2023年年中，房地產走到了十字路口。從去年下半年開始，為了防止行業性崩盤和系統性風險，我們採取了一系列措施，強行為房地產續命。
在中國，這些招式多少都有些用，累加到2023年下半年，大規模的房地產海嘯就要來了。
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政策潮激發買房需求
隨著時間的推移，房地產市場格局正在發生深刻的變化。根據最近的數據和市場動態，下半年房地產市場可能將迎來真正的挑戰，房價全面下跌的趨勢已經勢不可擋。
去年以來的各種房地產救市政策，今年上半年開始逐步落實執行，再疊加今年更有針對性和更有力度的政策措施，下半年將迎來大規模的房地產政策潮。
這種集中的政策潮，一方面把大量剛需和改善性需求激發出來了，另一方面部分投資需求也會浮出水面，部分投資客會想趁著好時機抄底，一些中產也希望買房作為家庭資產。
大家經常講房地產市場已經是供大於求，但這是相對於總量而言，特別是三四線以下的城市以及偏遠地區的各種山景、湖景和海景房。
在人口集中的大城市裡，一方面供給和需求本身是非常不均衡的，另一方面新市民和青年人有買房需求，以及人口流動也會產生需求，所以新增需求永遠會存在。
另一方面，經濟復甦速度加快，大家對經濟整體的信心和預期逐漸轉強，出手買房的意向也會逐漸增加。
關鍵的問題來了，他們會在下半年買房嗎？
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房價下跌已經勢不可擋
首先來講，下半年房價下跌已經勢不可擋，這是因為在政策潮的大環境下，需求和供給兩方面長期博弈和集中擠壓所致。
現在已經很清楚了，房地產政策調整的方向是房價下跌的關鍵因素。雖然我們採取了一系列政策措施，但是很明顯，主導的方向是希望市場安全穩定，不產生大的系統性風險。
所以，包括加強房地產市場監管，控制房地產市場過度融資，以及嚴厲限制炒房等等，這些政策使整個市場不斷降溫，交易量斷崖式下跌。
其次，市場供求關係已經發生重大變化，供過於求的印象深入人心。另一方面，一些地區的房屋庫存甚至大面積壓，各大城市二手房掛牌激增。
這種市場環境下，那些有買房需求的人也越來越謹慎，生怕買錯了上當受騙，大部分人都選擇了持續觀望，遲遲不敢出手，這進一步增加了房價下跌的壓力。
我們剛才說下半年買家會增多，這裡面的關鍵問題是，買家多了價格就一定會上漲嗎？
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以價換量的時候才真正到來
我們認為恰恰相反，買家是多了，但在岸上觀望的買家多了，結果只能是價格全面下跌。
總結來看，房價全面下跌的條件已經形成。在政策潮的推動下，買房需求被大量激發出來，卻遲遲不敢出手，即使想買也會反覆比較反覆猶豫，這種博弈的主動權顯然在買方。
所以，下半年面臨賣房的最佳時間窗口，開發商和二手房東主動下調房價已成必然。
我們舉個簡單的例子。過去三年你掛牌的二手房多次下調價格，看的人卻沒幾個，有意向買的人更是一個都沒有。2023年9月一個月就有50個人看房，竟然也是沒有一個認真想買的。
這個時候眼看著機會來了，你一定會想是不是價格太高了？你難道不會著急降價出手嗎？
所以，長期博弈疊加政策潮，2023年下半年各方都繃不住了，以價換量的時候才真正到來。
講到這裡，有人就會問了，如果買的人多了，價格難道不會上漲嗎？
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房地產市場迎來表面繁榮
我們認為，下半年房地產市場逐漸轉暖，大量買房者蜂擁入市看房，新房和二手房都會迎來繁榮時期。
但是，這種繁榮仍然只是表面上的，並不會帶來交易量大規模上漲。用白話來講，就是看房的人多，真正出手買房的人卻仍然不多。
下半年，整體市場氣氛仍然處於觀望期，這是因為過去調整得太劇烈了，傷得太深了，信心和預期都快打沒了，想要在短期內復原，顯然是不太可能的。
綜上所述，下半年房地產市場面臨諸多挑戰，房價全面下跌的趨勢幾乎不可避免。但是，我們也應該看到，這是市場逐漸回歸理性的一種表現。
對於有強需求購房者來說，或許已經是購房的好時機。