濟南樓市下半年新房供應量很大，很多片區各大樓盤的競爭程度可能會超乎大家想像。像CBD、漢峪、新東站、唐冶、西客站、長嶺山等片區，下半年會面臨約10家樓盤同時在售的激烈競爭場面。不僅同片區各大樓盤可能會爆發激烈肉搏戰，各大片區之間也暗流涌動。
濟南在售樓盤較多，對於購房者而言是好事。「顧客是上帝」重現濟南樓市，大家可從容篩選，優中選優。下半年購房者就算騎著共享單車，短期內只能拿得出1成首付，很多售樓處都會熱情接待。從被接待方式而言，今年的購房者相比前幾年簡直不要太幸福。
今天參考君以長嶺山（劉智遠）片區為例，分析下半年濟南各大片區新盤去化壓力究竟有多大。備註，本文出現的各個樓盤的價格均為市場價，其實部分樓盤早有低於市場的特價房，本文不在討論範圍內。
NO. 1｜壹
長嶺山片區8家樓盤同時競爭
長嶺山片區位於歷下區最東側，是連接高新區賢文片區和雪山片區的中間地塊。近年來，名不見經傳的長嶺區逐漸大熱，各大開發商紛紛湧入，轉眼間，該片區在售樓盤已扎堆。
玖璽城，長嶺山片區體量最大的樓盤。目前B4地塊住宅產品在售，均價23000元/㎡左右。項目共規劃1328戶，建面95㎡-180㎡，精裝交付。7月12日，銀豐玖璽城B-5地塊建設工程規劃許可批後公示，不久的將來，該樓盤又將供應824套住宅。
金茂府，長嶺山片區單價最高的樓盤。單價24000元/㎡-33000元/㎡。項目共規劃998戶，建面140㎡-230㎡，精裝科技住宅。
金域藍山，長嶺山片區較早的拓荒者。該項目自2015年12月30日就已獲得建設工程規劃許可批後公示，3年半的時間過去了，該樓盤仍未銷售完畢。項目共規劃1576套住宅，建面99㎡-137㎡，單價18500元/㎡-22000元/㎡。
鉑悅鳳犀台，售樓處已開放但目前尚未開盤。該項目共規劃703戶，以大戶型為主，旭輝的高端產品系，建面150-225㎡。金域藍山和鉑悅鳳犀台同為銀盛泰開發，兩座樓盤僅相隔一條馬路。
金域華府，和其他項目一樣，一直沒有消化完，目前在售產品全部為精裝現房。共規劃有19棟住宅，建面84㎡-127㎡，單價21000-23000元/㎡。
璟仕府，長嶺山片區目前在售樓盤體量最小的項目，僅有592戶。目前2#和3#樓在售，建面約97㎡、103㎡、130㎡、135㎡三室四室戶型，單價約20000元/㎡。
璟悅府，共規劃1171戶，面積以130㎡-170㎡三室和四室為主，價格19500-21500元/㎡。
三慶城市主人，該項目早已是現房。目前在售戶型建面91㎡-218㎡，價格16800元/㎡-20000元/㎡。
長嶺山在售樓盤集中在片區中南部，並不寬廣的區域扎堆聚集了8家樓盤。與此同時，長嶺山片區正處在大規模開發階段，片區內人口較少。中短期來看，該片區新房供需比失衡，供應遠大於需求。該片區不乏有住宅現房樓盤，所謂現房，多是去化慢的結果。
NO. 2｜貳
長嶺山片區優劣勢明顯
長嶺山片區最大的區位優勢是地理位置好，未來交通方便，距離齊魯軟體園、漢峪金谷等產業集聚區都不遠，很多在此工作的小夥伴會考慮片區內的幾處樓盤。
經十路、世紀大道、工業南路等東西方面主幹道穿越長嶺山片區，南北方向有鳳凰路、鳳山路經過。根據濟南地鐵二期規劃，未來4號線貫穿經十路。在此居住的小夥伴，未來不論是公共運輸出行還是駕車出行都很方便。
早在2014年，歷下區就已率先嘗試推行12年義務教育，為適齡學童免費提供校服、免除課本費和作業本費、減免學前教育保教費等。依託歷下區整體的教育優勢，未來片區的幾所配套學校值得期待。
片區最大敏感點是煉油廠，像金域藍山到煉油廠的直線距離僅約1200米。煉油廠的輻射面很廣，長嶺山片區、雪山片區部分樓盤深受其影響。
長嶺山8處樓盤單價在17000-33000元/㎡之間，價格並不低。參考君想提醒廣大購房者，以上多處樓盤容積率較高，部分樓盤容積高達3.0。受限於容積率較高，很多樓盤存在大量居住公寓，計劃在此置業的購房者注意甄別。
具體各個樓盤的優點和敏感點，歡迎在濟南樓市參考知識星球里提問。
NO. 3｜叄
長嶺山片區樓盤多重競爭壓力
通過地圖我們可以看到，長嶺山片區興港路一公里之內，密密麻麻遍及了6家樓盤：鉑悅鳳犀台、金域藍山、璟仕府、金域華府、三慶城市主人、璟悅府。經常有粉絲跟參考君開玩笑，到長嶺山片區看房最方便，6處樓盤挨著太近了。樓盤聚在一起方便購房者看房的同時，無疑會增加各個樓盤的去化壓力。
這種樓盤扎堆集聚的現象可能會導致很有趣的結果。去年時候，參考君一位朋友當初奔著某樓盤去看房，最後定了隔壁一家樓盤的房子。
長嶺山片區各大樓盤不僅面臨片區內的競爭，同時還要跟東側的雪山片區、南側的漢峪片區及文旅城競爭。雪山片區不乏有單價1.2萬的樓盤；文旅城精裝房在1.7萬左右，未來計劃推出單價1.5萬的毛坯房產品；漢峪片區跟長嶺山片區房價相當，但環境更好，幾乎沒有污染源。
濟南東部擁有合格房票的購房者就這麼多，漢峪、雪山、潘田、劉智遠、長嶺山各自的目標客戶群體，其中很大一部分是重合的。
長嶺山片區目前各種配套設施較少，工地較多，短期內宜居性並不佳。參考君前段時間到該片區實地探盤，附近飯店都很少。現階段片區內各大樓盤房價（單價在17000-33000元/㎡之間）並不低，很多購房者對此並不買帳。綜合以上分析，或許我們可以理解，區位這麼好的片區內居然還有現房，這是必然。
對於長嶺山片區的未來發展，還是要用發展的眼光看待。隨著未來片區內的醫療配套、商業配套、配套學校、公園綠地的逐漸落地與成熟，片區的宜居性會大幅提升，片區會得到更多購房者的認可。只是現階段，長嶺山之困或許會持續很久。
不僅長嶺山片區，濟南很多片區下半年去化壓力都很大。感興趣的小夥伴可留言自己想了解的片區，未來參考君會為大家推出其他片區的在售樓盤分析文章。
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