！
說了這麼多周期情況，其實無非是想告訴大家，2019年，廣州所處的大周期，屬於樓市周期中的第一階段，市場表現為量跌、價漲！
再看樓市小周期，也就是反應在營銷階段上的具體表現：
我們已經在2018年經歷完了觀望期——全面促銷期的階段。
2019年上半年，經歷完了局部降價——全面降價的階段。
也就是說，廣州今年下半年，我們將穩步進入到降價結束——穩步走量——價格上行的階段。
2
供求失衡 加劇價格上漲預期？
另一方面，火上繼續澆油的是廣州嚴重失衡的供求關係！
其實，很多人感覺上半年樓市需求乏力，很多樓盤賣不出去，開盤銷售率低。但殊不知，其實，廣州已經進入到求大於供的局面了！
缺口在1.8萬多套！特別是荔灣、海珠、天河、黃埔、增城。
而與以往需求放量導致供求局面不同的是，接下來的失衡局面是供的一方導致的，也就是開發商推貨不足：
一方面控制拿地，另一方面雖然開工積極，但竣工期遙遙無期。
但無論出於需求方，還是供應方的失衡，求大於供都只會導致一個結果，那就是房價上漲預期加大。
如果橘色柱子在0以上的，表示求大於供，0以下那就是供大於求。很明顯，在不考慮政策因素的影響下，2019年三四季度，橘色柱子明顯在0以上。
而這種失衡局面，會從今年下半年一直延續到明年的一季度！也就是說，下半年到明年上半年房價上漲預期加劇，而這一漲幅，保守估計在12%！
廣州世聯行資深市場研究員
下半年的話，需求遠遠大於供，貨量又少，所以說下半年價格會漲。
但是漲幅呢，也別期望太高， 我們樂觀的估計大概就15%，但是，正常來講的話應該是12%，因為去年至今漲了6%，大概就是今年下半年到明年上半年這個時間段會還會有一個6%的補漲！
3
為何勸你依舊出手要慎重！
看到這裡，恐怕很多人最想問的只有一個問題：都說買漲不買跌，是不是現在要趕緊出手買房呢？
其實，但凡摸爬滾打過樓市多年的從業者，都能感覺到如今廣州樓市的「異常」！
這種異常在於它既沒有脫離過這麼多年來樓市走勢反覆的周期軌跡，但相比此前，卻多了許多朝夕之間的變數。從目前國內外的環境來說，2019年這輪周期走勢，算是之前的補漲，但之後，還能否延續如今的樓市走勢，這裡打一個大大問號。
投資房產，保值嗎？保值！
增值嗎？不好說！
廣州世聯行資深市場研究員
遠期就非常悲觀，因為現在整個社會創造財富的量和增速已經不足以支撐房價在往上漲了，所以說長期來看的話，投資房地產只是保值。
如果你要投資房地產掙錢的話，不太容易，投資客如果你要投資房地產這一塊的話，你要非常謹慎的思考。
如果剛需的話，那沒辦法，你不買的話也是一樣的，這個房價國家還是要穩住他，所以說從這個政策的角度來講的話，穩住就是不漲也不跌唄，那你剛需是自住，那該買還得買。
正如專家所說，對於剛需來說，該買就買！
因為廣州留給剛需的一手大盤並不多，而且廣州上半年樓市的小陽春也全靠他們撐著，貨量不多了。
其次，政策明說不讓漲，但也絕對不會讓他的跌，購買房產依舊是保值的，當然選什麼產品和地段此時就尤為關鍵了，這點是後話，有機會在跟大家說。
其次，對於剛需或者首次改善的買家來說，強烈建議大家去二手市場去看看。
因為只要政策一天不放鬆，二手市場的斷崖局面就很難改變，議價還有更大空間。
如果你對廣州樓市下半場走勢有自己看法，或者想進各區的群跟志同道合的小夥伴聊聊市場，可以在底部留言