最近，調控鬆綁的消息頻出。
而最讓人擔心的事情，也伴隨著放鬆出現了。
回暖，到來的比我們想像中還要早，還要快。
當逐一分析完近期的房價數據之後，在此提醒朋友們注意：
不論你未來是想買房還是賣房，近期一定要多關注關注樓市，尤其是過年前後這段時間！
現在的樓市，變化真的是太快了，有些地方可能只需要2、3個月的時間，就能讓你一年工作都白忙。
比如下面這個標杆城市，9月-12月的漲幅情況（具體是哪個城市我就不說了）。
我選擇了7個今年放鬆的城市，用這些城市的房價數據變化情況，來給大家展現一個當下真實的樓市行情。
一．7個放鬆城市的典型案例
為了方便研究，我們選擇了7個代表性城市，並將其進行了級別、鬆綁程度、庫存進行了分類和標註。
從表格中，我們可以看到，這一輪樓市鬆綁遍布一線城市核心區域和郊區、二線城市核心區域和郊區和三四線城市。
鬆綁程度情況大概是這樣一個情況：
# 對於一線核心區域，進行樓市微調，比如深圳進行豪宅稅微調。
# 對於一線城市郊區，進行較大的調整，比如廣州南沙。
# 對於二線城市，進行了全面和局部調控共存的較大調整，比如南京六合區和佛山，人才引進和社保要求降低。
# 對於三四線城市，進行了較大、全面的調整，比如湖北宜昌落戶限制取消，大學生購房打折。
了解完基本信息後，下面最關鍵的問題來了。
二．鬆綁之後，漲了還是跌了？
這一定是我們最關心的問題，鬆綁後房價究竟是漲了還是跌了？！
首先，我們來看一下一線核心區域深圳的房價趨勢，如下圖。在新政之前，深圳房價雖有上揚態勢，但較為平穩。
然而，當豪宅稅微調政策出台後，深圳房東紛紛調價，房價顯著上漲。
新政後一個月，深圳均價上漲了3.5-4%，對於動不動就大幾百萬的深圳房價來說，這可不是個小數目。
接下來，我們來看一看，一線城市郊區（非核心區）的房價。
在新政之前，上海臨港的房價進入顯著下跌趨勢，庫存積壓嚴重。
而新政之後，上海臨港樓市交易量出現了大幅提升，房價下跌趨勢瞬間扭轉。
從圖中可以看到，上海臨港樓市開始進入不斷上升趨勢。
而另一個典型是廣州南沙，據報道：
「從CRIC監測的周度數據來看，南沙放鬆限購一周後量價均出現了小幅上漲。在這其中，2019年29周廣州全區成交均價26411元/平方米，幾乎與上周成交均價26266元/平方米持平，在這其中，南沙區的成交均價為22775元/平方米，較上周成交均價21282元/平方米出現較明顯增長，漲幅約7%，為上周廣州除天河區（9%）外最高漲幅。」
從上面可以看出，對於一線城市郊區，新政的出台，對於房價是利好的。
那麼，對於二線城市來說，情況又是如何的呢？
首先，我們來看一下廣東佛山。
今年來，佛山房價有微漲的態勢，漲勢較為緩慢，有些偏遠城市甚至在下跌。
而新政之後，房價開始跳漲。房價單月上漲4.46%！
可謂漲幅顯著。
而對於南京六合來說，情況也是類似。
據悉，南京六合區庫存積壓嚴重，新房、二手房滯銷，房價進入下行態勢。
而新政出台之後，成交量大幅增加。
相應的價格也出現了微漲。
最後，我們來看看兩個典型的三線城市，湖北宜昌和山東菏澤。
從圖中可以看出，對於湖北宜昌來說，自從8月份進入下跌通道以來，其趨勢並沒有因為新政的出台出現轉折。
結果是，房價持續陰跌。
而對於山東菏澤來說，自從去年年底新政出台以來，房價並沒有逃脫下跌的大趨勢。
因此，各地鬆綁後對樓市房價影響規律總結如下：
# 對於一線、二線城市，鬆綁後都出現量價齊升，價格漲幅根據不同的城市、區域出現不同。對於一線城市主城，不管鬆綁程度大小，都對房價具有較大利好。
# 對於三四線城市，鬆綁後，下跌趨勢幾乎無法扭轉。
三、為什麼一二線漲，三四線跌？
為什麼一二線漲，而三四線跌？
裡面的邏輯其實是很清晰的！
首先，對於一二線城市來說，其經濟較好、人口大量湧入。
無論是購買力還是購買需求都比較旺盛，前一兩年制定的調控政策把這些購買力和需求給壓制了。
所以，當政策一開放，那麼自然有上漲的預期和基本面。
舉個例子，對於深圳，拋開這次政策對庫存的影響，深圳的供需關係原本就緊張：
1. 首先，深圳土地極度稀缺。在一線城市中，深圳土地面積最小，面積是上海的1/3、廣州的1/4、北京的1/8。而且其中的不少土地為山丘，可用土地更是稀缺。
2. 其次，就在這小小的深圳中竟然生活著兩千多萬人。而更恐怖的是，深圳不像北京、上海嚴格控制人口，反而不停引進人口、人才。這造成每年還以大幾十萬的人口流入，而且平均年齡才三十多歲。這些不斷增長年輕人口帶動著強勁的購房需求。
3. 再者，深圳經濟發達，頂層購買力極強。例如2018年統計的GDP排名中，深圳僅次於北京和上海，排名中國第三名，而且還以較高速度增長。同時，各種高科技公司雲集，如騰訊、華為、大疆等等，這些都將帶來一大批的富裕人群。
總得來說，土地稀缺、商品房供應不足，人口急速增長，經濟發達，購買力強，限購併非嚴格，這些匯聚成深圳樓市頂級基本面，有上漲壓力是必然。
這次新政策只是點了一把火而已。
而廣州南沙也一樣，雖然地處廣州郊區，外來人口相對較少，但是廣州、珠三角的購買力和需求強勁。
一旦開了政策的口子，期望值大漲，那麼周邊的資金將快速湧入，這就是上漲的原因。
然而，對於三四線城市來說，人口有限、經濟疲軟，貨幣+棚改退潮時，並沒有足夠的需求。
比如湖北宜昌，儘管鬆綁力度較大，落戶毫無限制，對大學生購房還有打折，可以說是全面放開了。
然而在鬆綁後，房價依舊快速下跌。
對於山東菏澤市來說，結果顯得極其相似。
需要說明的是，全國有大量的像湖北宜昌、山東菏澤一樣的三四線城市，其經濟並不發達，人口聚集能力也非常有限。
它們在2011年至2016年間已經橫盤、陰跌多年。
但一個棚改+貨幣安置政策給其樓市打了一份興奮劑，房價翻倍。
然而失去了貨幣因素，購買力和需求透支問題直接就暴露來。
拿山東菏澤來說，在過去的幾年，作為山東典型的棚改大市，因此政策而大漲。
但棚改進入尾聲，庫存積壓嚴重，購買力、經濟實力與房價早就不匹配，泡沫下必然下跌。
這也是為什麼樓市需要鬆綁的原因，因為沒有調控的必要。
然而，有用嗎？自然是沒用，持續下跌的房價已經給了我們答案。
四、近期一定要多關注樓市
自2018年以來，外部環境不良，加上產業轉型艱難，咱們的經濟進入下行趨勢，倍感壓力。
因此，在2018年底到2019年初，國家在「房住不炒」的基礎上進行了「因城施策」倡議，結合著降準的策略一起面世，之後2019小陽春在不少城市出現。
當經濟數據好於預期後，自然是上面重新強調「房住不炒」，並嚴格限制房地產。
然而，各種因素下，2019下半年經濟數據經濟又下一個台階。
按照這樣的趨勢，明年保6是一件不容易的事情。
那能怎麼辦，只能是放鬆下樓市，然後再來進行新一輪的放水。（元旦之前大機率會再次降准）
其中，最典型的例子就是深圳，作為咱們經濟引擎之一，其經濟也在2019年下滑嚴重。
因此「豪宅稅」微調政策出台，給深圳樓市帶來回暖的態勢。
無獨有偶，最近中央經濟工作會議提出全面落實因城施策，注意，是「全面落實」。
在現在房價普遍下探的情況下，全面落實因城施策等於什麼不言而喻。
後來的結果大家也知道，核心城市如廣州南沙、佛山等地紛紛放開。
從上面的表可以看出，這些城市中除了深圳庫存不大，其他所有城市都面臨巨大庫存壓力，房價陰跌，因此開啟了鬆綁。
原因就一個，實在是撐不住了！
因此，預計下一階段將越來越多的城市將進行或大或小的鬆綁。
不過，根據目前的數據來看，一二線的買房機會更大一些，四五線哪怕鬆綁也不會再有很好的機會了。
五、幾個真誠的建議
最後，有幾個真誠的建議跟大家分享
1、今年底明年初，降准+鬆綁，尺度雖然比不上2015年那一波，但是肯定比2019年這一波小陽春強，所以不管你是買家還是賣家，不管你是一線、二線還是18線，都建議你多多關注市場的變化。
2、鬆綁方式不同，鬆綁原因卻一致，經濟下行，樓市依舊是壓艙石，穩定樓市是未來大方向，鬆綁將繼續，不過也不能幻想房價會長期變化，窗口期只有很短的時間，3-6個月最多，比如深圳這一波，過去就過去了，後續一定會出手控制。
3、對於一線、二線重點城市，不論是城市還是郊區，不管鬆綁程度大小，鬆綁對於短期房價總是利好，最終結果將是漲價或者扭轉下跌，這顯示出重點城市依舊值得買入。有些重點城市短期依舊有一定的風險，歡迎關注公眾號，我們將會持續進行分享。
4、對於大部分已經透支後的三四線城市，鬆綁已經無用，扭轉不了下跌趨勢。即使自住也要慎重。
5、以往來說，一線城市的行情一定是深圳先行，上海隨後，北京最後跟上。目前來看，上海已經有苗頭，北京已經觸底，如果要買房建議不要等年後。
6、北京今年的觸底回暖，和17年18年又不太一樣，17、18年的回暖，
只有降准，沒有降息。北京今年的回暖，降准+降息+大環境偏松，預計力度會超過17、18年的回暖情況。
7、目前國內最值得入手的10個第一梯隊城市分別是：深圳、北京、上海、廣州、杭州、南京、成都、天津、武漢、重慶。
8、最適合普通人上車的二線低房價高潛力城市是長沙、鄭州、合肥，一梯隊上不去，可以考慮退而求其次。
9、比最高點降幅到20%的城市，差不多就安全可以入了。
10、儘快把四五線的房子，置換到二線省會，或者置換到大城市群核心區域。
最後，提前祝大家新年快樂。