上周，商都編輯部同事到白沙調研。
我們剛從某樓盤出來，還沒出售樓部的示範區，就被人截住，說是要帶我們去其他項目看看。
一打聽是，綠博某項目。
我們沒去，開車走了，等紅燈時候，相鄰車道的車上有人跟我們說話，搖下車窗，也說是要帶我們去看項目。
一打聽原來還是，綠博的項目。
綠博是怎麼了，跑到白沙門口來搶客戶，還不依不饒。
於是，我們決定去綠博看看。
01
建業綠博三劍客
綠博片區，建業的項目最具代表性。除了幾個文旅項目：建業聖安德魯斯、建業電影小鎮、只有河南等，還有3個住宅項目：建業新築、建業電影小鎮橙園、建業J18，都是最近片區內關注度較高的樓盤。
所以，我們決定從建業入手。
建業新築位於位於平安大道與文宗街西北側。
項目共四個地塊，總占地約452畝。項目一期占地159畝，容積率1.6，包含24棟6層疊拼以及11棟洋房。
戶型面積整體偏大，疊拼面積190平和230平兩種戶型，特別是洋房140平和160平的戶型都是3房設計，比較奢侈。
項目東側臨賈魯河支流，南側是西乾渠，這條西乾渠就是流經普羅理想國的西川。
今年4月份建業新築開盤：
洋房標準層12000-12500元/㎡
下疊24000-28000元/㎡
中疊均價18000-19000元/㎡
上疊16000-17000元/㎡
目前由於銷售樓盤位置更好，售價有上漲，洋房標準層13500左右，上疊已經漲到18000左右。
項目南邊是碧桂園中央公園，東邊是只有河南。
建業電影小鎮橙園位於鄭開大道，分3期開發。
一期主要是大戶型，面積在137平以上，外立面是太空鋁板，毛坯均價12200。
二期戶型相對較小，94-140平，外立面是真石漆，毛坯均價11700。
三期地塊還沒入市，預計明年推出。
個人認為橙園最大的亮點是做了4大生活館，而且目前已經開始運營，圖書館、宜家超市、業主食堂都應經有了，讓人心動。後期，還有健身場館、托老所，公共廚房等，生活很方便。
橙園的南邊就是建業電影小鎮，預計今年10月份會開放。
建業J18，項目地址位於鄭開大道與屏華路交叉口。 目前還沒有太多的對外宣傳，售樓部在建業天築南門。
建業J18是一個商業綜合體，分四個地塊開發，一塊藝術、一塊商業，一塊公寓，一塊住宅。
藝術地塊以藝術文化場館為主，比如博物館、圖書館、藝術會館、音樂廳、藝術家工作室、寶石工坊、劇場、畫廊、國際拍賣中心等，最亮眼的是核心位置的祠堂，說是從南方找到的一個古老祠堂，整塊切割運輸到鄭州的，目前在倉庫存放。
商業地塊，有大峽谷造型的商業盒子、品味十八國際美食中心、慢廣場、J18精品酒店。之前規劃的還有甲級創意寫字樓、精品公寓等，目前規劃已經修改為開放式的商業街區，因此整個地塊全是商業。
公寓地塊，共5棟公寓，造型獨特，全部是大退台的設計，目前還沒有太多信息，聽說要設計成類住宅的大面積公寓。
住宅地塊產品正在規劃中，還沒有信息釋放。
這個項目最大的亮點就是「壕」，還沒有正式宣傳和開售，3億設計費和胡太太親自過問的說法，就已經傳遍江湖。
建業是當前綠博片區的典型開發商，他的三個項目，新築定位純粹改善，橙園定位偏改善，J18業態更豐富，更新潮，更年輕。
雖然涵蓋 了各個圈層，形成錯位競爭，但銷售並不太如意。
無論是從產品設計還是價格來看，電影小鎮橙園應該是建業3個項目最好賣的一個，橙園目前主推二期，一期已經封頂但還有大量房源沒有售出。
02
綠博對戰白沙
綠博與白沙，僅僅隔著一條萬三公路，但綠博的項目相比白沙，產品配套更全，更用心，價格方面也更有大優勢。
以星聯御象湖高層140平（只剩大戶型了）為例，均價14000元，正常的首付大概是：14000元140平30%=588000元
然而由於白沙高層限價9800，所以多出備案價的部分需要另外一次性付清。所以，首付就由2部分構成：
按照9800的備案價，30%首付：9800元140平30%=411600元
備案價與實際售價之間的差價，以「裝修款」的名義全額補齊：（14000-9800）元140平=588000元
於是，最終首付就是：
411600+588000=999600元
也就是說由於限價的存在，首付比正常情況下多付了40多萬！
原本限價是希望將價格限住讓人更多的人買得起，但是由於需要補差價，購房門檻進一步提高，更少的人買得起了。
所以，從這個維度上來說，限價是好事嗎，這個不展開，僅供大家分散思維。
再看綠博，高層住宅的價格在11000-12500，與白沙相差3000元。雖然綠博也有7300元的限價，但顯然是不執行的，這樣一來價格優勢進一步拉大。
另外，由於政府要求綠博的項目必須建配套，所以，綠博樓盤項目周邊的配套都比較宏大。比如建業，新築有隻有河南、橙園有電影小鎮、J18是綜合體有國際藝術用地。
但即便是這樣，就像文章開頭提到的，綠博還是忍不住到白沙來搶客了。
狼多肉少，所以要擴大圍獵目標。狼多肉少，所以綠博片區內部競爭也是十分激烈的。
建業新築洋房毛坯13500，橙園二期毛坯11700，普羅理想國高層12500，碧桂園中央公園直接精裝洋房11800，價格戰訇然打響！
橙園有4大生活館，普羅理想國有中央公園、稻草人餐廳，窗外西餐廳，日料餐廳等等，比橙園更全更大。而且普羅專門給老業主們發了2萬元的體驗卡，可以免費吃吃喝喝。
在爭奪客戶這一點上，綠博市場其實早已暗流涌動！
最近，綠博樓盤日子都不太好過。
區域老牌樓盤，比如康橋香溪郡陷入維權泥潭，金科天籟城和金科博翠書院小鎮存在感依然極弱；後起之秀，比如建業J18雖然令人期待，但在後期產品銷售上大家都捏了一把汗。
03
綠博的「偽配套」
我們探盤綠博時，發現區域內置業顧問還是將綠博的文旅配套掛在嘴邊，引以為傲。
如上圖，綠博僅主題樂園就有近10家，因此它也被稱「東方奧蘭多」。
但是呢，我們我簡單查了下：
寧波杭州灣新區叫「東方奧蘭多」
安徽蕪湖叫「東方奧蘭多」
珠海也叫「東方奧蘭多「
……
全國有太多「東方奧蘭多」，綠博的這個IP顯得有點弱，它不像「少林寺」天下皆知，也不像「雲台山」獨一無二。
大家看一些旅遊旺地，比如洛陽老街、開封鼓樓，人來人往熙熙攘攘，就幻想著綠博將來也是那樣，這是不對的。
別人是開放型文化街區，但綠博的景點都是一些展館類型的旅遊區，都是需要買票進去的。再熱鬧都是景區裡面的，外面的還是很冷清。
方特2015年就已經建成開業了，4年過去了，周邊熱起來了嗎？並沒有，出了方特還是荒無人煙。
事實上，這些文旅項目是配套，沒錯，但他們是城市配套，但卻不是住宅配套，對周邊的居民沒有什麼大影響。
所以，如果從房產的角度來說，這些配套就是「偽配套」。
類似的偽配套還有，比如高鐵站、飛機場，他們看似吸引了人流，但這些人流並沒有被留下來，周邊的居民可能一年也坐不了幾次，卻還要忍受往來交通的噪音。
綠博還有一個最典型的例子就是海寧皮革城，16年10月1日開業，將近3年，商場裡的營業狀況慘不忍睹，就在最近，就連海寧皮革城的郵政所也被撤銷。
不接地氣的「偽配套」終將死去！
這並非是貶低綠博。
事實上，鄭州能玩兒的地方太少，將來這些建業華誼兄弟電影小鎮、只有河南、極地海洋公園、泰迪熊主題公園、甚至恆大文旅城落成後，綠博會成為鄭州人的接待重地。
所以，從城市發展角度來講，綠博的定位是非常具有眼光的，這是鄭州之福。
所以永遠不要低估一個區域的未來！
04
等不起的綠博
可是，從房產角度來看，也不要高估一個城市的發展速度。
在綠博看項目，我們一直很心動，更好的產品，更低的價格，更有想像力的區域發展，但是冷靜下來一想，未來十年都不能住，心就涼了半截。
鄭東新區已經發展了20年，高鐵東廣場才剛剛開建，龍子湖上還有寫字樓吊著塔吊施工；
鄭東新區建設之前，鄭州的新區只有高新區和經開區兩個產業新城，鄭東新區建設之時，鄭州還沒有遍地開花的組團和新區，所以他的建設幾乎是舉全鄭州之力。
但現在不一樣了，鄭州東南西北，每一個區域似乎都在憋著勁兒不認輸。
這就好比五個手指伸出去打人和一個拳頭伸出去打人，哪一個更精準、更有力道呢？
下午從綠博回來的時候，我們特意早走了一會，因為害怕路上堵車。回城的時候，編輯們在車上討論：如果你在鄭州東邊買房，最遠能接受到哪裡？
有說到象湖，有說到萬三公路，但是沒有人說到萬三公路以東了。
鄭東東廣場發展完，才會發展白沙六合CBD和白沙北，白沙發展差不多了之後才是綠博。
普通人對於綠博，沒有資格不看好，只是等不起啊。
所以，如果下一次，如果你被硬拉去綠博看樓盤，可以去看看了解了解，至於買不買可以結合實際情況再慎重考慮下。